年报进行时|地产大佬们这样预判2020年楼市！

  中房网讯（苏晓/文） 一年一度的房企年报发布大潮如期而至。截至3月底，已有66家上市房企披露了财报。各公司管理层在公布2019年业绩同时，也对2020年的房地产市场进行了预判。

  之前市场普遍认为，在“房住不炒”、“因城施策”主基调不会改变的大背景下，2020年的楼市更趋于保持整体平稳发展态势。然而，今年新冠疫情这只“黑天鹅”的出现，让房企的销售受到了不同程度影响，行业及市场不确定性更是明显增加。在今年这样特殊的环境下，房地产市场表现如何？对房企业绩会否影响？行业未来的机会又在哪里？

  业绩会上，各大房企高管对这些问题都给出了自己的判断。

  行业销售或减少10%左右

  年初，一场突如其来的疫情使得房地产企业诸多经营活动被按下暂停键。受疫情影响，2020年开年多家房企纷纷缩减今年的销售目标，有些房企甚至未公布年度目标。

  进入3月份后，虽然一些售楼处陆续开放，但楼市“金三银四”无法如期而至。楼市全面回暖仍尚需时日，房企今年面临的业绩压力可想而知。

  提到疫情的影响，万科总裁及首席执行官祝九胜表示，疫情整体上对万科的影响“相当大”，既导致销售回款大幅下降，也给未来1-2年产生了结算压力。具体来看，销售方面，2至3月份认购额或同比下降510亿元，包括进驻的湖北三个城市销售断流；项目交付方面，一季度预计1万户面临延缓交付，全年该数字将增至3.9万户，同时开工也较往年延迟40天左右。

  中海执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮指出，全年损失了两个月的销售时间，疫情对销售增长形成挑战，一二月累计的销售同比降低了22.7%。原计划的新增供货延迟，销售周期缩短，影响了去化率，少量的项目可能年内无法按计划供货销售。

  世茂集团董事局副主席、总裁许世坛坦言，疫情应该是对全国的房地产销售产生比较大的影响，在世茂房的业绩报告中预测今年可能会有10%到15%的下降，实际上15%的下降比很多机构预测的还要多，这是因为疫情不仅仅是对国内市场产生了影响，现在在国际全球范围内的影响都是比较大的。

  旭辉控股董事局主席林中表示，疫情会对房企造成短期和中长期影响。从短期影响来看，今年行业销售同比2019年会减少7%-10%，房企增速普遍相较于2019年会降低。房地产行业年度开发投资、新开工面积、土地购置面积同比2019年会减少。

  建业地产董事会主席胡葆森亦判断，今年市场受疫情影响，可能有10%左右的下调影响。

  当然，也有部分房企认为疫情只对一季度影响较大，对公司全年整体业绩影响不大。

  碧桂园集团总裁莫斌表示，这次疫情，特别是2月份，对房地产销售有直接的影响，3月份随着线下售楼处陆续恢复，销售基本恢复到正常的水平，与去年同期相当。

  龙湖集团CEO邵明晓亦表示，疫情下今年上半年个别项目有些压力，但对公司业绩整体影响不大，无论供货端还是市场反应都是可控的。龙湖2月初已开始部署，2月中旬开始，153个售楼处向当地政府申请复工，目前，所有的售楼处除了武汉之外已基本全部复工。

  中国金茂管理层表示，疫情发生以来公司对整个全年的影响作了一个判断，整个工期影响一个月，这一个月的时间总体来说影响非常有限，中国金茂整个销售供货在一季度只占有14%的量。

  值得注意的是，表示整体业绩受疫情影响较小的多是像碧桂园、龙湖、金茂等这样的龙头房企，由于其规模和资金链优势，才有这样承压的底气；对于大多数房企而言，各方面受到疫情的影响还是较大的。

  对于2020年谨慎乐观

  如何看待今年的市场？这几乎是每一家房企在披露业绩报告时的必答题，尤其今年还处于这样特殊的环境下。行业不确定性明显增加，各房企对市场的态度是什么？对此，房企高管们多数表示会持谨慎乐观的态度。

