北京地铁八通线周边房产，潜力巨大，现在是入手好时机

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-05 17:32

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：您好第一次提问不知道上一条是否成功。一套5环三羊地区商品房170平通透中间楼层大平层，中介说市价1000万，有350万贷款，房本今年年初刚下来，想换到国贸1300万房产。手里现金200万。如果卖房换，现在着急用钱会被割肉卖而且买家也不确定周期也不确定。如果不卖房贷款全款拿，意味着1300余万的最终贷款，后续流动性有很大问题，年收入只有40万左右，后边再卖房补上中间时间也会很焦虑而且成本增加。请您赐教好一些的方案，另中介垫款由于额度较大也不会空垫，需要其他足值房产抵押，目前看似不好腾挪。请您赐教，感谢！

回答：你好，北京原则上不置换用你的二套房票，全款抵押的方式继续买入。大平层做阶段抵押融资，剩余子弹足够还月供。淡市不出货，等到下一轮涨幅来了可以考虑出手裂变。

提问：您好房姐，新人小白一枚，还请回答的通俗易懂些。想买首套首贷刚需房，目前租住在百子湾，希望买的房子离东边近一些，环境好一些，所以考虑了亦庄，首付200以内，总价500以内，现在比较倾向于和悦华锦和经开汀塘，前者是限竞期房2020年12月交房，89平南北小三居450万（单价51000左右）1300多户低密度八层洋房，挨着人大附，但不确定能不能上。后者是现房，92平南北小三居490万（单价53000左右）能看到凉水河，建华学校的学区房，就是小区有配套的公租房提供给高精尖人租住，开发商是国企，物业是自持。您觉得这两个楼盘是好的选择吗？自住的同时哪个更有保值升值的空间，或者有没有在预算内更好的推荐

回答：想要投资属性这两个盘不合适，而且亦庄本身就贵了建议是投住分离，亦庄租房，选在1/14号线南北两侧买房

提问：如果买天通苑北区一层加半地一层好还是顶层复式好，顶层2.5.一层2.8万贵吗

回答：优先顶复，天通苑有电梯加装的暴击，对顶楼升值最名下。天通苑板块分析：天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复，我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜；东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。天通苑的价格陷阱：天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。例：天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。

提问：房姐好！请问西坝河、左家庄、柳芳一带400左右的两居是否值得入手，如果同样价位和花家地比呢？还是想多少兼顾一下学校的因素。现在是不是尽量买90年以后的房子？谢谢！

回答：柳芳，西坝河这一代是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。虽然空间位置很好，但是地势，交通不好，看未来规划和整治程度，推荐花家地最好90年后的，过老的房龄后面接盘者会有贷款问题

提问：看到房姐评价不建议买易构空间，原因是不是居住型空间。易构空间我看过，应该是5栋塔楼合围而成的，请问可以解释下什么是居住型社区吗？觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。

回答：从结果上看，你能看到大量一家三口，或者老人带孩子，或者楼下遛弯的人群的小区，往往是居住环境或者氛围比较好的小区。适合居住的几个要素: 1.有人气不能是办工的气氛，而是放松的，回家的气氛，普通小区有烟火气，高档小区有服务员。 2.有居住人群大部分住户是业主而不是租户，说明这里值得住，满足正儿八经生活的条件。 3.有环境封闭社区当然最好，不过总价低的小区，往往也是开放式的，那就看安全性，有没有乱七八糟的商贩，楼道会不会让人觉得“危险”，社区的绿化怎么样，有没有生气？ 4.户型，梯户比，采光户型不合理，梯户比太高，往往会驱散居家人群，而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。异构空间是住家和出租参半，主要是居住体验和小区品相很一般；后现代城分区，有几个居住还行，不过社区相对开放，和办工混合有一定影响。

提问：您好，夫妻非京户，现住永安南里西北一室一厅，满五唯一精装，房本只有老公，余60万贷款。8月定了光辉里一套塔楼三居，签了六个月周期，但市场低迷，预计短时间卖不出去，只能选择Lh我获得买房资格，同时筹那边首付款。我有贷款记录，算首套二贷。光辉里首付需要大约330+，目前可筹205，用亲戚抵押经营贷80，老公信用贷25，还有点缺口。现有房产我是次贷款人，只能还清解押，那就要再把永安里抵押出钱来。问题一：如何安排资金效益最优？我们没公司，永安里抵押信用贷还是经营贷更好？光辉里全款抵押更合适吗？如何操作？问题二：永安南里现在挂6.9+，预计明年上半年能卖出去吗？问题三：您觉得光辉里怎么样？谢谢

回答：全款抵押走经营贷更合适，先找垫款公司过桥上半年会回暖，问题不大光辉里属于上车盘，户型都紧凑，得房率高，其中板楼户型比较方正。价格合适可以书

提问：房姐您好：本人在一私人公司工作，公司无法办理工作居住证。因为孩子上学问题。请问代办工作居住证机构靠谱吗？代办工作居住证中介靠谱吗？请问一般代办费用是多少？社保，个税基数个人交。

