保利投顾研究院：因城施策 首付比例存在优化可能

来源：保利投顾研究院

3月30日，央行下调7天期逆回购利率20个基点，这是继2月3日逆回购利率下调10个基点后，央行的再度“降息”，力度超过市场预期，且预计5年期LPR亦将随之下调；4月3日，央行又再次公布定向降准1个百分点，释放资金4000亿元。

一、央行态度：

整体合理增速快，东南沿海风险积聚

分析房贷首付政策可能走势，首先要关注央行态度。实际上，央行对居民杠杆水平（房贷是居民加杠杆里的大头）有持续、高度的关注。

绝对值整体处于合理水平

央行在《中国金融稳定报告2019年》中，对居民杠杆有专栏分析。针对居民部门杠杆，央行表示：

从居民杠杆绝对值来看，整体处于合理水平。2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%。与其他国家对比来看，我国住户部门杠杆率与国际平均水平相近，低于发达经济体平均水平，但在新兴市场经济体中处于较高水平。

变化增幅处于较高区间

从居民杠杆变化来看，杠杆率的增幅仍处于较高区间。2018年我国住户部门杠杆率上升3.4个百分点，而同期美国和澳大利亚杠杆率分别下降1.5和0.7个百分点。

较大地域结构性差异，东南沿海风险高

从地域分布来看，存在较大的地域结构性差异，央行认为东南沿海地区风险相对较高。

根据居民债务收入、综合住户部门贷款与生产总值比例两个维度，央行认为浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）居民杠杆水平较高；

海南、上海、天津、浙江和广东增速较快，四年分别上升26.4、21.5、21.4、20.8和18.4个百分点。

二、房贷杠杆与首付政策现状：

一二线杠杆较高，3成首付为主流 

一二线城市杠杆大幅高于三四线

根据全国主要城市居民资金杠杆情况分析（住户贷款/住户存款），东南沿海的重点城市，如厦门、深圳、杭州、苏州、广州等城市，居民杠杆显著高于中西部及北部的重点城市；

同时，一、二线城市，显著高于三四线城市，如岳阳、南通、茂名、衡阳，杠杆率水平显著低于同区域的一、二线。

多数重点城市首付比例约3成

从现阶段重点城市的首付政策来看：

多数重点城市首套首付比例为30%，部分东北、西部的重点城市首套首付比例则低至20%；

从二套首付比例来看，北京、深圳、上海、南京、厦门、海口、苏州要求在70%-80%，天津、杭州、济南、郑州要求60%，多数中部的二线、东部的三四线城市要求为40%，北部的重点城市要求仅为30%。

结合央行最近表态以及各地房贷政策近期放松、撤回的情况，可以看出：在货币宽松的大背景下，限贷政策的放松仍较为敏感。

现阶段，有部分城市、部分银行“限贷”出现试探性放松“风声”，但由于政策敏感度高，目前仅浙商银行、浦发银行政策在局部三四线城市实现落地。

三、总结与展望

在货币宽松背景及“三稳”基调下，央行对房贷杠杆放松十分谨慎。在投资-销售链条偏稳下，尤其是一、二线城市，大幅度放松空间较小；若需求持续走弱并低于预期，部分三四线城市为“稳市场”，首付比例存在优化可能。

因此，地产金融端结合调控“因城施策”，一、二线城市首付比例完全放宽可能性低，但认房又认贷可能有优化空间；部分三四线城市，首付比例或存在优化调整空间。

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