还涨?!三大强信号传来,检验淮安房价是涨是跌!

涨价来得太快,就像龙卷风。

最近淮安楼市最火热的词无非是涨价!

这些楼盘涨价的消息,在销售的朋友圈里高调地传播着的同时,也很容易刺激到买房者本来就焦虑的神经。

现在买房与否?未来淮安房价走势如何?

也许在今天的三大强信号,你可能会找到答案。

信号一:扎心了!还没入市一批楼盘放风价就上涨了

信号二:一二手房倒挂福利正消失 捡漏成为过去时

信号三:高价地主攻楼市 “地王”集中入市

01

扎心了!还没入市一批楼盘放风价就上涨了

在如今的淮安楼市中,放风价一词出现的频率尤其高。

随着新地块的入市,一些新盘放风价也顺势上涨。

刷新!保利·堂悦放风价1.5万元/㎡

上周末刚刚日光的星雨华府,备案均价为10400元/㎡,但与之仅一路之隔的保利·堂悦首批房源放风价就已高达15000元/㎡。

猛涨!观淮府放风价9000元/㎡

去年年末因地处淮阴东北板块内,土地成交楼面价高出3000元/㎡而一举成名的观淮府,现样板间及售楼处已经开放,9000+放风价不仅甩开同板块内楼盘均价,更是直追东南片区。

实在!融达广场放风价14500元/㎡

要说一房难求,在去年融尚广场绝对算一个,即便是在13760元/㎡备案价刷新新房房价的情况下。可如今在该片区内另一新盘放风价再次上涨,融达广场凭借比融尚广场更过硬的学区配套,14500元/㎡的放风价可以说是最实在一个了!

突破!富康城放风价7000元/㎡

同样也是在去年年末拿地,以造城者姿态入市的富康城目前放风价为7000元/㎡。

如果说以上楼盘不管是地段还是配套都比较热门,那么位于淮阴区西北板块的富康城,在配套地段资源上绝对不占优势,这个放风价绝对具有突破性。

不过放风价并不意味着是开盘价,纯新盘要上市,老盘要加推,先来个放风价,为的就是给购房者一个心理预期。

放风价的上涨只能说房企对于市场预判信心较大,最终结果如何,还得看政府、市场、购房者,三者缺一不可!

02

一二手房倒挂福利正消失 捡漏成为过去时

自2017年备案价政策出台后,淮安主城区内几乎都出现一二手房倒挂现象,其中最典型的当属钵池山板块及生态新城区域。

只不过,这种新房买到就是赚到的“倒挂”福利正逐渐消失!

以2019年下半年新入市项目为例,位于清浦老城区内的融创广场首批毛坯备案价为8990元/㎡,首批精装备案价为10790元/㎡。而目前与之一路之隔的金吉华冠苑二手房挂牌房价毛坯均价约为8900元/㎡,精装约为11000元/㎡,一二手房房价基本持平。

位于清浦新城板块内的淮府项目,首批毛坯备案价为8618元/㎡,精装高层备案价为9600元/㎡,毛坯多层洋房备案价11800元/㎡。与此同板块内,同样是头部房企之一的恒大名都二手房精装均价仅在8600元/㎡左右,毛坯更是普遍低于8000元/㎡。

位于城西板块内的淮海天宸项目,首批精装高层备案价12800元/㎡,毛坯多层洋房备案价12350元/㎡。目前与之一路之隔的巨一首府精装二手房均价在12000元/㎡左右,毛坯二手房均价10000元/㎡。

位于开发区城东板块的碧桂园高铁小镇,首期开盘毛坯备案均价为7556元/㎡,开盘均价在7200-7300元/㎡,而当时同区域在售项目洋房均价仅在6800元/㎡,二手房基本与之持平。

