【实探】太火爆了！成都“新地王”登场，溢价40%，楼面价首破20000元/㎡大关，“低价新房已经不多了”！

　　进入七月份，成都入夏后艳阳高照，连日来温度都在30℃以上；在成都，现在与气温一样火热的还有楼市和土拍市场。

　　7月2日，成都新都区和高新区有两宗地块公开拍卖，竞拍持续火爆激烈。据当地媒体报道，高新区地块被渝太地产溢价39.86%，以20700元/㎡的楼面价拿下。

　　证券时报·e公司记者注意到，此次土拍不仅刷新了成都住宅土地最高成交单价，也让楼面价首次突破了每平米两万元的大关。

　　溢价40%成交总价11.56亿元

　　7月2日，成都举行2020下半年首场土地拍卖会，两宗面积合计约145.4亩的土地成功拍出。

　　在今日两宗土地拍卖中，最重要也是最引人注目的就是二号宗地，该宗土地位于高新区中和街道会龙社区7组(原会龙村12社)、劲松社区10组(原劲松村12社、13社、14社)。

　　别看是什么村社，实则二号宗地属于成都目前当红“炸子鸡”的新川板块，其土地面积约41.88亩，这是一宗纯住宅用地。

　　证券时报·e公司记者了解到，此次土地拍卖采取“设定最高限价+竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”方式进行拍卖，土地起拍楼面地价为14800元/㎡。实际上，此次土拍是高新区最高起拍价，也是大成都第二高，目前最高起拍价为成都锦江区的15600元/㎡。

　　据当地媒体报道，经过约60轮的拍卖叫价之后，最终由渝太地产以成交楼面价20700元/㎡竞得二号宗地，溢价率达到39.86%，成交总价则为11.56亿元。需要指出的是，高新区此次土拍刷新了成都土地最高成交单价，也让成都住宅土拍楼面价首次突破了每平米两万元的大关。

　　为更直观的了解成都新“地王”，证券时报·e公司记者现场实探发现，二号宗地交通、教育、商业配套较为完善。

　　具体来看，上述宗地位于天府大道和红星路南延线之间，不临主干道、附近一公里内有地铁站，交通便利；正对面已建有金苹果锦城第一中学及附属小学、成都师范银都紫藤小学（北校区）；该宗地2公里内，有蓝润置地广场、伊藤洋华堂等大型商业中心；此外，宗地附近有怡丰新城、中德英伦世邦、爱在城南等商品房项目，但也有比较老旧的安置小区。

　　根据链家数据显示，二号宗地周边二手房价在16000元/㎡~23000元/㎡之间。其中，2006年建成的怡丰新城挂牌71套房源，每平米均价为16000元；2012年建成的中德·英伦世邦F区挂牌30套二手房，参考均价为21000元；2019年建成的融创香璟台二期有4套房源，参考均价为17000元。

　　谈到“地王”，这就需要提到2017年9月，金隅股份曾以15.62亿元成交总价、12800元/㎡楼面地价，竞得成都高新区中和街道一宗土地。但是，考虑到金隅股份需要最高无偿移交41%租赁比例，其实际楼面价或许已经超过两万元，也因此被称为“隐形地王”。

　　如今，成都土拍地价已正式突破20000元/㎡大关，也被业内认为，这只是一个开始， 20000+地块将会越来越多。

　　“60套房”炒作主角就在附近

　　来到现场，证券时报·e公司记者还注意到一位不得不提的“老面孔”——成都中德·英伦世邦楼盘，这是成都楼市恶名远扬的炒作“高手”。

　　时间拉回到2016年9月21日，一条“今天，浙江商会一客户在成都中德·英伦世邦楼盘，一次性付款买下60套房，总价接近1亿元！”在多家网络媒体和自媒体上流传开来。

　　针对网传“一次性购房60套”事件，成都市房管局曾于当年10月2日发布通告，涉事项目“中德·英伦世邦”在销售中，存在涉嫌散布不实信息、制造市场紧张气氛等违规行为。依据相关条例，成都市房管局对该项目开发企业成都中德红谷投资有限公司（以下简称成都中德红谷）予以立案调查。

　　根据房天下数据统计，中德·英伦世邦相关楼盘项目最早曾于2011年拿到预售许可证，在此后数年间，该楼盘售价长期稳定在8000~10000元/㎡区间。但经“60套房”一役过后，其楼盘项目售价从2016年9月上旬的11000元/㎡，猛涨至10月份的18000元/㎡，涨幅超过60%，买房者仍趋之若鹜。

