现金流不足？合生创展和世茂集团联合操盘背后

  两个月前，合生创展和世茂集团一同现身于北京土地交易市场，那时他们是“对手”。

  为了拿下北京丰台区南苑乡分钟寺村L-39地块、L-41地块，双方不断“出手”。最后世茂集团出局，合生创展以巨资、高溢价率竞得这两宗地块。

  现在，双方又同时站在了一起，关系发生了变化，成为了“合作伙伴”——一起开发分钟寺村L-39地块、L-41地块。

  对于此次两家企业的合作，有人认为可能是合生创展资金链紧张，引入合作方有助于在前期缓解资金压力；对于世茂集团而言，可增加土地储备。但不管如何，双方合作的前提在于四个字——“优质项目”。

  九鼎集团营销副总裁张大东在接受中国房地产报记者采访时表示，在大多数情况下，房企联合操盘，在拿地之前就有沟通。但也会出现在拿地之后再合作。“有些房企在拿地之后会选择与另一家房企联合操盘，大多数是出于对产品后续销售和市场预判，及目前企业现金流状况的考虑。”

  合生创展以近一年的营收价格

  11天拿下北京三3宗地

  时间回到5月。

  5月9日，合生创展以72.2亿元竞得北京丰台分钟寺村L-24、L-26地块，溢价率26.25%，楼面价约67202元/平方米，创下了丰台区历史上第二个单价地王纪录。

  10天后，合生创展再次现身北京土地交易市场，分别以42亿元、65.4亿元拿下了分钟寺村L-39地块（楼面价约为7.62万元/平方米、溢价率42.08%）、L-41地块（楼面价约为7.3万元/平方米、溢价率37.86%）。

  关于为何斥巨资入局北京土地市场，合生创展在公告中表示，丰台分钟寺村L-24、L-26、L-39地块均位于三环和四环之间，属一线城市北京的中心，不常有供应。此外，还可以补充本集团在一线城市的土地储备，并可因此提高本集团赚取更多收入的能力。

  但对于耗费15年之久才突破200亿元销售额的合生创展来说，吃这块“蛋糕”还有些费劲。

  11天内，合生创展花了179.6亿元。这比2019年全年营收的金额还多出8.7亿元。

  根据财报显示，2019年合生创展全年营收186亿港元（折合人民币约为170.9亿元），此外，截至2019年12月31日，2019年合生创展的现金及短期银行存款为141.02亿元。

  与世茂集团联合操盘

  实现共赢

  资料显示，为了吃下这块“蛋糕”，合生创展选择与世茂集团以联合操盘的方式参与项目开发。

  根据天眼查显示，L-39地块、L-41地块的项目公司均于近日进行了工商变更。值得注意的是，两家项目公司在进行工商变更之前均新增了对外投资企业，该企业中世茂集团系多人任要职。

  L-39地块的项目公司北京合昕辰锐企业管理有限公司新增的对外投资企业为北京合力运兴置业有限公司，该公司的董事长为刘辉，袁海滨为董事，陆婷为监事。

  L-41地块的项目公司北京合盈锐恒房地产开发有限公司新增的对外投资企业为北京合盛润景置业。根据企查查显示，该公司法人代表为袁海滨，贾丽萍为董事，陆婷为监事。

  资料显示，上述几人均供职于世茂集团。刘辉为世茂集团副总裁兼华北区域董事长，袁海滨为世茂集团华北地区公司京冀片区多项目负责人，贾丽萍为世茂集团北方大区财务负责人，陆婷为多个世茂集团子公司的关联监事。

  关于此次世茂集团和合生创展联合操盘，贝壳研究院高级分析师潘浩在接受中国房地产报记者采访时表示，分钟寺三块地总地价179.6亿元，对于年销售业绩200亿元出头的合生来说在资金上承压较大，引入合作方有助于在前期缓解资金压力。