可以说,目前淮安倒挂最为显著的除了生态新城东片区,其余板块正逐渐缩小,捡漏正逐渐成为过去时。

03

高价地主攻楼市 “地王”集中入市

倒挂福利的消失,很大一部分原因是新盘地价的上涨。

而今年又是淮安“地王”入市年。

2017年年度地王——花漾城IHC

该地块在2017年7月28日成交,成交楼面价为5685元/㎡。经过长达两年的筹备期,项目在2019年10月28日,营销中心正式开放,预示着花漾城二期地块项目正式面市。

占据淮安老城核心商圈,清河小学及清中学区加持,项目40多㎡房源更是备受热捧。据悉,该项目小面积市场放风价达17000-18000元/㎡,大面积市场放风价在14000-15000元/㎡,预计今年下半年入市。

2018年年度地王——成贤府

在2018年6月淮安主城区土拍中,石榴集团双蛋黄一炮而响,让当日以5209元/㎡楼面价成交的真“地王”黯然失色,该地块便是成贤府项目。

与其同日拿地的石榴淮上院子项目拿地楼面价5016元/㎡,在售毛坯高层备案均价9580-9980元/㎡,由此来看拿地价更高的成贤府,房价恐怕也会在9500元/㎡以上。

目前该项目营销中心已经开放,预计上半年首开。

2019年年度地王——保利堂悦

2019年5月23日,在经历298 轮加价后,保利以重金摘得淮自然(新)挂2019第2号地块(生态新城沁春路222#地块),最终成交总价12.155亿元,成交楼面价约为5872元/㎡,再创单价地王新记录,包揽2019年土地成交总价、成交楼面地价双冠军。

1.5万元/㎡放风价早已响彻全市,项目目前正在接受意向登记,预计首开3栋高层及2栋洋房,推出房源量约146套左右,户型面积为140-180㎡,预计最快4月底首开。

地王入市,催涨房价,你说你不可以不买地王,但近一年土地成交价已不再是往昔!

毕竟新出让地块起拍价都能与曾经“地王”价“比肩”了。

此现象在去年下半年土拍中尤为明显。

11月27日,淮安市自然资源和规划局 决定以挂牌方式出让12(幅)地块的国有建设用地使用权。

位于延安路南侧、航运路东侧的淮国土(浦)挂2019第20号,该地块起拍楼面价2464元/㎡,比其“邻居”融创广场2524元/㎡的成交楼面价只低了60元/㎡。不过12月9日,自然资源和规划局公告该地块因故终止挂牌出让。

位于铁云路西侧、杜康桥路南侧的淮自然(安)挂2019第11号地块,与淮安区地王项目中南熙悦只隔了一个周恩来红军小学(北校区),位置非常优越。此地块起拍楼面价2620元/㎡,较“地王”中南熙悦2837元/㎡楼面价,仅低了217元/㎡;高于今年6月中南、水利联合摘得的淮自然(安)挂2019第2号地块58元/㎡。

最终,该地块经过70轮报价,被淮安市康达房地产开发有限公司以4.257亿元摘得,成交楼面价3489元/㎡。此价格也再度打破了淮安区的楼面单价“天花板”,成为淮安区“新地王”!

大学城板块,出让位于明远路北侧、合意路西侧淮自然(开)挂2019第14号地块,起拍楼面价2337元/㎡。虽低于2018年1月成交的“地王”富冠铂樾府楼面价4208元/㎡,但已高于同板块高端项目九龙源著2123元/㎡楼面价。

最终该地块经过34轮报价,被江苏水利房地产开发有限公司以总价4.86亿元竞得,成交楼面价2514元/㎡。

当面粉贵了,还能指望面包便宜吗?

编辑搜图

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2019年淮安主城区重点土地成交情况一览

写在最后:

随着一二手房倒挂福利盘相继收官,淮安楼市房价不再倒挂的板块将越来越多。也许只有凭借着不可复制的资源配套优势,以及新房补给不足之下,一二手房倒挂将长期存在,譬如生态新城东片区。

在倒挂福利缩小,高价地项目成市场主流之下,对于真正有买房需求的购房者而言,能捡漏的也许就是每一个当下。

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