保利投顾研究院：广州新房市场已恢复正常水平 二手房市场修复较慢

中国网地产讯 日前，保利投顾研究院发布2020年一季度广东区域市场报告。

01 广州及环广区域

广州 佛山 清远 肇庆 江门

广州区域：1）市场阶段

去年底价格调整到位，需求回暖可期，但受疫情影响势头被抑制，现随疫控逐步回归“正轨”

2019年广州逐步进入筑底期，价格于下半年经历二次调整至基本到位，四季度市场具备成交回暖条件。但受疫情冲击，成交回暖势头受抑，一季度成交同比下降6成。疫控后，叠加政策边际优化，房企积极的促销手段，市场成交逐步回暖。

广州区域：2）成交修复程度

新房已恢复正常水平，疫情打断二手市场去年底回温走势，修复较慢，抑制换房需求

广州修复较快，叠加部分项目促销冲量，成交已修复至去年周均水平。随着疫情影响减弱，带看服务逐步恢复，二手市场成交套数有所上涨，但修复较慢，累计同比降幅仍在拉大，进一步影响客户“卖一买一”的换房链条。

广州区域：3）未来走势研判

中心量价有望企稳，外围限购边际放松，利于释放部分购房需求，库存大区域维持低价跑量

中心区及近郊有限供应区域，有望回归正轨，价稳量升，库存较大区域预期维持低价跑量，效果弱存调整压力。预计调控政策仍存局部松动机会（如白云/花都的限购、二套限贷等），同时黄埔、白云、增城等区域交通建设加快，改善客户预期，促进需求释放。

环广区域：1）市场阶段

跟随广州，佛山-清远-江肇轮涨→论调，疫情冲击下，进入深度调整阶段

疫情前，佛山限购下率先调整，限购区缩量明显，限购松动预计有所回暖，清江肇继投资客退潮成交寻底，清远19年以价换量成交略回暖，江门成交筑底，肇庆仍在寻底。此次疫情，再次冲击广佛外溢客和投资客，清江肇进入深度调整阶段。

环广区域：2）成交修复程度

成交恢复至去年周均水平，清远以价换量效果明显，肇庆、江门调价后恢复仍偏弱

佛山、清远恢复时点早于肇江，于2月中旬开始逐步修复，其中清远项目普遍降价促销，进而促进旧客回流、修复速度较快；江肇修复较慢，肇庆项目普遍降幅10-15%，加上动用渠道，3月底来访恢复至四季度4成，成交恢复至去年同期6成。

环广区域：3）未来走势研判-佛山

限购区限购放松、成交预期回暖，非限购区需求回流存压力，预计促销更积极

疫情下，限购区典型项目价格平稳，非限购区以价换量，分别修复至去年同期的65、60%。随着3月人才购房门槛再度放宽，预计需求持续回流至限购区，叠加非限购区潜在库存大，低价换量预计持续，促销更积极，部分项目仍存降价空间。

环广区域：3）未来走势研判-清远

价格回归内生购买力，成交预期向好，但竞争激烈+花都限购松动，价仍存调整压力

清远持续以价换量，3月中旬开始普遍降幅10-15%，价格逐步回归至内生购买力，来访、成交均有所复苏，清远市场整体供求较平衡，预计成交向好。但在广州外围限购松动的利空影响下，购房需求或回流，且近2年10余家房企拿地，区域竞争愈发激烈，加上部分项目房地价差仍较高，不排除未来价格存在再调整的压力。

环广区域：3）未来走势研判-肇庆

投资客退潮，区域竞争白热化，持续走弱预期强，珠江肇开工有助于牵引部分外溢需求

肇庆市场持续走弱，投资客退潮，客户量不足，以价换量效果一般。预计接下来仍以渠道拓客为主，房地价差小约束下，降价空间不大，端鼎、四会内生需求尚存，低价可刺激本地刚需客，大旺高新区以外区投资客为主，去化存压力。今年珠江肇高铁开工，预留肇庆东站，或利于外溢客户导入，中长期内有一定的释放空间。

02环广区域：3）未来走势研判-江门

修复较慢、内部分化，以价换量效果一般；成交走弱，促销更积极，不排除部分项目仍调价

江门内部分化，除新会价格较稳外（库存低），其他片区均以价换量，但成交修复较慢。中心两区、台山供应大，竞争激烈，且华侨返乡置业客为台山主力客群，需求持续受抑制，鹤山潜在库存高，市场走弱，促销将更积极，部分项目有调价空间，新会华侨客受抑制，且多个项目入市，竞争激烈，促销更积极。交通规划叠加限购政策再次松动，中长期有助释放部分需求。

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