保利投顾研究院:4月土地与房地产融资监测

来源:保利投顾研究院

近日,保利投顾研究院发布《全国房地产行业月报 | 4月刊》,报告中监测的全国土地市场及房地产融资环境4月表现如下:

本月速评

土地市场:全国热度继续回升,一定程度稳定楼市预期,宅地供求双升,同比上涨均超2成,一线城市显著放量供靓地。融资宽松推高土拍溢价率,二线城市、华东重点三四线多城溢价率超30%。

房企融资:典型房企4月融资总量小幅收窄,以境内债券为主,占比61%,海外债零发行;融资成本回落,多家房企发债利率2.2%-7.3%,较2019年四季度回落约5个BP。

居民房贷:4月房贷利率随5年期LPR下调,环比回落3个BP。

一、 土地市场

1、全国土地成交走势

土地市场热度继续回升,供求同比双升,楼面价抬升至近年高位。

4月全国重点城市土地市场修复明显,宅地供求量双升。供应7709万㎡,同比上涨20%,环比上涨61%;成交6997万㎡,同比上涨21%,环比上涨80%。

因本月多幅一线城市优质地块出让,成交均价大幅拉高,楼面均价升至2018年以来高位,为6100元/㎡。

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2、全国土地分线成交

一线城市推多块靓地、土地成交显著放量

一线城市4月供应381万㎡,成交316万㎡,楼面均价为14326元/㎡,溢价率7.2%。供求环比涨幅超100%,供应为同期4倍。

主要原因是一线四城均出让多幅优质地块,其中北京、广州放量明显。受深圳两宗高溢价地块成交的带动,一线4月溢价率环比小幅提升1.5个百分点。

热点二线城市加速推地、多地块高溢价成交

二线城市随着土拍正常化,供求快速上抬。4月供应5075万㎡,成交4813万㎡,供求环比上升超60%,同比涨幅近20%,兰州、成都等西部城市及沈阳、青岛成交同比明显上涨。

楼面均价5686元/㎡,溢价率16.2%,南宁、宁波、厦门土拍溢价率超35%,福州、太原、昆明超25%。

重点三四线城市成交放量、但不及一二线

重点三四线城市供求同环比双升,供求环比涨幅约50%,同比回升10-20%,但与一二线城市相比,涨幅较窄。其中佛山、东莞、南通成交同比放量显著。

楼面均价环比上涨44.8%,已超过去年年内最高水平;溢价率25.3%,环比增加5.4个百分点。其中华东三四线持续领衔,浙江湖州、绍兴、台州,江苏常州、徐州溢价率均超30%。

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3、全国土地分区域成交

华南土地成交热度高,为同期4倍,华中环比增幅30%,处于稳步回升中。

华南区域:合计成交建面666万㎡,同环比大幅上涨近300%。广州、佛山出现明显放量,单月成交量分别为153万㎡、302万㎡,供地紧缺的深圳、东莞也有多幅土地出让。

西部区域:成交同比上涨9成,其中西安大幅放量,成交量481万㎡,创近三年单月成交量新高,集中于西咸新区,占比近6成。

华中区域:受疫情影响成交同比仍处低位,但土地市场已明显呈现回升态势,环比上涨30%,长沙单月成交量270万㎡。

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4、城市土拍热度排行榜

宁杭苏土地出让金全国排名前三,出让建面青岛居榜首。

4月全国土地出让金排名前三的城市集中在华东区域,分别为南京、杭州、苏州,均超300亿元。从土地出让规模看,全国排名前三的城市为青岛、西安和苏州,其中青岛、西安超480万㎡。

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5、房企土拍排行榜

恒大、保利、新城居4月房企拿地金额前三。

拿地金额前十房企拿地共1190亿元,较上期大幅上涨126%,恒大、保利和新城位居拿地金额前三甲。恒大为4月拿地金额和规模的双料榜首,共摘得22宗宅地,建面约426万㎡,落子西安、重庆、北京、佛山等多城;保利、新城均补仓苏州和天津。

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二、地产金融环境

1、典型房企融资量价监测

总量:环比小幅收缩,房企海外债零发行

根据45家上市房企公开口径监测,4月典型房企融资总量1406亿元,较3月环比小幅减少133亿。

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从房企融资结构看,4月境内债券占比最高,为61%,环比上升7个BP;其次是银行贷款,占比14%。国内资金面持续宽松,房企借贷意愿增强,无房企新发海外债券。

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利率:货币面延续宽松,融资成本持续回落

典型房企中,4月碧桂园、保利、招商蛇口、阳光城发债融资,利率为2.2%~7.3%,资金面延续宽松,主流房企利率持续下行。

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2、居民房贷量价监测

全国:4月首、二套房贷利率持续下行

4月全国首套房贷利率5.42%,全国二套房贷利率平均利率5.74%,较上月均回落3个BP,随5年期LPR趋势性下行。

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城市:多城下调5BP内,上深环比小幅上行

典型城市房贷利率中,一线城市上海、深圳利率小幅上升;二三线城市中 哈尔滨降幅最大,达18BP,杭州、泉州两城降幅亦较为明显。

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(责任编辑:崔瑞婷)

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