37万经纪人共倡《新经纪守则》背后：贝壳ACN是远超美国MLS的合作生态

　　贝壳找房品质运营副总裁葛静出席《新经纪守则》研讨会

　　雷达财经出品 文|张凯旌 编|深海

　　7月13日，房地产新经纪品牌联盟与贝壳找房联合发布《新经纪守则》2020年版征求意见稿，正式面向社会公开征求建议，并召开线上研讨会对《守则》进行探讨。

　　据悉，《守则》面向房地产经纪服务中2000多各类服务场景，共推出21条准则、近百项细则，涵盖经纪人日常行为、对客户的服务交付、经纪人间的协同合作、平台共建共治、同业间共进共赢等五大方向，并配有完善的规则体系保障落地践行。据悉，《新经纪守则》本质上是贝壳找房所建立的经纪人合作网络（ACN）行为规范的衍生与升级，其核心是鼓励经纪人协作提效，为用户提供品质经纪服务。

　　“买卖双方都希望利益最大化，经纪人该怎么办呢，越快成交越快拿到佣金越好，所以这造成了经纪人明知道房屋产权有瑕疵，明知道贷款批不下来，也要促成这单交易，导致后续纠纷不断后患无穷。” 景晖智库首席经济学家胡景晖曾表示，当前房地产经纪行业存在诸多乱象，美国实行的MLS（Multiple Listing Service，房源共享系统）可以有效解决当前困境，但中国一直以来没有类似MLS的房源共享平台，经纪人独立作业，“成交为王”，恶性竞争时有发生。

　　2018年4月贝壳找房上线，构建了ACN合作网络，以房源共享模式连接不同品牌、经纪人分工合作，按照一笔交易中的贡献度分佣，提升服务效率和品质。新经纪品牌联盟主席、21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航认为，今天的ACN合作网络是一个明显超越MLS的合作生态，因为从它的复杂度、对效率的提升、以及线上线下互动，都完全超过。

　　另一方面，美国MLS 作为其同行合作的基础，背后一直有一个所有成员认同并遵守行为准则（Code of Conduct）。这个行为准则有效推动了业内广泛而有效的合作，进一步提升了地产经纪人的形象和社会地位；而今天更复杂的ACN合作网络下，所有参与的新经纪品牌和经纪人更是需要一份自己的行为准则。

　　《新经纪守则》应运而生。

　　全国房地产商会联盟执行主席、原住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌则表示，作为房地产经纪服务领域的从业者道德指引和行业自律公约，《新经纪守则》具有推动行业健康发展、改善服务质量、提升经纪从业者尊严与认同的现实意义。

　　中介乱象频发，37万经纪人共建共倡21条服务准则

　　今年5月，河南永城被曝率先取消房地产中介，一石激起千层浪。

　　永城是河南省商丘市代管县级市。自2018年5月起，永城房管部门不再进行《房地产经纪机构备案证》年审，2018年8月，永城官方取缔了67家未备案的“黑中介”，此后永城仅剩下约10家此前备案未到期的房产中介。2019年5、6月，剩余的约10家房产中介备案都到期后，官方在2019年8月20日以他们备案到期成“黑中介”为由，责令全部关停。

　　永城市政府取消中介的背景是，近年来永城房价上涨迅速，个别楼盘甚至比商丘的楼盘要高出每平米1000元。在当地政府看来，地产经纪人恶意炒作，推高了永城房价。

　　除了河南永城，今年以来，北京、深圳、贵阳、阜阳、清远、惠州、东莞……多地陆续开展房地产市场乱象专项整治，严查地产经纪人恶意炒作、哄抬房价、吃差价、虚假房源等违规行为，多家中介机构被处罚。

　　贝壳找房品质运营副总裁葛静表示，在过去很多年间，经纪服务信奉“成交为王”，经纪人之间经常发生争抢客户等恶性竞争，经纪公司、门店的经营管理也是乱象频发，导致很多消费者对行业印象不佳。

　　贝壳找房联合房地产新经纪品牌联盟，广泛征集37万新经纪服务者建议，联合推出的《新经纪守则》问世，希望能带来一些改变。

　　《新经纪守则》2020年版征求意见稿封面

　　针对房地产经纪服务中2000多类服务场景，《守则》提炼出经纪人日常行为、对客户的服务交付、经纪人间的协同合作、平台共建共治以及同业间共进共赢等五大核心方向,并面向贝壳平台合作的新经纪品牌、店东和经纪人代表进行了广泛意见征集与研讨，凝练出21条准则、近百项细则，成为房地产经纪服务行业首个充分发挥民主集中精神、共建共治理念的从业准则。

