火热武汉地市：华侨城66亿再入青山 中海114亿落子归元

如果政策能延续到今年底的话，武汉地市还会持续火热。

观点地产网 “风暴”消散，疫情的影响正在逐渐退去，武汉土地市场开始“沸腾”了起来。

6月30日，武汉土拍半年收官战表现“火热”。

当日，武汉通过网拍方式出让8宗地块，其中东湖高新(600133,股吧)区和新洲区各2宗，武昌区、青山区、硚口区和蔡甸区各1宗，出让总面积约45.2万平方米，起拍总价达105.27亿元。

另外，此前延期的汉阳归元片二期打包地块也再度挂牌，以现场竞拍方式出让，起拍总价132亿元。

最终，除P（2020）052号硚口准地王地块延期拍卖以外，其余9宗地块成功出让，揽金243.86亿元。

其中，东湖高新区光谷中心城出让的2宗宅地，引来众房企争抢。据悉，P（2020）048号地块报名房企便包括保利、卓越、正商、中海、蓝光、正荣等24家；P（2020）049号地块则吸引武汉地产、城投、南山等7家国企，华宇、正荣等8家民企以及新城联合某国企参拍。

2宗地块均经过100多轮的激烈争夺，溢价超93%成交，P48号地块更是直接成为光谷中心城地王。

华侨城则底价66.66亿拿下滨江P(2020)051号地块，再度落子青山；二次延期出让的归元二期地块也最终尘埃落定，由中海力压大华以144.2亿竞得，创下武汉年内土拍总价纪录。

调整指标、下调保证金比例等是本次土拍火热的主要原因之一，但高溢价抢地和大手笔补仓也表明开发商对武汉这座城市的看好和乐观预期。

业内人士认为，这得益于武汉今年的土地政策，吸引开发商进行战略储备，后续土地市场同样火热是必然的。

合富研究院高级分析师殷一戌则表示：“最艰难的时候可能已经过去了，大家赌的是明年的武汉，城市基本面、政策面预期都是比较乐观的。”

南山、华侨城抢地

这次土拍对房企吸引力最大的，便是光谷中心城的2宗宅地。

“光谷东地块可以说位于未来光谷核心区最好的位置，目前该区域为置业最热门地区。”据了解，光谷东片区目前已聚集不少大型现代化工厂和研发基地，包括光谷生物城、未来科技新城、华为研发基地等，大量就业机会将带动光谷东的发展。

因此，今日出让的2宗地块也备受关注。最终P48号地块经过168轮激战，由南山控股(002314,股吧)以总价9.62亿元拿下，楼面价13514.75元/平方米，溢价率达到93.13%。

P49号地块同样经过了149轮激烈竞争，最终由恒瑞众诚以总价6.35亿元拿下，楼面价13270元/平方米，溢价率同样达到93%。

拿下地块后，开发商能否顺利消化获取利润，后续入市能否达到理想？

据悉，本次成交的2宗地块相隔并不远，周边在售项目有碧桂园云玺、光谷学府等项目，其中碧桂园云玺前期高层带装修均价18000元/平方米。

“要消化肯定会有点难受，但保本是可以肯定的。”中原策略顾问部总经理郑源滔表示：“这个价格很高，但不算高得离谱，处于合理价格的上限，打造高溢价的改善型高端住宅或是豪宅，都可以拓展项目利润。”

另据观点地产新媒体了解，P48号地块对面在建的南山府，便是南山控股去年10月拿的地块；地块土地面积39541.92平方米，与本次拿下的地块体量相当，且同样为住宅用地。

对此，郑源滔表示：“目前光谷中心城的楼面地价已经1万-1.3万元/平以上，本次南山控股自行加仓，实际上有利于提高南山府的增值预期。”

南山府预计今年底入市，或可观察其市场表现。

高溢价抢地之外，华侨城则以底价66.66亿、楼面价12648.48元/平方米拿下滨江P(2020)051号地块，算上此前在该板块拿下的另一宗地，总价超120亿元。

