上海楼市一夜入夏，认筹率创新高，两级分化加剧，最好与最差楼盘相差185倍！

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-09 22:33

4月，房产中介路杰（化名）终于结束了他为期近3个月的网约车司机生涯。1月下旬起，由于疫情加剧，新盘售楼处关闭，二手房小区禁止带看，路杰的工作一下进入停摆状态。

空白期，他完成了网约车平台的注册，成了一名网约车司机，“歇着不是办法，总得找点事儿做”。这辆他贷款买的价值十多万新能源汽车，原先是用来带客户看房，现在则用来载客。在路杰看来，二者并没有本质区别，都是谋生的工具。

按照客户的需求穿梭在这个城市，路杰始终没忘自己的本职工作，带了一沓名片在车里，别的司机结束语是“麻烦给个五星好评”，到他这儿则成了“姐，我是个房产中介，新房、二手房都做，以后有买房卖房需要可以随时找我”。遇到善聊的客人，路杰在途中就和人交了底。

4月，路杰的门店终于开工，带看量大增让他意识到上海楼市正在回暖，甚至这回暖的速度超过他的想象。

路杰的判断是对的，4月的上海楼市不管是供应端还是认筹结果，都在反弹。

供应端上，4月下半月，上海周度供应出现超过50万㎡的高流量，整个4月供应量也推升到94.9万㎡的高度，创年内新高；此外，产品类型多样，从刚需到豪宅一应俱全，项目入市后也一度出现疯抢，单月认筹率创下了21个月以来新高，更有前滩新盘6人抢一房、内环内项目千人摇等名场面出现。

图片来源：图虫创意

月均认筹率创21月新高

据《地产深度报道》不完全统计，4月上海地区共有29个新盘7844套房源取证入市，供应量呈爆发式增长。其中，有26个项目在东方公证处公开摇号并公布开盘结果。陆家嘴(600663,股吧)锦绣逸庭本次采用认筹数达到房源数即停止认筹、客户的认筹号就是后续的选房编号的方式开盘，颐景园江南苑与新未来樾湖因认筹数不够选择不公开摇号转而进入选房阶段，故三盘均未公布开盘数据。

数据来源：东方公证处、房天下等平台（制表：左宇）

统计发现，26个公示新盘涉及房源数达7345套，共收获7592组有效认筹，平均认筹率高达103.36%，创近21个月新高。

其中，有2个项目获得超千人出资认筹，9个项目认筹率超100%，半数项目认筹率超8成。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，上海政策面平稳，市场交易也逐渐恢复了自己的节奏，原本3月应该出现的小阳春因为疫情关系推迟1个多月才显现出来。随着供应闸门开启，市场也迎来交易快速反弹。房企为了填平一季度的销售缺口，开始投放积极，价格上也延续较为亲和力，从市场反馈来看购房者也愿意买单。随着认筹率提升，市场重拾信心，“红5月”成交量有望冲击80万㎡的高度。

豪宅火爆

认筹率创年内新高的属前滩板块的东方惠礼项目，本次推出的46-120㎡的1-3房共411套，主打1房小户型，项目总价段在421.6万-1184万元间，相较去年入市的同板块晶萃名邸项目的2房900万元起步的总价，门槛低了一倍。

加上今年3月上海地区公布了2020年公办小学初中对口情况，前滩板块内8个已开项目全部对口华二前滩学校，学区落地对东方惠礼利好程度不言而喻，最终项目获得2284组客户出资认筹，认筹率高达556%。现场消息显示，4月27日午间，第465号认筹客户选房后，411套房源已全部售罄，剩下的1880+组认筹客户只得铩羽而归。

值得一提的是，本次前滩东方惠礼项目均价9.2万元/㎡，较晶萃名邸（8.4万元/㎡）单价上涨了8000元，这也意味着前滩将告别8万+的时代了。有业内人士判断说，未来前滩九宫格的房源单价预计将突破10万+。

