“地王”诞生：成都三环内的均价会突破3万元吗？

　　“地王”一出，谁与争锋。

　　4月2日，建发以19800元/㎡楼面价+7%无偿移交租赁住房比例，拿下锦江区三圣乡130.89亩纯住宅用地，溢价率26.9%，土地总价约46.82亿元。

　　成都的土拍楼面价格，距离20000元/㎡再一次只有咫尺之遥。

　　在成都土拍的市场上，华发集团曾在2019年7月以19800元/㎡的楼面价竞得锦江区东大街约31亩地块，将配建并无偿移交2%的租赁住房。

　　考虑到无偿移交比例和地块尺幅，锦江区三圣乡130.89亩纯住宅用地的实际楼面价格显然更高，也更具说服力，这意味着成都的新地王正式诞生了。

　　4月3日，建发股份(600153,股吧)（600153.SH）发布公告称，上述锦江区三圣乡130.89亩纯住宅用地是由控股子公司——建发房地产集团的下属公司竞拍获得，未来不排除就该项目引进合作者的可能。

　　黄桷树财经对此事件有三点解读：

　　1、成都房价一直在稳步上涨

　　建发本次拿的锦江区三圣乡地块，距离塔子山公园直线距离约800余米，与地铁2号线塔子山公园站直线距离约400米左右。

　　这一区域有新希望塔子山壹号、恒大望江华府、COSMO天廊等楼盘。

　　以新希望塔子山壹号在链家网的数据为例，该楼盘2019年的成交价稳步上涨：2019年1月有三套房成交，有毛坯房有精装房，建面均价为21839元/㎡-24158元/㎡，2019年12月有六套房成交，有毛坯房有精装房，建面均价为25949元/㎡-31391元/㎡。

　　（塔子山壹号在2019年1月的成交数据）

　　（塔子山壹号在2019年12月的成交数据）

　　以建发楼面成交价19800元/㎡+7%无偿移交租赁住房比例测算，建发的实际楼面成本价为21290元/㎡，算上建安成本、财务成本、营销成本，估计该楼盘未来售价会达到40000元/㎡甚至50000元/㎡，将会带动锦江区甚至成都三环内的房价上涨。

　　2、买地是房企对一座城市的下注

　　3月16日，国家统计局发布了2月份70城的房价情况，70大中城市中有21城新建商品住宅价格环比上涨，其中成都以涨幅1.2%领跑，其他四座一线城市，北京环比上涨0.1%，上海和深圳环比持平，广州环比下降0.1%。

　　与去年2月的同期房价相比，成都同比上涨10.6%，更是远远超过北上广深。

　　从投资的角度，仅以过去一年房价的涨幅来看的话，成都的房价比北上广深更有投资价值，远超中西部地区的绝大多数城市。

　　（2020年2月的70城房价数据）

　　对于房企而言，只有一座城市的新建商品住宅价格上涨并且将来会持续上涨，才敢下重注。

　　对于政府而言，房企积极拿地，会有利于财政收入，政府可以投入更多的钱到基础设施当中去，改善民生，扶持企业，进而形成一个正向循环。

　　3、延期缴纳土地款有利于房企拿地

　　冠状疫情爆发后，中国多个城市出台政策给房企减轻负担，其中也包括成都。

　　2月29日，成都市规划和自然资源局发布《关于印发疫情防控期间规划和自然资源保障工作措施的通知》。

　　《通知》明确，在疫情期间，将合理安排土地出让，对正在公告的宗地，经属地政府研究，可延期、中止或终止交易。对拟上市宗地，应充分结合疫情防控要求，科学有序分批组织上市出让，在编制土地出让方案时，住建部门和属地政府应充分考虑疫情影响，合理确定项目开竣工时限。对拟上市宗地分期付款的，应明确1个月内缴纳不低于全部土地出让价款的50％，后续各期可结合疫情防控要求，延长至9个月内缴纳，涉及特殊情况的最长可延长至12个月内缴纳，不计收利息。

　　有几点，基本上是共识：

　　延期缴纳土地出让价款，将大幅降低房企的拿地成本。

　　对于房企而言，延期缴纳土地出让价款的城市更有吸引力。

　　如果城市之间存在竞争的话，一座城市率先出台延期缴纳土地出让价款的相关政策，更容易吸引房企前来拿地投资。

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