北京楼市成交量腰斩，降价潮会来么？

　　自从疫情在6月从新发地扩散后，6月份至今北京的二手房市场就开始量价齐跌。其中端午节假期第一天成交量腰斩，让关注京城二手房市场的人心头一凉。

　　市场热度团灭，新房二手房凉凉

　　贝壳研究院的最新数据显示，今年6月初至6月23日，北京二手房市场成交量环比下跌约32%，成交均价环比下跌2.3%，带看客户数量环比下降21.8%。

　　6月25日端午节当天的数据更是吓人，黑天鹅的威力依旧在支配着惨淡的楼市。

　　诸葛找房数据研究中心数据显示，6月25日北京市新建商品房成交173套，比24日下降46.77%；新建商品房成交面积13247.73平方米，比24日下降53.27%。其中，新建商品住宅成交71套，比24日下降52.98%；新建商品住宅成交面积8700.31平方米，比24日下降55.69% 。

　　如果说端午节当天新房成交量是腰斩的话，那北京二手房的情况更加不乐观，成交量直接来了个断崖式下跌。

　　6月25日，北京市二手房成交122套，比24日下降87.91%；二手房成交面积11437.82平方米，比24日下降87.87% 。其中，二手住宅成交113套，比24日下降85.8%；二手住宅成交面积10470.61平方米，比24日下降85.37%。

　　北京受到疫情反复的影响，成交下滑比较明显。那其他城市的情况会不会好一些呢？呵呵，也没好到哪儿去，多地新房、二手房市场成交量都呈现不同幅度的波动。

　　比如成都，端午节新房成交1.24万㎡，相比上月同期下跌96%。深圳新房成交2.27万㎡，同比上月下跌约24%。二手房方面，杭州二手房成交329套，相比上月同期下跌72.6%。青岛二手房成交仅43套，相比上月同期骤降95%。

　　站长看来，端午节众多城市二手房成交量走低，自然是和节日有关。当天是法定假日，家家户户基本都有家宴，自然会把置业需求先放一放。

　　而北京的情况又不仅限于端午节的节日影响。受疫情干扰，目前北京小区普遍封闭，不利于带看，延迟了部分置业者的需求。

　　一位京城南五环附近的中介告诉站长：“近期工作日已经没有客户看房了，我们平常上班就是在店里吹着空调玩手机，周末能有一个带看客户量就算是好的了。这一方面是受到这波疫情的影响，另外也有不少以前有意向的客户觉得在大环境不景气的情况下，把钱攥在手里才更安全，因此暂时放弃了买房计划。”

　　疫情之下，目前北京楼市确实在极速降温，有一些急用钱的房东已经hold不住，选择了降价抛售。一位业主向站长透露，现在着急卖房的都会让价5万-10万元，她的房子报价350万，几个月没卖出去。同样房型和面积的房子近期成交价不到330万，她估计自己这套房最后要降到320万左右才能卖出去。

　　从安居客北京二手房数据看，北京6月二手房均价为58230元/m²，环比5月下跌0.21%，同比2019年同期下跌3.18%。从价格走势图看（下图），北京二手房房价目前确实位于低位。

　　从现在的市场形势看，北京二手房已经进入了买方市场，现金为王。对于刚需来说，这其实是好事，低价是硬道理。近期二手房的降价幅度在近年来是很难遇到的，机遇可遇而不可求，对于刚需来说是上车良机。

　　毕竟北京是首都，疫情导致的发展降速只是暂时的，长期走慢牛的趋势并不会改变。很多搁置买房计划的人其实也不是手里没钱了，更多人是受疫情影响，存在心理波动，选择了观望。

　　拨开这种现象看本质会发现，最根本的购房需求——不管是刚性、改善还是学区房，其需求仍然存在，只不过暂缓了。未来随着疫情得到控制，经济和楼市会逐渐复苏，只是时间早晚的问题。

　　6月11日以来，北京累计确诊病例数达311例，其中丰台和大兴是疫情主要集中地区。从目前的确诊病例看，疫情并没有在全北京各个区域大范围扩散。

　　与武汉不同的是，北京人在疫情早期大多戴着口罩增强防范，很多小区一直在高度戒备疫情复发。北京在早期就对新发地地区和周边开展了大范围核算检测，所以说疫情大范围扩散的概率不大。