  中海地产行政总裁张智超表示，2020年整个市场的不确定性确实在加大。总体判断今年的市场还是谨慎乐观的。从3月份情况来看，后两周销售恢复高于预期，基本达到去年同期的水平。对于引导有效需求方面，各地政府做了一些微调，我们的部分项目也调整了售价，目前我们还是追求量价平衡。

  莫斌表示，对于未来地产的走势保持谨慎乐观的态度。得益于公司一至六线的全面均衡布局，虽然这次疫情带来一定影响，还是有相对大的空间可以进行调整。相信中国市场是巨大的，新型城镇化的推进仍有巨大的空间。

  朗诗地产执行董事及总裁黄征指出，随着全国各地售楼处的重新开放，我们销售速度也在直线上升，对未来几个月的销售持谨慎乐观的态度。

  融创中国董事局主席孙宏斌表示，对当前市场还是保有比较乐观的心态。疫情导致全球经济下行，肯定会影响房产购买的能力，但货币宽松和刺激政策会有对冲，整体来说对房地产行业的影响是短暂的。需求一直都在，而且还刺激了改善需求，只是供应端受到影响，会有两个月左右的延长。中国房地产行业经过一轮轮调控，特别是2016年开始至今3年多的调控后，判断目前中国的房地产行业的风险是不大的。

  富力集团董事长李思廉亦分析称，中国（经济）离不开房地产，所以对于今年还是很乐观。一来疫情完全受控，而且回看2003年SARS后，经济反弹很快，而且全世界资金都没地方去，中国还是很安全。

  华润置地有限公司总裁李欣表示，总的来讲，我们还是比较有信心，全年仍按照既定的计划实现供货和交付节律。

  美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，公司既不会盲目乐观，也绝不会悲观。疫情对行业增长造成压力，但不会对中国经济和房地产行业造成长期影响，稳发展的态势不会发生根本性改变。

  而从近期北京、深圳、苏州、广州等地楼市接连出现“日光盘”的现象可以看出，随着疫情的控制，一些市场需求已开始重新释放，楼市有一定的小幅回温。毕竟疫情影响下多数的购房需求只是延迟而未消失，虽然市场现在还不至于说完全恢复，但已有好转的迹象。看来地产大佬们所持的谨慎乐观态度不无道理。

  二级市场机会在增多，今年行业收并购会增加

  据人民法院公告网显示，2020年初至今，全国已有超过百家房企宣告破产，有时一天会有好几家房企“消失”，但大多为二三线城市里的中小型开发企业。疫情影响下，房地产行业被迫迎来了新一轮的“洗牌”。

  孙宏斌表示，今年是地产洗牌年，并购机会超过以往任何一次。

  林中在业绩会上分析称，行业现金流受疫情影响会比较紧张，中小企业加速破产现象会比去年增多。行业集中度在提高，也意味着行业收并购会增加很多。

  事实上，如果房地产行业销售规模进一步下滑，极可能出现的就是并购机会增加。而且，在招拍挂市场上拿地成本较高的情况下，通过并购也不失为一种较好的投资模式，而且通过股权并购的模式，可为企业获得较大的税收减免或优惠等。

  绿地香港董事会秘书雷雨亦表示，今年收并购市场可能会出现不少机会。现在公司负债率较低、现金流充裕，我们将密切关注市场动向，抓住今年行业机遇，通过收购优质项目来进一步增加土地储备。

  持相同观点的还有绿城中国董事会主席张亚东。

  尽管今年行业收并购机会将增加很多，但房企大佬们都表示，重点是要寻到合适的标的项目，并不会盲目进行收并购，而会非常小心谨慎。

  孙宏斌透露，虽然并购的机会多了很多，但好的标的并不多，融创今年会非常认真、非常谨慎地去选择一些好的标的。林中坦言，年初到现在，公司接待了很多要求被收并购的企业，但是评估过后并没有符合内部标准的，所以目前还没有成功收购案例。邵明晓在业绩会上重申了龙湖的收购原则，倾向于项目级的收购，不会为了收购而收购。

  绿城中国执行总裁郭佳峰也表示，相较于业内收并购大户，绿城在二级市场的合作有其特点和难处，房地产的项目产品要符合绿城的调性，此外，被并购标通常对资金支付等要求较高，因此绿城会好中选优，小心的往前走。

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