　　其中，经纪人间的协同合作是《守则》的一大亮点。《守则》首次明确提出“房地产交易的复杂性，决定了多人分工协作才能获得整体的最高效率。每个经纪人都需要学习、知晓并严格遵守合作规则，尊重他人贡献，同时也保护好自身利益”，并鼓励经纪人公平竞争，通过提升专业能力、提供高质量服务等方式获得竞争优势。

　　这种协同合作，即与美国MLS的模式类似，在贝壳找房推出ACN经纪人合作网络之前，在国内是“不敢想象”的。而如今，37万经纪人开始共享房源、联合卖房，专业分工，按照贡献度分佣，这是一个巨大的改变。

　　此外，守则提出，房地产经纪人不得建议或者引导客户进行违规交易。比如，不得向客户建议、推荐首付贷、信用贷、抵押贷等任何加杠杆的金融产品违规入市交易；不得引导或协助交易当事人通过伪造证明、假离婚等手段骗取购房资格、规避限购政策；不得引导或协助购房人骗贷和骗提住房公积金；不得引导或协助交易当事人骗取税收优惠等。

　　在资金方面，守则提出经纪人不得经手任何交易资金，包括定金、首付、物业保证金、户口保证金、税费、服务费等。

　　类似的规范倡导还有很多。这是37万新经纪服务者给行业的一份承诺。正如中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强所言，《新经纪守则》倡导的从业人员职业道德、日常行为规范、同业共进及合作共赢等准则，可以成为所有房地产经纪服务者对客户、同行和社会的一份郑重承诺。

　　《守则》背后：ACN改变了经纪人基本作业模式

　　事实上，各行各业的职业道德规范很多，《新经纪守则》除了常规行为规范、从业道德指引、违法违规，最核心的是协作——这是深入改变过去经纪人真正作业模式的变革。

　　而协作的基础，便来自贝壳搭建的ACN合作网络。所以贝壳找房品质运营副总裁葛静说，《新经纪守则》本质上是贝壳找房所建立的经纪人合作网络（ACN）行为规范的衍生与升级。

　　在国内，目前除了在贝壳找房平台ACN合作网络上，经纪行业没有第二个能够真正共享房源、联合卖房的平台——这在中国房产经纪20多年的发展历史上，以前都是“不敢想象的”，大家习惯了单打独斗，抢单抢客，为此中介私下斗殴的事件都时有发生。

　　而贝壳为了保证ACN合作网络的正常运转，为大多数经纪人的正常作业打造合作氛围，出台了一系列规则体系。

　　这些规则，基础来自贝壳在自营管理的链家时代内部合作经验，更多的则是陆续加入平台的各个品牌、店东乃至经纪人个体的参与和贡献，并不断根据实际作业需要迭代。

　　资料显示，自2018年上线以来，ACN合作规则陆续吸纳超过200个品牌参与讨论，超30万店东和经纪人参与建言与反馈，并形成了“总规则-各类子规则-不同城市各自适用细则”的规则框架体系。其中，平台总规则经历14次大版本迭代，31类子规则累计迭代超过千次，不同城市适用细则根据当地业务情况以每月为频次不断更新中。

　　为什么有了保障协作作业环境的ACN规则，还需要有《新经纪守则》？

　　葛静表示：“规则是有强制性的，更多约束的是底线行为，甚至会配套一些法则来保证其落地和执行。但守则更多是倡议性的，提出了更高的行为标准。愿意在这个行业长期从业、通过为消费者提供更优质的服务来获得职业尊严、收入回报和专业成长的经纪人，可能会更有意愿按守则来规范自己的行为。”

　　用新经纪品牌联盟主席、21世纪不动产中国区总裁卢航的话说，“《守则》是比规则更高位阶的从平台到品牌方的共识问题。”

　　“我们会提出很多高于目前市场的行规，或者高于目前政府的法规所要求的水准。今天我们的ACN合作网络是一个明显超越MLS的合作生态，所有参与的新经纪品牌和经纪人更是需要一份自己的行为准则。”卢航表示。

　　另外一个不容忽视的点，无论规则、还是《守则》，其核心都是共建共治、公平公正，这是能让几乎没有合作过的房产经纪人能够合作的基础：规则大家说了算；执行上人人平等，裁决权也交给经纪人自己。

　　其中，新经纪品牌联盟、店东委员会、新经纪陪审团等自治组织，拥有参与贝壳平台ACN规则制定讨论、建议、规则执行监督与依据规则对争议裁定等权利。尤其是由经纪人组成的自治组织“陪审团”，按照定义，它是“贝壳ACN内经纪人之间、经纪人与其他非业务判定部门/合作公司之间产生业务争议的最终判定部门，拥有最高裁定权。”