　　而且北京医疗资源出众，三甲医院数量在全国遥遥领先。北京的“万人医护人员”比例接近100，居全国第一。有相对充足的医疗资源，病例自然会得到更好的照顾，有利于控制疫情扩散和治疗。

　　说完疫情，再说楼市。

　　至于何时楼市可以复苏，中原地产首席分析师张大伟认为：“如果疫情能在7月下半月出现0新增，预计8月市场就还有缓和的可能性。否则今年北京房地产市场很可能就只有一个红5月了。”

　　有钱宜抄底，LPR未来有望走低

　　道路虽然是曲折的，但未来楼市的前途是光明的。

　　首先货币政策目前仍保持宽松状态，有利于楼市复苏。因为货币宽松政策的实施是为了鼓励消费，加快货币的流动性，货币流动越快，经济增长就越快。居民钱多了，自然会有刚需或投资客进行置业。

　　举个例子，2008-2009年度全国房地产政策研究报告显示：2008-2009年的货币宽松政策对住房消费增长的推动效应是非常显著的。2008年的货币量化宽松使得2009年全国住宅成交量环比增长了52.87%，全年销售额达到了4万亿元。

　　站在货币角度上看LPR，虽然今年6月LPR报价保持不变，但并不意味着未来贷款利率会保持不动。

　　LPR就像选美比赛评委打分，去掉一个最高分，去掉一个最低分，然后来个平均。这么操作一番，表面上看起来LPR是一个完全市场化的利率。实际上LPR走势一定程度上还是看政府意愿，如果政府的债务越来越多，降低利率的概率就会增大。

　　以日本为例，上世纪90年代以来日本的财政支出和负债率逐年上升，相应的利率则不断下降，二者呈现出很强的相关性。长期来看，很多国家的政府负债占GDP比重都在上升，比如美国、意大利、西班牙和英国都是如此。

　　随着国民福利的不断提升，我国政府负债率也有所增多。财政部公布的数据显示，2019年末，中央政府负债16万亿，地方政府负债21万亿。除此之外，央企和各级国企负债、各级融资平台负债、PPP和棚改负债、养老金缺口等隐性负债，数额也不会少。

　　另一方面，我们还面临“未富先老”的严峻考验，老龄化的加剧将导致消费需求不足，经济活力衰退，可是养老和医疗支出还不能减少，有些钱确实必须得花，这也可能加重财政负担。

　　政府债务的上升会使利息支出大量增加，低利率就成为了维持高债务率的必要条件。所以说从长期来看，政府为了缓解债务压力，大概率会让包括LPR在内的利率下降。

　　在这种情况下，未来银行很可能会根据信贷政策、客户资质等原因，在LPR的基础上下降利率。如果利率更低，贷款买房的成本也会更低，自然更有利于买房。

　　核心区域房子，增值潜力不减

　　就资金而言，越是经济差、预期不好时候，人们就更要寻找安全垫子，应对社会危机和通货膨胀。

　　楼市虽然不能简单说都是安全资产，特别是三、四、五线的楼市，库存高企，接盘侠不足。但大都市圈核心城市、核心地段的房子，保值力还是较高的。放眼全球都是这个规律，纽约中央公园、东京六本木、伦敦海德公园，经历了多少次金融危机、经济危机，但这些地段依然很安全。

　　再看国内，北京、上海、广州、深圳这些一线城市的核心地段，也同样有着强大的保值力，市场韧性较高，即使遇到疫情黑天鹅把市场短期压弯，市场也塌不了。一线城市的购买力和需求不会明显减少，以后有的是人接盘，毕竟城市经济、资源、人口这些硬指标都在那里摆着。

　　对于个人来说，不管是对疫情还是楼市，都不用过于悲观。有钱就买房，没钱就想办法赚钱。

　　引用卢森堡的一句话：“不管怎样的事情，都请安静地愉快吧！这是人生。我们要依样的接受人生，勇敢地、大胆地，而且永远地微笑着。”

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