首佳观察 |《民法典》时代的到来,对房地产权利有哪些影响?

前言导读

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。6月1日，新华社全文播发这部法律，宣告“民法典时代”正式到来。民法典共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任和附则，自2021年1月1日起施行。

相较原有民事法律，此次《民法典》增至1260个条文：保留现行法规定的条文约有457个，占比约为36.3%；对现行法及相关司法解释作“非实质修订”而来的条文约有409个，占比约为32.5%;对现行法及相关司法解释作“实质性修订”而来的条文约有246个，占比约为19.5%；“新增”条文约有148个，占比约为11.7%。其中，房地产相关问题集中在物权部分和合同部分，具体涵盖了土地使用期限、居住权、抵押房屋出售、承租人优先购买权、建筑物区分所有权、物业服务合同以及中介服务合同。那么，《民法典》中对土地和房产权利方面有哪些规定或创新呢？从整个法典的内容来看，主要是增加了土地经营权、居住权等内容，对建设用地使用权的设立条件和续期等作了明确规定。具体包括：

01

将土地经营权予以明确规定

《民法典》第341条、第342条重申了《农村土地承包法》中有关土地经营权的内容。具体包括：流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立，当事人可以申请土地经营权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。也就是说，今后土地承包经营权只能通过家庭承包方式取得，将与农民集体成员资格捆绑在一起，除了在农民集体内部互换、转让外，不能有其他形式的流转。从土地承包经营权上分出的土地经营权可以通过出租、入股或其他方式流转。

02

增设了设立建设用地使用权时， 生态环境保护、规划等方面要求

《民法典》第346条、第348条规定，设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权；建设用地使用权出让合同一般包括的条款中增加了“规划条件”。

03

住宅建设用地使用权续期问题作了进一步规定

《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

也就是说，民法典中虽然明确了住宅建设用地到期后应当缴费，但是对于如何缴纳，是否减免，如何减免还是要由法律和行政法规来规定。

这一规定比之前《物权法》规定更进了一步，但是，人们关心的缴费问题，仍然搁置，这就需要在未来《城市管理法》修改时，或出台或修改《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地出让转让暂行条例》等行政法规时做出规定。

04

增加了居住权

居住权作为一项物权，首次在我国法律中出现。《民法典》第366条至第371条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同；居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立；居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外等。

05

在不动产权利抵押方面作了重大调整

与原《物权法》相比，有三个方面作出原则性调整。

change

原则性调整

NO.1

《民法典》第401条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

NO.2

否定了未经抵押权人同意，抵押财产不得转让的规则。

NO.3

《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。相较于现行的条款，本项内容删除了耕地不能抵押的内容，为耕地的经营权抵押扫除了障碍。（注：本文由首佳顾问城市更新事业部 北京咨询顾问部 高毕轩原创发表，如需转载请联系首佳顾问，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。）

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