　　作为炒作事件的主角，成都中德英伦联邦也因此着实火了一把，并迅速完成去库存，并带动了整个成都楼市火爆至今。

　　出来混，迟早要还的。在调查期间，成都市房管局曾关闭涉案项目商品房网签、暂停销售，暂缓办理中德红谷在成都后续项目的预售许可。据了解，“中德·英伦世邦”项目参加2016年10月3日至10月7日举办的成都市第48届秋季房地产交易会资格也被取消。

　　据天眼查显示，成都中德红谷成立于2010年，注册资本为3.5亿元，主要从事房地产开发与经营、物业管理业务；向上追溯，江西洪客隆投资集团有限公司持有成都中德红谷100%股权，熊婷与胡兰平则分别持有江西洪客隆41%和39%的股权。目前，成都中德红谷涉及到的法律诉讼案件多达3040起，主要涉案问题为房屋买卖合同纠纷。

　　如果，开发商编造“狼来了”的故事助推房价攀升，可以理解为源于资本的贪婪；但面对手无寸铁的业主棍棒相向，则一种对规则及法律的赤裸裸藐视。

　　2016年12月21日，中德·英伦项目物业管理人员指使“隆某”和该小区售楼部保安队长王某纠集保安队员，强力驱散商讨维权事宜的业主。同时，对多名小区业主进行殴打，造成4名业主不同程度受伤。2017年6月，针对中德英伦物业、安保，随意驱散、殴打业主事件，经成都市高新区检察院提起公诉，当地法院以寻衅滋事罪判处13人相应有期徒刑。

　　5月高新南区地价连续三次创新高

　　受疫情影响，今年全国多地楼市出现低迷，而成都因其巨大的发展潜力，吸引着全国各地的企业进入。

　　在此背景下，众多开发商将着力点放在了成都市场，并加大拿地积极性，也让成都楼市迅速恢复。以成都高新南区为例，区域内住宅新房严重“短缺”，2020年至今，仅有中洲锦城湖岸小区项目取得预售许可证。

　　据悉，该小区项目供应房源182套，主要户型面积在140㎡~190㎡之间，每平米均价超过27000元（清水）。可以看出，该楼盘入门价超过370万元，这在成都算是较高端的房价水平；再从报名情况来看，共有707人参与摇号购房，综合摇号中签率为仅25.74%。

　　从土地供给层面来看，2020年以来，成都高新南区已通过拍卖成交了3宗土地，且接连三次刷新了最高楼面价纪录。5月12日，高新区桂溪街道铜牌村一宗46.68亩商兼住土地，溢价38.33%，以16600元/㎡的楼面价成交；5月21日，高新区中和街道蒲草村一宗69.21亩的纯住宅土地，溢价31.54%，以17100元/㎡的楼面价成交；5月29日，高新区中和街道劲松社区一宗24.08亩纯住宅土地，溢价50%，以19500元/㎡的楼面价成交。

　　从大成都范围来看，证券时报·e公司记者注意到，早在2019年，华发集团曾以19800元/㎡的楼面价竞得成都锦江区一宗地块，将配建并无偿移交2%的租赁住房，创下当时成都土拍楼面价新高。

　　进入2020年，房企对成都土拍市场的热情不减，多次触及最高限价。今年3月19日，成都新都区三河街道一宗63.57亩土地上市拍卖，土地用途类型为纯住宅，起拍价5250元/㎡。据悉，龙湖、保利、旭辉等共16家房企报名参与拍卖，最终上海大发房地产集团有限公司以11800元/㎡楼面价拿下该地块，溢价幅度达到124.76%。

　　4月2日，成都还曾拍卖出让两宗住宅用地，合计约150亩。其中，位于成都锦江区的另一宗地块净用地面积约131亩，起拍楼面价15600元/㎡。据悉，建发地产竞得该宗地块，成交楼面价19800元/㎡，溢价率26.92%，无偿移交比例为7%。考虑到无偿移交比例，彼时建发地产拍地楼面价或许比2019年华发集团拿地价更高。

　　截至到目前，成都土拍楼面价超过15000元/㎡的地块数量已经达到20宗。其中，溢价幅度最高的则是首次进入成都市场的禹洲地产，该公司于2019年5月16日，以楼面价18400元/㎡拿下三圣乡一宗土地，溢价率高达134%，并一举多得当月成都土拍“地王”。因为仅仅一个之后，“地王”便被易主，青羊一宗地由四川金雁以18512元/㎡竞得，溢价48%，成都地价再次创下新高。

　　年内超4万人曾参与单个新盘摇号

　　面粉涨价了，面包也就更贵，高地价自然抬高了新房出售价格。

　　面对此情此景，一些原本无人问津的楼盘也迅速成为香饽饽，今年3月以来，成都已有多个楼盘再现了万人参与摇号抢房的“盛景”，甚至部分购房者从未实地踩盘项目位置，也积极参与价值上百万的摇号买房。