  潘浩进一步表示，根据合生创展公告披露的对北京丰台区分钟寺地块的建设规划来看，地块预计在2021年3-4月入市，按照当前北京市场新开盘项目销售速度计算，该项目2021年销售额或将达到100亿元，对于2000亿级别的世茂集团来讲，该项目收入不会对其整体业绩排名产生多大影响，但是对于合生来讲，或将帮助其在2021年巩固其在百强房企的排名。

  “另外从品牌价值实现来看，双方共同合作的项目将会帮助合生和世茂集团品牌在北京市场再次获得认可，重新打开北京高端市场的关注。在资本市场方面，优质项目的合作可以为两家企业在融资方面提供有利条件。”潘浩表示。

  此外，潘浩认为，分钟寺地块自身条件足够优质，符合世茂集团一贯的取地标准，竞拍未能如愿，转而选择合作、风险和收益共担，双方能够实现共赢。此次合作也再次证明了北京分钟寺地块自身条件足够优质。

  “铁打的优质项目流水的合作伙伴”

  对于世茂集团而言，这并不是2020年第一次与其他房企进行合作。

  3月20日，绿城中国发布公告称，于2020年3月20日，北京博意（绿城中国全资附属公司）与天津世茂集团、中交房地产及项目公司就（其中包括）北京博意向天津世茂集团及中交房地产各自出售项目公司股权的部分权益以及开发该项目订立该协议。该项目包括将位于北京市昌平区且地上规划建筑面积约为170,022平方米的该土地开发为住宅物业。

  公告还指出，于该等出售事项完成后，项目公司将由北京博意、天津世茂集团及中交房地产分别拥有42.5%、42.5%及15%权益，并将不再为绿城中国附属公司。

  公开资料显示，上述土地为北京市昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块R2二类居住用地，该宗宅地为限竞房。

  有分析指出，从位置上看，该地块位于立水桥、霍营、西三旗三大商圈交会处，距奥森、五环较近，地块质素较好，同时限价在5.9万元/平方米，与二手房成交价格相当，远低于新房成交价格，必将对区域价格产生一定冲击，未来将成为新的热点楼盘。

  一个月后，世茂集团又与另一家企业联手。

  4月26日，中海晟融（北京）资本管理有限公司（以下简称“中海晟融”）官方微信发布文章称， 中海晟融成功发起设立主动管理型基金，收购北京市东城区核心地段的工人体育场西路公寓项目。

  同时，中海晟融表示，将与世茂集团达成合作，中海晟融向世茂集团合计转让其持有的北京工体项目公司40%权益。

  据了解，北京工体项目，坐落于北京市东城区工人体育场西路三号。项目紧邻工人体育场、工人体育馆、三里屯太古里、三里屯酒吧街和三里屯SOHO。项目地处北京东二环到东三环之间，距离东二环东四十条站1.2公里，距离东三环团结湖站1.9公里，临近两大使馆区，并是东城区重点小学“史家实验小学”的划片学区房。项目四周均拥有开阔的视野，可直视工人体育场、工人体育馆以及即将建成的中国爱乐乐团音乐厅。作为北京核心地段可供散售的70年产权公寓，工体项目无疑是不可再生的稀缺资产。

  关于为何世茂集团这么热衷于与其他房企合作，在世茂集团此前举行的2019年全年业绩发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛给出了答案。

  “我们的收购和其他开发商不太一样，去年不是百分百收购资产，有些只是51%的操盘和并表，对方可能也不愿意牺牲全部权益，这是我们今后发展的方向。”此外，许世坛将2020年的销售目标定在了3000亿元。

  “如果我们今年3000亿元目标，回款做到80%的话，那我们会用1200亿元（权益前）拿地，这样就会基本平衡，所以整体负债率还有可能轻微下降。3000亿元是谨慎预测，包含合作，因为疫情影响我们不希望把目标定得太高，希望权益后利润增长要在20%以上。”

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