27城277个项目认筹率超100%，“万人摇”还会持续吗？

  2020年上半年，楼市复苏的过程中，“万人摇”成为不少城市的关键词。其中，南京、成都、杭州等地频频出现“万人摇”。与此同时，针对楼市过热现象，杭州、东莞和宁波纷纷出台相关政策，杭州还专门出台相关政策，为摇号政策“打补丁”。

  CRIC机构调研数据显示，仅上半年就有27城共计277个项目认筹率超100%，主要集中在宁波、南京、成都、上海等核心一、二线城市。

  价格倒挂，是这些“万人摇”或高认筹率项目的典型特征。调查数据显示，由于受限价政策影响，约4成高认筹项目售价低于周边同档次竞品或二手房，其中成都、南京更有项目折价率超-40%。较大的价差难免带来投机需求，市场情绪波动较大，不利于房地产市场稳定发展。

  PART.1

  277个项目认筹率超100%

  上半年，楼市在经历了销售规模创20年来新低的2月之后，行业V型反转，3月份以来，随着房地产市场持续复苏，购房者入市情绪同步转向积极，新开盘项目出现抢购潮的城市持续扩容，高认筹项目更是逐月增多。

据CRIC机构调研数据显示，2020年上半年，27个调研城市新开盘项目整体去化表现良好，部分项目更是出现抢购潮，共计277个新开盘项目认筹率超100%。仅6月份，新开盘项目认筹率超过100%的就多达91个，这在历史上并不多见。

  PART.2

  中签率最低不足1%

  高认筹率背后也意味着摇号中签率将走低。

  我们梳理了上半年27个调研城市中签率比较低的项目，中签率偏低的TOP20项目中，低于1%中签率的项目有3个。其中，最难摇的项目是杭州钱塘新区的融创城，5月20日推售的43套房吸引8549人登记，中签率仅为0.5%，其次是南京新城玖珑湖，中签率仅为0.7%，西安凯德卓锦万黛中签率为0.9%。中签率偏低的TOP20门槛项目为南京浦口区的润辰府，中签率约4.2%。

  中签率比较低的项目主要来自于杭州、成都、南京和西安等核心二线城市。尤其杭州、成都市场异常火热，“万人摇”项目明显增多。

  究其原因，一方面，受限价政策影响，杭州、成都和南京多区域一二手房价格倒挂明显。典型如成都，部分新开盘项目售价大幅低于市场预期，更有项目售价较周边二手房折价40%以上，意味着摇中便坐享100万-200万增值收益，中签率自然显著偏低。

  此外，杭州、成都和南京这类核心二线城市经济基本面出众，房地产市场前景被长期看好。因此调研城市中签率偏低的TOP20项目全都分布在杭州、成都、南京和西安这类核心二线城市，看似偶然实则必然。

  PART.3

  核心一二线频现高认筹

  疫后，各城市房地产市场复苏与分化并行，新开盘项目去化情况也存在较大差异。

  其中，宁波、南京、成都等市场全面转暖，上半年超30个项目认筹率超100%。尤其是成都，市场异常火爆，天府新区、龙泉驿区等区域惊现“万人摇”，典型如天府新区的川发天府上城项目，开盘当天推售786套住房，但有40568人参与认筹，认筹率多达51.6倍；又如龙泉驿区的凯德卓锦万黛项目，开盘推售196套住房，但认筹人数高达22806人，认筹率达116倍。

  海口、济南、昆明等市场则相较理性，上半年极少数项目认筹率超100%。典型如海口，仅限于龙华区的长弘·御府单盘认筹率达到163%，主要原因在于项目配套优质的学区资源，高认筹实属正常现象。

  PART.4

  高认筹集中在中高档产品

  调研城市上半年共计137个中档项目认筹率超100%，占比近半。南京中档产品客户认购最为踊跃，浦口、江宁、栖霞等区域屡有中档项目数倍高认筹，浦口区热销盘润辰府上半年多次加推，认筹率都在10倍以上。

  此外，调研城市共计76个高档项目认筹率超100%，占比约27%。典型如宁波，高端改善性需求持续释放，鄞州、江北等区域高档项目频现高认筹，认筹率都在2倍以上，金地湖成大境、祥生金麟府等热销盘认筹率更在10倍左右。

  认筹率超100%的项目集中在中、高档次产品，这意味着改善性需求依旧坚挺。

  PART.5

  近4成高认筹项目价格倒挂

  综合来看，除了地段优越、学区房、交通便利这类常规性优势因素之外，核心动因还是受限价政策影响，一二手房价格倒挂明显。CRIC机构调研数据显示，约4成高认筹项目售价低于周边竞品或二手房，购房者买到即赚到的心理预期强烈，进一步加剧市场抢购氛围。

  上半年，调研城市共计105个高认筹项目售价低于周边同档次竞品，占比约38%。其中，54个高认筹项目售价较周边竞品折价率在-10%~0%区间，占比约19%。南京、成都部分高认筹项目折价率明显偏高，共有4个项目折价率处于-50%~-40%区间，主要还是受严苛的限价政策影响，致使新开盘项目售价显著低于市场预期。

  高认筹项目一、二手价格明显倒挂，上半年调研城市共计108个高认筹项目售价低于周边二手房，占比约39%。其中，38个高认筹项目售价较周边二手房折价率在-10%~0%区间，占比约14%。成都部分高认筹项目折价率显著偏高，共有5个项目折价率超-40%，热销盘温江区光华瑞廷、天府新区川发天府上城折价率皆超-50%。

  综合来看，核心一、二线城市项目高认筹率反映出楼市热度的同时，也极易引发市场波动。严重的价格倒挂致使购房者买到即赚到的心理预期强烈，投机需求也相对集中，进一步加剧市场抢购氛围，不利于房地产市场健康发展。

  事实上，为了堵住投机需求，稳定市场，杭州、宁波等城市也已纷纷出台相关政策，从政策基本面来看，并未触及限价制度这一根本，如果不解决限价政策下一二手房倒挂的核心问题，往往治标不治本，只要存在套利空间，“万人摇”就会一直存在。

  现有政策内容下，趋利的投机者仍然有办法获取购房名额参与摇号，只不过政策之后获取名额会增加其投资成本。比如，投机者通过利益分配，从很多没有购房能力的无房户手中获取购房资格，其中的操作方法对于投机者来说可谓是轻车熟路，极易操作。

  从另一角度来看，这也促使许多有购房资格的无房户多了一条“生财之道”，倒卖“房票”，通过出让自己的首批购房资格来获取利益，市场反而又会产生新的矛盾。

  因此，核心还是在于解决一二手房价差问题，如果一二手房价差的问题得以解决，那么投资客自然就不会蜂拥而上，长此以往投资需求便被抑制。对于这些价格倒挂明显的项目，我建议要削平或减少一二手房之间的价差，同时，让无房户先摇号，这两点双管齐下，抑制投机效果才能真正体现出来。

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