武汉楼市调查:供应井喷成交下滑 降价未现“潮”

来源：新京报

近日，有媒体报道称，近期武汉楼市出现“降价潮”，不少项目大幅度下调市场价。从成交统计上来看，“金九”成交量环比8月还有所下滑，“十一”黄金周28个项目平均开盘首日去化率只有28%，推3套差不多只卖出1套。

新京报记者调查了解到，大部分主流房企表示，目前项目正常在售，价格方面亦相对保持平稳，武汉整体市场并没有出现降价潮。不过，9月份以来，武汉新房市场供应量井喷，有些项目开盘去化率不高，由此确实导致个别项目价格出现了调整。

多家房企称整体价格稳定，未现降价潮

据媒体报道，近期武汉楼市开始出现“降价潮”，降价已经成为武汉楼市的普遍现象，从汉口核心区到关山核心区，再到东西湖板块，不少项目开始精装改毛坯，大幅度下调市场价。

武汉楼市的真实情况究竟如何？新京报记者向包括“碧万恒融”在内的多家房企及武汉业内人士进行了采访。

今年1-9月，融创在武汉的销售金额排名第一，其中9月份，其位于武汉经开的融创首创国际智慧生态城市去化率100%。融创相关营销人员表示，针对抗疫医护工作者、业主等特定人群，个别项目在一段时间内推出了部分“关爱政策”，但并非打折降价。

碧桂园方面表示，其在武汉的项目，除了全集团的金秋购房节“9.9元抵79999元”等活动，也就是加了一些家电、物业赠送，而且只是一部分项目，并没有统一大规模的折扣活动。

万科相关负责人介绍称，“万科武汉项目没有降价，属正常推售。市场上也没有普遍的降价行为，个别开发商可能有些促销动作，但范围不大”。

而恒大近年来在武汉拿地较少，住宅项目已售罄，在售的只有几个文旅项目，通过恒房通购房，享受的优惠政策跟其他项目一致。

“禹洲在武汉地区仅持有5个项目，疫情发生后，公司在销售策略上，采取多重打法，从宣传、call客、营销造势都有一整套针对不同客群采取相应的应对策略，武汉地区项目销售情况仍保持正常态势。”禹洲相关人士介绍，目前武汉楼市的需求并未出现断崖式下跌的情况，部分房企采用适当优惠政策来吸引客户，也属于合理的市场营销手法。

新京报记者还从华润置地了解到，近日该公司开盘的一个武汉项目，去化达70%以上，“降价属国庆双节优惠策略，不同的项目，促销情况也有所不同。”

此外，龙湖、远洋、合景泰富相关人士也均表示，武汉项目的整体价格比较平稳。

供应量井喷，“金九银十”成交有所降温 

新京报记者了解到，武汉楼市从4月8日复工后，经过5月、6月的过渡，从7月开始，市场开始出现明显回升，成交势头向好。在此基础上，8月持续这一行情，供销正常。

不过，从商品住宅供应量来看，由于疫情后武汉出台扶持政策，放宽了项目预售条件，导致9月份后，武汉新房市场供应量井喷，很多新项目集中面市，由此出现有些项目开盘去化率不高的现象。

同策研究院统计显示，从单月来看，2020年9月武汉商品住宅成交量近200万平方米，环比虽有所下滑，但已经恢复到2019年下半年市场平均水平。

对此，贝壳研究院高级分析师许小乐表示，除供应量井喷原因外，今年武汉市场供需两方进入博弈期，需求方预期开发商会降价，但是供给方都不希望价格下调太多，加上疫情影响了城市人口的流动，也都导致“金九”成交量环比下滑。

在此基础上，“十一”黄金周期间，武汉楼市确实有所降温。据中指研究院统计显示，今年10月1日到7日，武汉新建商品住房成交量共计1788套；而2019年和2018年同期，该数据分别为2475套和3960套。相比之下，今年“十一”黄金周武汉新建商品住房成交量较2018年下降了54.8%。

同策研究院高级分析师李霄霄分析，“十一”期间武汉楼市成交房源存在备案延迟的情况，此外，也存在部分房企促销、自媒体宣扬“房企为冲业绩，房价将在年底有优惠”等微观因素，在当前市场平稳的大环境下，导致目前部分客户选择了观望。 

不过，价格方面，据贝壳研究院统计显示，武汉新建商品住宅成交均价9月单月环比增长4%，同比增长14%，今年1-9月，武汉新建商品住宅累计成交均价同比增长12%。

“当前市场环境下，具有地段优势、有一定改善特征的产品更受市场欢迎，因此，疫情后武汉城市平均房价出现上涨状况。”李霄霄称。

区域冷热不均，个别楼盘价格调整

在供应扎堆的背景下，新京报记者了解到，目前武汉市场上，的确存在一些项目开盘去化不良的现象，因此，房企基于任务及回款压力，部分房源出现降价促销动作。但与此同时，区域之间的分化也较为明显。

“一部分企业有风险的项目、位置较差的项目的确在降价。”一位不愿具名的房企武汉公司营销人员称。

“武汉没有出现降价潮，只有个别企业旗下各一两个楼盘降价促销，而这也是由于楼栋位置稍差导致，由此带动武汉多个楼盘销售。”一粤系房企武汉公司项目负责人称。

而武汉光谷片区一项目策划负责人介绍，武汉整体市场虽较去年有所降温，但光谷片区依然火热，比如关山板块，所有的项目在售价格都比较高，且都不降价，未来也即将没有新房供应。但蔡甸、盘龙这种远城区降价、打折力度大一些。

“武汉光谷类似于北京的中关村，大学、园区带动高新科技，进而带动高薪职业及大量外来人口，开发商扎堆，楼市热度一直较高。比如目前我所在的项目，主力在售户型没有折扣，哪怕是要申请1%的折扣，也得地区公司领导特批。周边的竞品，最多给2个点；有个偏远一些的高价竞品，开盘能有5%的折扣，但前提是他们备案价较高。”上述项目策划人称。

整体来看，据同策研究院统计，9月份汉阳区、洪山区等中心城区，成交量明显好于外围城区，如青山区、蔡甸区、汉南区。

业内建议房企加快推货节奏

新京报记者注意到，9月30日，武汉市住房保障和房屋管理局公布了武汉市2020年第四季度预计达到销售条件的商品住房项目清单，包括14个区180个楼盘项目，商品房总面积839.45万平方米。与今年三季度相比，四季度可入市销售楼盘数量增加了44个，面积增加了约51.63万平方米。

对此，湖北中原地产分析认为，进入4季度，武汉市场新房供应集中，房企推盘节奏加快，市场分化将加剧，房企促销打折现象将成常态，建议房企加快推货节奏，加大促销，抢占市场有效客源。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，武汉房地产市场呈现逐渐走出底部、朝着复苏通道演进的特征，这也说明疫情对于武汉的影响越来越少，而随着当前预售许可证的管控放松，市场呈现了供应和成交逐渐复苏的态势。预计后续武汉楼市继续向好，四季度各类需求会积极释放，同时新盘的供应节奏也会加快，因此，客观上都会带来市场交易的活跃。

李霄霄也预测，当前至2021年，全国楼市整体处于销售回暖时期，武汉作为新一线城市，成交量回暖或成事实。

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