恒大的加减法：2022年要破万亿，土储降至2亿平

  3月31日，中国恒大发布2019年度业绩。恒大集团副主席、总裁夏海钧称，今年恒大实现的毛利润是1329.4亿，核心业务利润408.2亿。在现在公布业绩的所有房地产企业中，是利润最好的公司之一。

  2022年销售要破万亿

  关于利润下跌，夏海钧认为是有意识的经营行为：“2019年年底，我们做了一些系统的打折销售，清尾了一些楼盘，把一些低利润项目都消化掉了，有意识地降低利润总额。”

  他随后透露，2020年销售目标为8000亿，“公司的利润、成长性可能比这个更好。投资者对恒大的经营、利润不用担心，我们最大的优势就是我们的土储。”

  截至2019年末，恒大拥有总土地储备项目876个，总规划建筑面积2.93亿平方米，土地储备原值为人民币5273亿元，此外还拥有旧改项目101个。除了庞大的规模，恒大的土地优势更在成本。

  据介绍，恒大土地储备平均成本仅1800元/平方米，加上建安成本3800元/平方米，综合总成本为6100元/平方米。“即便按照2019年清尾的售价8000多元/平方米，恒大的毛利率也在30%，净利率也在10%左右。”夏海钧称。

  2020年，恒大可售货量约1.32亿平方米，全年合约销售目标定为6500亿。恒大将合约销售目标定为6500亿元，较2019年的6011亿元销售额提高8%。不过，许家印喊出了更高的目标：“今年内部指标是8000亿，每年保持均衡的增长，实现公司2022年销售一万亿。”

  以此计算，恒大今年销售增速要达33%。在疫情影响和调控持续深入的双重压力下，房企纷纷调低了增长目标，但恒大却再次反其道而行之，要打一场“高增长”的战役。

  这场“战役”从恒大一季度的表现中已现端倪。2020年1月，恒大实现销售406亿，与去年同期基本持平。但借助网上卖房策略，在房企受疫情影响、销售下跌的2-3月，恒大却同比增长。其中，2月销售447亿，3月销售612亿。夏海钧介绍称，“今年一季度，我们实现销售收入1465亿，比2019年同期的1196亿增长了22.5%，创造了恒大成立以来一季度的最好成绩。”

  控规模，降负债

  销售高增长是恒大新战略的一部分。在业绩发布会上，恒大同时宣告了“高增长、控规模、降负债”的新发展战略。

  恒大的高增长，始终伴随着高负债。以夏海钧的说法，这是恒大作为曾经的“追赶者”不得不如此为之。“恒大是一个成长比较晚的公司。万科1984年成立，碧桂园1992年成立，而我们到1997年才成立第一个项目公司。在2016年之前的20年里，恒大都是一个追赶者的角色。在这个过程中，我们通过高负债、高增长的战略，抓住了中国房地产的黄金20年。”

  自2017年由“三高一低”（高负债、高杠杆、高周转，低成本）向“三低一高”（低负债、低杠杆、低成本，高周转）转变以来，恒大再次提出启动战略转型，恒大集团董事局主席许家印表示将“用最大的决心、最大的力度，把负债降下来”。据其透露，2020-2022年三年内，恒大有息负债将平均每年下降1500亿。

  除了在销售上做增量，降负债的另一着力点是控规模。未来三年，恒大将每年减少3000万平方米土储，到2022年，将土储由现在的近3亿平方米降至2亿平方米。“以前是每年新增六到八千万平方米，今后三年每年的新增土储约4000万平方米，通过土储的逐渐减少实现规模控制。”夏海钧指出。

  截至2019年底，恒大总资产达22065.8亿，净资产3585.4亿。选择在此时“减负”，与中国房地产发展逻辑相关。走过黄金20年，房地产的发展已到“高峡出平湖”的阶段，行业集中度日趋提高，弯道超车的机会几乎不在，高杠杆带来的风险远大于机遇。

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