回答：没有合作过的机构，不好判断是否靠谱，如果是先交定金，下证之后给全款可以试试。市面上的收费标准5-10万不等

提问：房姐，最近但疫情，但我看建委还有成单，现在还有人在看房吗

回答：目前北京的中介基本还在放假阶段，看不了房。建委没有开门前正常是不会有成单的，最多有网签。有少量小中介复工，但大部分房东和小区还无法配合看房。等管制结束。

提问：房姐您好。我在东城区和平里有2室老破小出租，家人户口落在那里，还在上小学。目前东西城合并已经正式出文件了，我在犹豫应该400万不到卖掉换一个柳芳附近的600左右好还是拿在手里等拆迁好？柳芳的话是考虑有自住的可能性，也可能出租出去。买柳芳600需要贷款200。谢谢。

回答：东西城合并的结果是摊薄了学区溢价，以及减少了行政竞争。合并后短期内会有一定涨幅，取决于合并时还会“增加”什么政策，如果没有，长期的影响不大。反倒是，如果“中央区”不是合并东西城，而是另一个维度的行政规划，就有可能包括进东三环这样的区域，那么，被包括进“央区”的地区，特别是东三环沿线的洼地，很可能快速补涨甚至溢价。至于等拆迁，如果没有准确内部消息，可能要等到猴年马月。自住可以选择柳芳，但是宏观来看，柳芳地段不差，但是仔细看，柳芳地域闭塞出入和发展都受到限制，长期属于略跑输大盘的类型。

提问：房姐，您好。先介绍下本人状况：我与爱人各有外地房贷记录一次，北京无房，我外地户有北京5年社保个税，爱人北京集体户。目前孩子以爱人西城集体户在西城小学中，租住学校附近，为了孩子方便6年内不打算搬家，月租8500。现手头现金300，希望北京上车一套，买了直接出租，房租可抵付部分房贷，所以投资为主。问题： 1、看哪一片哪些小区能在购房路上少走弯路？月供不超过1万5，总价多少的合适？ 2、如果考虑西城集体户被清理的风险，西城能有合适的吗？或者有东西城合并的预期看东城也可以？ 3、买房能否在房本只写我的名字，然后以网签提取爱人国管公积金余额？后续每月缴存额是否也能提取？以此保留爱人北京首套的资格。

回答：300首付可以朝阳或者丰台，看你对位置的需求不建议看东西城可以，都是家庭单位计算房票，你们可以先离婚，在用你的房票，可以保留另一个人

提问：北京房姐,您好！我有北京5年社保，我打算在北京投资总价300万左右买房，以后给孩子以租养租或自住（在国贸附近上班），我看了几个地方：潘家园、十里堡和定福庄附近2室老破小，其中定福庄的单价比其他两个地方低约1万元，请帮忙分析这三个地方的优缺点。如果是你的话，您会买哪个区域？或推荐其他的区域。祝安康快乐！

回答：定福庄位置有点偏，纯住宅区，不如潘家园和十里堡买这种老破小投资，一定要看偏核心区域，太偏的位置没有价值还可以看看甜水园，石佛营，高家园，劲松

提问：房姐，我现在成都市中心有套大两居（现市价380万，有120万贷款，月租金7千正好抵了月供），北京户口无房想上车，成都那套现在卖的话感觉价格不是高点（最高时450，而且感觉成都市中心优质盘还有上涨空间），是否可以抵押出现金来买北京紧凑小两居呢？因为在京是二套，您之前建议的全款购入再抵押是否可行、有什么需要准备的呢？感谢赐教！

回答：二套全款抵押如最合适不知道你手中现金如何，能抵押出150+的资金看紧凑两居，建议筹足300左右的资金，信用卡、信用贷等提前计划起来

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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回答：你好，北京原则上不置换用你的二套房票，全款抵押的方式继续买入。大平层做阶段抵押融资，剩余子弹足够还月供。淡市不出货，等到下一轮涨幅来了可以考虑出手裂变。

回答：想要投资属性这两个盘不合适，而且亦庄本身就贵了建议是投住分离，亦庄租房，选在1/14号线南北两侧买房

回答：柳芳，西坝河这一代是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。虽然空间位置很好，但是地势，交通不好，看未来规划和整治程度，推荐花家地最好90年后的，过老的房龄后面接盘者会有贷款问题

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回答：目前北京的中介基本还在放假阶段，看不了房。建委没有开门前正常是不会有成单的，最多有网签。有少量小中介复工，但大部分房东和小区还无法配合看房。等管制结束。

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回答：定福庄位置有点偏，纯住宅区，不如潘家园和十里堡买这种老破小投资，一定要看偏核心区域，太偏的位置没有价值还可以看看甜水园，石佛营，高家园，劲松

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回答：定福庄位置有点偏，纯住宅区，不如潘家园和十里堡买这种老破小投资，一定要看偏核心区域，太偏的位置没有价值还可以看看甜水园，石佛营，高家园，劲松

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