消息称，后续九宫格内的三湘印象(000863,股吧)名邸将有148套房源入市，均价或将高达12.8万元/㎡，目前售楼处已开始购房意向登记。这也是三湘印象今年的主打项目，其在刚刚披露的年报中表示，“三湘印象名邸(上海浦东)”项目于今年实现销售。《国际金融报》记者了解到，三湘印象名邸正在争取预证，大概率6、7月份入市，该项目进入收获期将加速三湘的资金回笼，后续或将用于进一步扩充土储。

同样吸引千人摇的中海汇德里于4月推出了83-130㎡的3-4房共360套房源，最终收获1123组客户出资认筹，三进一的选房几率。从成交数据来看，中海汇德里项目在4月成交了235套，成交面积达23063平方米，为当月第一。

上海商品住宅4月成交TOP 10(数据来源：上海中原地产)

此外，碧云国际社区内1735万元起步的豪宅盘碧云尊邸亦收获280%的较高认筹率，选房首日便去化155套，仅剩5套底复可售，次日选房一小时内实现全部售罄。

卢文曦表示，从成交产品类型来看，豪宅依然是市场中表现突出的产品，尤其是一些热盘，比如“德汇苑”、“绿地海珀外滩”等都有良好的签约数据，豪宅项目的热销提升市场信心。且由于豪宅项目成交量较好，新房成交均价环比上涨5.3%至59992元/㎡。

当月，多次开盘大捷的静安府西区推出了最后的169套房源，认筹率达225%；千万起步的滨江凯旋门区位优势明显，认筹率逼近200%；受益临港新片区政策影响的绿城上海诚园虽地处远郊区，但靠近特斯拉产业园区，推出86㎡的刚需户型，亦收获不俗认筹率……

上海中原地产数据显示，4月上海新建商品住宅成交面积61.2万㎡，环比增加62.3%。

分化加剧

部分项目的火热表现并不能代表整个楼市，火焰背后的海水依然不在少数。

认筹率最为惨烈的是普陀真如板块的高尚领域项目，推出的348套房源仅收获11组客户认筹，认筹率3%，与当月认筹之冠东方惠礼相差185倍。

提及高尚领域，不免让人想起2019年那个上海全城热推的6月，彼时首次入市的高尚领域得到了全城中介的热推，大小街道上的推广广告数不胜数，最终其推出的1108套房源收获1181组认筹，认筹率高达106.59%。

此次高尚领域加推房源348套，均价约9万元/㎡与上期相当，户型面积为85-165㎡的2-4房，及10套226-360㎡特殊户型，今年底交房，等待周期较短。

同样的产品，价格相当，为何不到一年，认筹率下降了34倍？

《国际金融报》记者实地走访时，有工作人员透露，“二期取证价格与一期相当，实为政府限价所致，因此开发商未做任何预热推广，试图低调入市，去化效果不佳后，后续再申请调高备案价。”

争议颇高的地王项目中兴路壹号在4月30日开启认筹后迟迟未公开结果，这一有悖万科此外项目的做法，让市场对于该项目的最终收获的接受度倍感好奇。

除了上述两个项目外，多数认筹不佳的项目地处于外环外。

4月，光明地产(600708,股吧)分别在松江洞泾和奉贤南桥各推出了一个项目，两项目开盘时间相差三天，均价约4万元出头，最终认筹率均不足3成。这无疑让业绩不佳的光明地产雪上加霜。2019年光明地产营收下滑显著，报告期内实现营收124.92亿元，同比减少36.18%，业绩不佳主要缘于华东区域的失守。作为光明地产的重仓之地，华东区域去年营收、毛利率均下滑，此次双盘齐开却哑火，抢收不利。

与其命运相似的还有奉贤南桥板块的酩悦都会、奉贤庄行板块的东原璞阅、嘉定安亭板块的嘉宝新力梦之晴华庭等远郊盘。此类产品地处外环外，主打刚需户型，且区域内新房选择面广，在无过硬优势的情况下市场反响不佳。

记者孙婉秋左宇

（责任编辑：常丹丹 HO016）