保利投顾研究院：4月土地与房地产融资监测

来源：保利投顾研究院

近日，保利投顾研究院发布《全国房地产行业月报 | 4月刊》，报告中监测的全国土地市场及房地产融资环境4月表现如下：

本月速评

土地市场：全国热度继续回升，一定程度稳定楼市预期，宅地供求双升，同比上涨均超2成，一线城市显著放量供靓地。融资宽松推高土拍溢价率，二线城市、华东重点三四线多城溢价率超30%。

房企融资：典型房企4月融资总量小幅收窄，以境内债券为主，占比61%，海外债零发行；融资成本回落，多家房企发债利率2.2%-7.3%，较2019年四季度回落约5个BP。

居民房贷：4月房贷利率随5年期LPR下调，环比回落3个BP。

一、 土地市场

1、全国土地成交走势

土地市场热度继续回升，供求同比双升，楼面价抬升至近年高位。

4月全国重点城市土地市场修复明显，宅地供求量双升。供应7709万㎡，同比上涨20%，环比上涨61%；成交6997万㎡，同比上涨21%，环比上涨80%。

因本月多幅一线城市优质地块出让，成交均价大幅拉高，楼面均价升至2018年以来高位，为6100元/㎡。

2、全国土地分线成交

一线城市推多块靓地、土地成交显著放量

一线城市4月供应381万㎡，成交316万㎡，楼面均价为14326元/㎡，溢价率7.2%。供求环比涨幅超100%，供应为同期4倍。

主要原因是一线四城均出让多幅优质地块，其中北京、广州放量明显。受深圳两宗高溢价地块成交的带动，一线4月溢价率环比小幅提升1.5个百分点。

热点二线城市加速推地、多地块高溢价成交

二线城市随着土拍正常化，供求快速上抬。4月供应5075万㎡，成交4813万㎡，供求环比上升超60%，同比涨幅近20%，兰州、成都等西部城市及沈阳、青岛成交同比明显上涨。

楼面均价5686元/㎡，溢价率16.2%，南宁、宁波、厦门土拍溢价率超35%，福州、太原、昆明超25%。

重点三四线城市成交放量、但不及一二线

重点三四线城市供求同环比双升，供求环比涨幅约50%，同比回升10-20%，但与一二线城市相比，涨幅较窄。其中佛山、东莞、南通成交同比放量显著。

楼面均价环比上涨44.8%，已超过去年年内最高水平；溢价率25.3%，环比增加5.4个百分点。其中华东三四线持续领衔，浙江湖州、绍兴、台州，江苏常州、徐州溢价率均超30%。

3、全国土地分区域成交

华南土地成交热度高，为同期4倍，华中环比增幅30%，处于稳步回升中。

华南区域：合计成交建面666万㎡，同环比大幅上涨近300%。广州、佛山出现明显放量，单月成交量分别为153万㎡、302万㎡，供地紧缺的深圳、东莞也有多幅土地出让。

西部区域：成交同比上涨9成，其中西安大幅放量，成交量481万㎡，创近三年单月成交量新高，集中于西咸新区，占比近6成。

华中区域：受疫情影响成交同比仍处低位，但土地市场已明显呈现回升态势，环比上涨30%，长沙单月成交量270万㎡。

4、城市土拍热度排行榜

宁杭苏土地出让金全国排名前三，出让建面青岛居榜首。

4月全国土地出让金排名前三的城市集中在华东区域，分别为南京、杭州、苏州，均超300亿元。从土地出让规模看，全国排名前三的城市为青岛、西安和苏州，其中青岛、西安超480万㎡。

5、房企土拍排行榜

恒大、保利、新城居4月房企拿地金额前三。

拿地金额前十房企拿地共1190亿元，较上期大幅上涨126%，恒大、保利和新城位居拿地金额前三甲。恒大为4月拿地金额和规模的双料榜首，共摘得22宗宅地，建面约426万㎡，落子西安、重庆、北京、佛山等多城；保利、新城均补仓苏州和天津。

二、地产金融环境

1、典型房企融资量价监测

总量：环比小幅收缩，房企海外债零发行

根据45家上市房企公开口径监测，4月典型房企融资总量1406亿元，较3月环比小幅减少133亿。

从房企融资结构看，4月境内债券占比最高，为61%，环比上升7个BP；其次是银行贷款，占比14%。国内资金面持续宽松，房企借贷意愿增强，无房企新发海外债券。

利率：货币面延续宽松，融资成本持续回落

典型房企中，4月碧桂园、保利、招商蛇口、阳光城发债融资，利率为2.2%~7.3%，资金面延续宽松，主流房企利率持续下行。

2、居民房贷量价监测

全国：4月首、二套房贷利率持续下行

4月全国首套房贷利率5.42%，全国二套房贷利率平均利率5.74%,较上月均回落3个BP，随5年期LPR趋势性下行。

城市：多城下调5BP内，上深环比小幅上行

典型城市房贷利率中，一线城市上海、深圳利率小幅上升；二三线城市中 哈尔滨降幅最大，达18BP，杭州、泉州两城降幅亦较为明显。

相关知识

保利投顾研究院：4月土地与房地产融资监测
保利投顾研究院:5月全国新房成交量首超去年月度均值
保利投顾研究院：上半年全国55城宅地供求追平同期
保利投顾研究院：6月全国22城二手房成交量达近年同期高位
保利投顾研究院：上半年广州宅地成交640万平 同比增128%
保利投顾研究院：上半年广州商品住宅供应422万平 同比增10%
保利投顾研究院：因城施策 首付比例存在优化可能
保利投顾研究院：上半年广州宅地供应达784万平 创5年来新高
保利投顾研究院：上半年广州二手房成交447万平 同比降12%
保利投顾研究院：上半年广州商品房整体成交466万平 同比降24% 近5年来最低