后疫情时代的房地产市场 谁会胜出？

新浪财经讯 4月7日消息，突如其来的新冠肺炎疫情，让2020的春天猝不及防。工地停工、售楼处、中介门店关闭，房地产无疑是受影响最大的行业之一。

但是，疫情终会过去，销售也正回暖。突发的危机事件往往只是一个暂时的黑天鹅，它会加速或延缓某个社会进程，却不会彻底改变原本正在发生的趋势。对于房地产企业来说，从短缺时代向精耕细作时代的转型，这一原本正在发生着的行业趋势，就被大大地加速了。疫情过后，存量博弈的时代也许会真正地拉开大幕，竞争更加激烈，机遇也更加广阔。

住房消费升级按下快进键

1998年中国取消了福利分房，靠市场来解决住房问题。之后，随着中国宏观经济的高速增长，房地产市场经历了蓬勃的发展。20多年里，中国的人口从12亿增长到14亿，人均住房面积却由几平米增长到现在的将近40平米。

众所周知，在这一段地产高速发展的年代里，房子供不应求，房价快速上涨。精雕细琢，输给了货如轮转，随便一个楼盘就大把人排队买，人们对房产增值的需求盖过了对产品质量甚至居住本身的关注。

而如今，形势已然大不一样。随着中国经济进入新常态，地产市场也进入了平稳增长期，越来越多的企业开始真正意识到，产品、服务的质量，比拿地的速度、规模的增加更重要，尤其是一些龙头企业，追求增长质量的思维模式开始成为主流。

在消费者端口，“房子是拿来住的，不是拿来炒的”这一政治叙述深入民心，消费者对房子的需求也正回归产品本身，对质量和服务也越来越挑剔。而经此一“疫”，长时间居家隔离的人们对居住体验感受更深，改善居住品质的愿望也更强烈。

租房带来居无定所的漂泊感，使得很多无房者想要拥有一套自己的房子；有房者想要“换套大房子”，一家人在一起的时候其乐融融，分开的时候各有自己的房间，互不干扰；甚至有条件的会想再买第二套房，第一套主要在交通便利的市区，满足日常生活和工作需要，第二套在城镇郊区或风景名胜区附近，环境优美、空气清新、人口密度低，主要用于度假和休闲。

这些年来，中国城市化快速发展，城区土地紧张地价高昂，建筑密度高。在一些城区，经常可以看到一片片连在一起的几个楼盘，天空只留一条狭窄的缝隙。这种楼盘，平时住着都是百般不便，疫情下就更严重了。一个小区里动辄几千上万人，一人确诊全小区隔离。

所以，无论有没有疫情，人们改善居住条件的需求不会变，地产市场发展的大方向也不会变，最终都得回归基本面：产品和服务。而疫情的突然来袭，则按下了住房消费升级的快进键。

企业的加减法

疫情之后的市场怎么走？从市场空间来看，房地产作为国民经济的支柱产业，衣食住行四大刚需的其中之一，经过这几年挤泡沫之后去年也仍然有接近16万亿元的市场规模，房地产行业是不会死的，但企业则不一定。

3月是房企一年一度的“年报季”。从目前已经发布业绩的上市房企表态来看，企业目标增长率基本在10%左右，较2019年进一步放缓。在第三方研究机构克而瑞看来，“在行业增速放缓的背景下，提质控速已经成为行业共识。”

规模为王，曾是过去十多年里房地产行业竞争的战略制高点。如今，市场逻辑已发生变化，简单的规模复制已经难以为继。

战略转型随之而来的便是组织架构的调整。据不完全统计，整个2019年，为应对行业变化而进行组织架构调整的房企至少有10家。其中除了万科、碧桂园、保利等龙头房企之外，还包含了旭辉、阳光城(000671,股吧)、中梁、融信、蓝光发展(600466,股吧)、正荣、和昌等不同规模梯队的企业。

其中，以规模著称的碧桂园动作相当引人注目。早在2018年8月份，其创始人、董事会主席杨国强就预见性地提出了“提质控速、行稳致远”的大战略，随之而来的便是区域合并、总部精简等先后五轮组织优化。这些先见之明式的战略调整，也给碧桂园带来了丰厚的回报。

根据碧桂园不久前发布的最新年报，2019年实现归属公司股东权益的合同销售金额同比增长超10%至5522亿元，营业收入增长28.2%至4859.1亿元，净利润增长26.1%至612亿元。可动用现金余额约2683.5亿元，达公司有史以来最高水平，现金短债比高达2.3倍。与“举步维艰”的行业大势相比，碧桂园显得游刃有余。

与此同时，过去两年间，碧桂园在机器人、现代农业等领域获取了足够的资源，支撑其迅猛扩张，大步向前。随着大量的员工招募、专利申请、产品量产等，博智林机器人、现代农业、碧优选以及机器人餐厅所组成的碧桂园高科技产业版图已初现峥嵘。

谁会胜出？

过去的十几年里，选择房地产行业的商业巨子们，无疑是幸运的。当其他领域早已进入存量竞争的红海时，房地产市场依旧在稀缺性商品的逻辑支配下迅速增长，而且其体量巨大，获利颇丰。

很多年后，再回望2020年这个春天，也许人们会发现，这次疫情应该是中国经济的一次分水岭，对于地产行业更是如此：它大手一挥，把地产行业彻底推入了存量竞争的时代。

疫情之后，住房消费升级的趋势会加快，商业竞争将更多地围绕着高端品质和匠心，以及其所代表的生活追求来展开。对于企业来说，竞争的坐标也已经彻底改变：组织运转是否高效，产品和服务是否有竞争力，能不能获得消费者认可？

可以预见的是，大量的小公司会离场，事实上早在疫情之前，2019年就有多达500多加房地产企业宣告破产。但是，市场竞争没有因此而弱化，而是更加激烈了，头部企业们都在憋着劲抢反弹。

品牌房企以其强大的资源优势、管理优势、融资优势、品牌优势等，相对来说胜出的概率会更大些。然而，如果不重视客户需求，不精研产品和服务，再大的房企也会轰然倒塌。

“容易赚的钱没了。”消费者主权时代，人们对产品的要求只会越来越高、越来越多元，人们对服务的需求会越来越精细化，那些早已为这个时代做好准备，或者最先做好准备的企业，无疑将会是最有可能的胜出者，也注定会挺立在下一个时代的潮头。

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