　　今年以来，成都楼市持续火爆高烧难退，3月以来，成都恒大天府半岛、自在轩等多个楼盘报名摇号人数超万人规模，普通购房者中签率在1%左右；4月中旬，成都新盘凯德卓锦万黛超2.2万人抢194套房，普通购房者中签率0.3%；4月26日，成都新房楼盘川发天府上城取得取得项目预售证，共推出786套房源。参与该楼盘网上报名摇号的人数超过4万，创下年内单个新盘摇号购房人数新高，普通购房者摇中概率仅0.7%。

　　其中，3月11日，成都恒大天府半岛天纪小区项目取得预售证，本批次准售房源共360套，建面约110-122㎡，房源均价约12500元/㎡。据链家平台显示，该小区二手房均价为16000元/㎡，中间存在每平米3000多元所谓“剪刀差”。

　　证券时报·e公司记者从售楼处了解到，有超过1万人报名参与摇号购房，这也是春节后成都首个摇号人数过万的楼盘。据成都购房通计算，恒大天府半岛全部摇号人数为11129人，普通购房者摇中概率仅为1.45%。

　　要知道，从2018年5月~2019年8月，恒大天府半岛已经有四批次房源取得预售证，其均价基本维持在13000元/㎡以内。但在前四次摇号中，购房者参与积极性明显不足，尤其是前三次摇号，该楼盘普通中签率分别达到59.87%、127%和824%，刚需中签率则为94.4%、123%和437%。这就意味着，只要愿意报名，几乎都能中签买房。

　　那么这类楼盘为何在2020年突然变得“更香了”呢？在成都当地楼市流传着一句话：“留给大家的低价新房已经不多了！”

　　有行业人士对证券时报·e公司记者表示，成都土地拍卖成交价格的走高，担忧房价继续上涨的恐慌情绪蔓延，促使一部分此前为考虑买房或者买房意愿不强的人，加入到“打新”的队伍中来，这是一部分增量。

　　此外，2017年7月，成都率先在全国范围内推出人才落户政策，彼时，大学本科即可快速落户并拥有买房资格。2018年“515”新政后，成都相关部门积极“打补丁、不漏洞”，楼市调控新政将限购对象调整为家庭，并纳入12个月以上社保作为购房必备条件。如今，几十万新入户人口，已逐步拥有了购房资格，这又是一大增量。

　　成都坚持“房住不炒”落实调控

　　从另一方面来看，成都二手房库存数量不断扩大，市场博弈正在加剧。

　　截至5月24日，链家平台曾显示，成都在售二手房首次突破14万套大关，自2020年3月底以来，增加1万套房源，增速迅猛。

　　需要指出的是，链家北京、上海、广州、深圳在售二手房分别为9.19万套、6.03万套、7.28万套、4.37万套，同期增长2900套、1300套、7800套、6700套，增量远低于成都。与此同时，链家成都真实出租房源有11.66万套，若叠加待售房源，总计将逼近26万套。

　　值得肯定的是，近年来，成都市政府、市住建和城乡建设局等相关部门已多次制定及下发相关政策，以保证成都市房地产市场平稳健康发展。

　　2019年，成都市住建局局长张樵曾对媒体表示，市住建局按照国务院要求，研究“一城一策”的具体方案，将制定“因地制宜”的政策，精准调控房地产市场，实现房地产市场健康发展，满足市民住房需求。“实施“一城一策”，是为了更加实现精准地调控，不能理解为“放开限价”。

　　2020年3月27日，成都市房地产市场服务中心曾发布《关于禁止发布含“不限购”等房地产敏感信息的通知》要求：一、各经纪机构要及时开展自查自纠工作，禁止宣传、发布房地产市场敏感信息，严格规范机构行为，不得损害成都房地产形象；各房产发布平台，禁止发布含不限购、不限价、不限售、不限贷，不摇号，以及增值、保值、贬值、上涨、下降、价格倒挂等涉及房地产市场敏感词汇，切实规范发布行为，净化市场环境，保障成都市房地产市场平稳健康发展。

　　3月31日，成都市住建和城乡建设局发布通报，经查实，四川远行房地产营销策划有限公司、成都大唐房地产经纪有限公司等机构发布不实信息，扰乱了成都市房地产市场秩序，决定对涉事单位予以通报批评，按规定给予信用记减分等处罚。

　　成都市住建和城乡建设局希望，全市房地产开发企业、中介服务机构、推介平台引以为戒，坚持“房住不炒”定位，严格落实房地产市场调控政策规定。各区（市）县住建行政主管部门应严格按照中央、省、市决策部署，坚持房地产市场调控政策的连续性、稳定性，进一步加大市场监管力度，加大检查频次，及时依法依职责查处违法违规行为，确保成都市房地产市场平稳健康发展。

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