好租晓楼深度专题浅析《民法典》——有关房产经济那些事

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行，我国民事法律正式步入法典时代。《民法典》对于房地产的部分,改动较大，对此，本期好租晓楼特别推出《浅析<民法典>——有关房产经济那些事》专题，并将房地产相关内容提炼为七个问题，与房地产从业者共同探讨。

《中华人民共和国民法典》被称为“社会生活的百科全书”，是新中国第一部以法典命名的法律，在法律体系中居于基础性地位，也是市场经济的基本法。从0到1，民法典用时六年完成，期间经历了多个重要节点。2014年，党的十八届四中全会上，编纂民法典正式被提上日程。2017年，十二届全国人大五次会议表决通过《民法总则》，完成了民法典制定两步走中的第一步。2019年，由民法总则与民法典各分编草案“合体”而来的完整版民法典草案首次展现在世人面前。

相较原有民事法律，此次《民法典》增至1260个条文：保留现行法规定的条文约有457个，占比约为36.3%；对现行法及相关司法解释作“非实质修订”而来的条文约有409个，占比约为32.5%;对现行法及相关司法解释作“实质性修订”而来的条文约有246个，占比约为19.5%；“新增”条文约有148个，占比约为11.7%。其中，房地产相关问题集中在物权部分和合同部分，具体涵盖了土地使用期限、居住权、抵押房屋出售、承租人优先购买权、建筑物区分所有权、物业服务合同以及中介服务合同。

此次晓楼梳理的七个问题中，与商业地产相关的部分主要如下

土地性质为商业/旅游/娱乐用地，房子类型为公寓、酒店、写字楼、商铺的，最高使用年限为40年，综合用地商住楼为50年，届满续期都遵从“有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”参照《民法典》第三百五十九条。

房产抵押期间“不得转让”变更为“可以转让”，抵押权不因抵押财产转让而受影响，抵押人转让财产时须履行法定通知义务，无需取得押权人（银行）同意即可出售。参照《民法典》第四百零六条。

物业服务不得转包，物业公司对于违法行为有制止、报告义务，物业方不得断水电气暖催交物业费。参照《民法典》第九百四十一、第九百四十二、第九百四十四条。

禁止跳单上升到立法层面。参照《民法典》第九百六十五条，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

晓楼报告篇末还认为，《民法典》很好地保护了房产中介人员的利益。中介从业人员需要及时有效地保留服务证据，同时这也约束和提醒了房产行业，要更加规范化发展，为客户提供更好的服务。

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