　　ACN远超MLS，贝壳找房想打造房地产界“淘宝”

　　《新经纪守则》背后，我们看到，上线两年多以来，贝壳找房正从改变平台37万经纪人开始，改变着经纪行业。

　　其核心便是ACN合作网络。

　　美国房产经纪人一直地位高、服务广受认可，其背后，是享誉全美、规模最大的房地产销售网络MLS，它搭建的房源共享网络多年来牢牢占据美国95%的房地产交易市场，堪称美国房地产交易的底层商业系统。

　　而深谙美国房地产行业的21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航则直言，“ACN是完全超越了MLS这个产品，因为从它的复杂度、对效率的提升、以及线上线下互动，都完全超过。”

　　据卢航介绍，MLS背后有一个由所有联盟会员共同认同并遵守的行业从业人员行为准则（Code of Conduct）。该准则主要从三个方面来解决问题：一是怎样对待客户，二是如何与同行合作，三是怎么控制资金风险，对待交易本身这个流程。

　　这也是《新经纪守则》诞生的大背景。

　　再回望贝壳，这个自上线以来一直争议颇多的房产交易服务独角兽，如何两年多时间便走到今天的地位？

　　2018年4月，“脱胎”于链家网的贝壳找房正式成立，涉足的房地产行业互联网平台，打造房地产界的“淘宝”。

　　上线伊始，贝壳找房在经纪人方面就推行核心武器——ACN，在遵守房源信息真实且充分共享等规则的前提下，将房屋交易流程细化为房源录入、维护、客源、撮合成交等多个步骤，通过对佣金分配模式定下严格的规则，来解决同品牌或跨品牌的经纪人之间的利益分配、合作的问题。

　　此外，贝壳找房的真房源、交易数字化改造，则是得益于链家自成立之初就建立起来的房源数据库“楼盘字典”。截至 2020 年 3 月 31 日，贝壳平台楼盘字典真实房源信息数量约 2.2 亿套，覆盖 330 城、超过 53.1 万个小区。

　　但贝壳找房更大的突破在于平台的搭建，虽然其自身源自链家，但其他中介公司也可以在平台上完成交易，德祐、21世纪不动产、中环地产、正大房产等各地的头部房产中介公司，均通过贝壳找房平台完成了连通整合。

　　截至2020年4月23日，贝壳找房已进驻全国110个城市，入驻合作新经纪品牌超过250个，连接经纪门店超过3.8万家，服务超过37万经纪人。

　　蓬勃向上的扩张和营收数据也吸引了资本市场的青睐，2019年7月和2020年3月，贝壳找房陆续完成D轮和D+轮融资，两轮的领投方分别是腾讯和软银愿景基金，跟投方不乏高瓴资本、红杉中国、GawCapital以及碧桂园创投等知名投资机构，累计交易金额超36亿美元，至此，贝壳找房的估值已超140亿美元。

　　值得注意的是，3月末，链家资产发生多项变动，万科、融创、腾讯在内的22家股东同步退出链家，按照贝壳回复，退出链家的22名股东将同步平移到贝壳平台。

　　近期，关于其将要赴美上市的消息更是甚嚣尘上，《华尔街日报(博客,微博)》援引知情人士消息称贝壳找房计划在几个月内赴美进行首次IPO，筹资至多30亿美元。

　　有业内人士分析，此前，“衣”、“食”、“行”领域各自被淘宝、美团、滴滴所占据，他们在自身的赛道都承担起了基础设施的作用，通过搭建平台、对接资源、打造自成一体的生态系统的方式实现了对相关利益方的连接。而贝壳找房，或许将成为“住”内涵下的代表平台。

　　注：本文是雷达财经（ID：leidacj）原创。未经授权，禁止转载。为方便交流，交流、转载，请加运营微信：leidacaijing。爆料财经线索，交流行业干货，联系邮箱：leidacj@163.com~

本文首发于微信公众号：雷达财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

37万经纪人共倡《新经纪守则》背后：贝壳ACN是远超美国MLS的合作生态
《新经纪守则》:贝壳联合37万服务者共建共倡21条服务准则
行业共建共治再进一步：贝壳联合37万服务者发布《新经纪守则》
《新经纪守则》发布，贝壳给了行业一个响亮回应
37万服务者参与研讨与和承诺 贝壳找房起草发布《新经纪守则》
《新经纪守则》发布 37万服务者共建共倡21条服务准则
影响37万房产经纪人 《新经纪守则》2020年版征求意见稿发布
新经纪守则|卢航:让新经纪时代从业者更有尊严
《新经纪守则》发布 津城房地产经纪行业有了“新约”
《新经纪守则》公开征求意见:向不规范经纪行为说不