去年10月22日，华侨城66.4亿元拿下了青山区P（2019）136号地块，溢价率21.88%。

本次拿下地块地上规划总净用地面积127858平方米，土地用途为居住用地、商业服务业设施用地、防护绿地、公园绿地。后期将打造成具有滨江特色、国际化、现代服务业高度聚集的商务区，开发量总计52.7万平方米，其中住宅体量35.4万平方米，商服体量17.3万平方米。

值得注意的是，该地块引入1家中国文化企业30强区域总部入驻，投资参与青山区人民政府指定的产业园区建设和经营，预计总投资额不低于12.5亿元。

对此，殷一戌称，地块实际上最早是定向出让给绿地，但最终被华侨城锁定进行战略布局，需要参与这个12.5亿元资产包的整理。算上资产包，地块折合楼面价已超1.5万元/平方米，“但也算得过账，而且以时间换空间，华侨城并不怕资产沉淀”。

撇开华侨城央企的身份，实际上，疫情后为使地市回温，武汉给出了极大的诚意，土拍政策的放松，让房企拿地资金紧缺的问题得到很大缓解。

“拿地保证金比例普遍降20%，50%土地款可以延期一年交，另外预售的条件也得到放宽，项目只要开发到三分之一就可以拿预售证。”殷一戌透露称，相当于交土地金尾款之前，项目已经可以达到预售，开发商手上的资金占用非常少，于是拿地热情也高了许多。

这种热情会维持多久？要看土地出让的情况，如果政策能延续到今年底的话，武汉地市还会持续火热。

归元百亿地块花落中海

大手笔拿地的企业，除了华侨城，还有中海。

再度挂牌出让的归元寺二期P（2020）013、014号两幅地块，引来了激烈争抢，最终中海力压大华，以144.2亿元总价包揽，相比起始价高出12亿。

实际上，该2宗地块出让可谓一波三折。最早原定于2月19日挂牌出让，因受疫情影响而推迟出让；2020年6月11日，在汉阳四新方岛地块、武昌滨江商务区地块等多个备受关注地块成功出让之后，这2宗地块也重新恢复挂牌出让。

值得一提的是，本次挂牌，文件明确指出不接受联合竞买；另外又在出让条件上做了调整，涉及引入企业的资质、商业综合体和酒店的相关条款。

2宗地块均要求竞得人须引入2019年《财富》排行榜世界500强前50强企业或其控股子公司入驻；竞得人须自持公建计容总建筑面积50%以上，自持部分在竣工验收后10年内不得整体或分割转让、销售。

市场消息称，自去年年底以来，已有多个知名房企考察过“汉阳古城”片区，对以上2幅地块表现出浓厚兴趣。

但对资金实力、商业运营能力等要求具体设定后，直接为地块设置了门槛。据了解，中海母公司中国建筑(601668,股吧)集团有限公司在2019年《财富》排行榜世界500强中排名第21位。

此外，郑源滔表示：“调整后的地块指标里，住宅占比提高至70%左右，整个项目投资开发周期被压缩，周转速度得以加快，吸引了大华这样的房企尝试抢下”。

另根据出让文件，归元寺二期地块用途为商服用地、住宅用地、文化活动用地、公园与绿地，规划总用地面积约17.6公顷；其中013号地块要求须整体建设一座计容面积不少于10万平方米的商业综合体。

值得注意的是，对于中海地产来说，本次拿下地块将是在武汉的商业破冰之作。综合城市区位和规划文件的相关要求，其商业综合体将很有可能是城市级全业态购物中心环宇城。

中海自2011年进入武汉市场以来，累计开发10个项目，总建筑面积超过240万平方米，布局项目均为住宅项目。

值得一提的是，上述归元寺二期地块属于东部建桥片。实际上，归元文化片区旧城改造项目被鹦鹉大道一分为二，包括西部翠微片和东部建桥片、大桥局片，而远洋拿下的是西部翠微片。

2017年4月，远洋集团以底价150亿元竞得位于“汉阳古城”西部核心区域的归元片区A包和B包的1-8号地块；2018年3月，总体量240方平方米的远洋东方境世界观项目正式开工，“汉阳古城”片的规划改造开始进入真正意义上的实施阶段。

对此，郑源滔认为：“可以合二为一去看，中海跟远洋可以共同享受区域未来成长的红利。随着片区潜力的释放，后续会有价格的增幅，未来项目的盈利情况也是不错的。”

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