破解2020年疫情后防城港房地产市场销售困局

搜狐焦点防城港总站

随着4月4日清明节的到来，肆虐了三个多月的新冠病毒疫情也接近了尾声，防城港的房地产市场仍旧没有太大的起色，价格与销量双双下行。这期间虽然有恒大的75-81折的优惠，其它楼盘譬如碧桂园，但也属于“万花园中一点红”。去化掉了部分房源。

小编个人认为，恒大的“以价换量”在目前房地产市场状况下，还是非常可取的。毕竟房地产暴利时代即将过去，尽管投资商、开发商不愿意承认，但是，市场就客观的摆在面前，正所谓：“识时务者为俊杰”，这个“时务”就是变化的、客观的市场，中国还真的缺少恒大这样的俊杰。

一、房价僵持不下，商品房流通受阻

2019年下半年，尤其是7月份后所表现出来的防城港房价水平，基本处于微调状态。也就是微涨或者是微跌状态，这样下去，会造成大面积房源滞销，因为很多的人处于一种持续观望，“持币待降”的一种心理状态，样就造成下半年以及以7月份为特点的房屋的销售受制的状态，尽管开发商也拿出了一定力度的促销，比如送券、送装修、低值等。但是，效果都不是很明显，一些刚需购房者和初步改善型购房需求者还是不买账。

二、破解房价之法，在于6方协力降低收益

2020年国家大政方针是“维稳”，尤其是疫情以来，“复工稳就业，复产稳经济”的双稳，与房地产市场一样，需要的是稳定。所以，房地产市场不可能“大涨大跌”的。也就是说一些炒房者喜欢大涨，一些刚性需求和初步改善型的人喜欢大降，这两个极端都不可能出现。国家调控的一个根本原则就是保房价的稳定，但是这并不是说，房价在一定范围内就不能降低，那么房价怎样才能降低？销量总不能总是在下行线上吧。

小编认为，房价降低，销量上升，应该从6个方面降低收益入手。

1、这第一方面就是投资商，假设没有投资商的资金注入，开发企业也不会有很好的一个资金链，但就目前市场状况，房地产的“快速投入，快速产出”，在房价不降的情况下已经不可能了，也就是说投资和收益比是否可以降低一些？投资商在目前房地产市场走势不明朗的市场背景下，资金的快进快出，总要比资金被利润“套牢”要好。

2、第二点就是开发企业，利润值是从9%~20%，个别的可以达到30%-40%，当然这是极少数的。那么这一部分的利润能否降低？像恒大一样，降利润抢蛋糕，快速销售，快速回笼资金。企业只有合理、可控的负债，才能实现健康永续发展。反之，追求所谓“利润最大化”的房企，破产倒闭的占比最高。

3、第三点就是房地产销售代理公司，房地产销售代理公司的利润是2%-5%左右，这一部分虽然百分比不是很高，但是它的基数很大。

4、第四就是房产中介公司，房地产销售代理公司主要是进行分销，中介公司会得到相应4%~6%的销售佣金，或者是平均每平方米400-600的佣金，这部分佣金能否根据市场情况，让利于购房者，也是一个销售“破局”不可忽视的一个方面，会带来销售量的增。

5、房地产经纪人收益，尤其是沿海楼盘，包括海南的楼盘、广西的楼盘以及大理等云南楼盘。拿南宁做比例，整个南宁市的经纪人大约有100万人，四线城市防城港市的经纪人，注册和非注册加起来的也应该有 10万人，这些经纪人的受益，基本是在每套房子2万至4万块钱左右，竞争激烈的时候可以降低到5千到1万元，这一部分收益也是推高房价的一个主要因素，因为当地没有协会，市场化经济，定价权完全在于销售代理同开发商的协商。

6、国家的拿地反哺政策，能否给予土地回补的政策？因为要稳定了房价，国家的土地税收税费对开发商来讲也是房价成本构成的主要部分，应该给予重点考虑，不稳“低价”如何稳定“房价”，总是劝导开发商走出房地产暴利时代，政府相关部门，尤其是国土资源局、税务局等是否也该考虑一下政策了。

以上6点是就是能够使破解房地产目前价格以及房地产销售受阻的问题，如果协商一致破局，会将现有房价降到30%-40%，二线城市原价100万的房子降到70万，三四县城市50万的房子降到30万。对房产2套以上（不含2套）者限购、加征额外购房税收，真正做到“房住不炒”。对此，您有什么想法？请联系我们。

搜狐焦点防城港总站   主编：王鑫  杨毅珩

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