50位房企大佬,预判2020楼市

2020年至今, 新冠疫情的影响, 已经从最初的区域性卫生防护挑战, 演变成实体经济的突然停顿, 金融市场的流动性冲击, 以至于即将到来的全球经济衰退。

对于中国经济及就业有着深远影响的房地产行业, 自然也是市场上的关注重点。无论是复工复产进度, 目前推货安排, 以及未来经济展望, 都将影响行业上下游企业的供货和资金安排。 

克而瑞研究中心针对3月的业绩会, 将行内超过50位领军人物, 对于疫情应对﹑楼市销售、房价定价、拿地策略等核心问题的观点作出了详细的整理。

本文囊括了万科地产郁亮、恒大地产许家印、碧桂园杨国强、融创中国孙宏斌、旭辉控股林中等地产一线的大佬最核心观点，听听他们对于2020楼市、热点核心城市走势，城市分化以及土地市场等最新展望。

疫情下的应对措施

【碧桂园】

三四线城市的销售回暖，3月环比有大幅的增长，三四线城市复工复产的节奏快于一二线城市。

疫情期间，非热点地区的投资溢价在明显减少，楼地面价差在扩大，对于将来的毛利改善在创造空间。

三四线是碧桂园的主战场，而且竞争优势越来越明显，特别是疫情发生之后，城镇化推进是刺激消费的手段，对于三四线绝对是利好。

另外在这次疫情之后，在需求端，三四线客户买好房子的意愿越来越强，碧桂园在三四线中的品牌效应，包括质量、产品、服务等都得到了认可。

我们有信心我们在三四线的销售能保持持续上涨的态势，目前政府在供给端也给了很大的支持，也希望供需端结合起来，在三四线能够有更好的销售情况。

【中国恒大】

在这次疫情中，我们通过完善我们的网上平台，颠覆性的创造了一个全新的市场。恒大的网上平台是实现了网上买房、卖房、交易信息的全流通平台。

在这个平台上，交易的对象不光是买楼的人，还有很多人是成为会员以后通过互联网去实现销售赚钱的，通过互联网我们挖掘了上千万的客户群体和最优秀的销售群体来帮我们卖楼，这是我们感受最深的。

拥抱互联网拥抱新经济，恒大走到了最前面。

我们互联网在2、3月份的销售实际上的取得了巨大的推动作用，我们网上认购是一万多套，现在看到的销售额是已经转为签约的，还有很多没有转为签约的。

所以我们对全年实现8000亿充满信心，我们的全新营销模式也是我们能够战胜疫情的最基础因素。

【中海地产】

原计划新增的供货延迟，销售周期缩短，影响了去化率，少量项目可能年内无法按计划销售。公司调整生产计划，重新匹配资源，降低疫情影响。

同时公司大力开展线上销售，减少疫情对销售影响，目前除武汉所有售楼处已经开放。本年供货中约4%存在延误风险，应该基本还是可控的。

目前除了武汉之外的建筑工地实现了100%复工。2020年武汉销售目标计划占总体小于3%，虽然短期内受到影响，但长期公司看好武汉。

【华润置地】

疫情影响给开发业务、投资业务带来短期冲击，公司做了早期的铺排、积极的应对。疫情对置地的影响在预期范围内，业绩可控、可预期。

3月中旬一共393工地复工378个（除武汉），复工率96%。劳务人数14万人，累计上岗13万，到岗率92%。208售楼处2月底开始复工开放，3月中旬除武汉外全部开放。3月中旬，营销、工地、售楼处除武汉外全部复工复产。

华润置地半年的供货影响在10%以内，之后会弥补回来。全年仍能按照计划进行供货、交付。 

【龙湖集团】

疫情对地产开发和商业运营有影响，但是可控。3月中旬售楼处、施工除武汉外全部复工，供货受影响小于8%，可控，全年可以全部弥补。4月份判断地产开发住宅销售可以恢复。 

疫情下我们看到了一些亮点和商机。

地产开发客户储备的触达达到2-3千万级别；商业运营每个天街有15-20万会员，共7-8百万会员，而且个人标签比较完整，按照未来的规划46个城市建设天街，会员数量会是现在的两倍以上；智慧服务实管面积达到1.29亿，触达百万家庭，随着接管面积增加，这也是千万级私域流量池；租赁住房冠寓未来几十万间也能达到百万级流量池。

这是和龙湖集团四大业务相伴相生的私域流量池。

【中国金茂】

整个工期被疫情影响了一个月，总体来说影响有限。

到现在为止施工已经恢复97%，目前的200多个项目只有7个在武汉，目前武汉的项目大概在4月15日可以开工，被影响2个月。目前的全年2000亿销售目标不会调整。

【合景泰富】

线上线下联动，确保疫情期间正常销售；“云选家”小程序和合景25周年特惠活动，扩大客户覆盖面，提前锁定客户；品牌、产品线和管理升级，引导组织变革；进行25周年品牌IP宣传和产品线升级，转向以自渠营销为主，制定专项营销计划。

【中国奥园】

新冠疫情爆发后，奥园率先全面开通线上售楼处，推出“奥园购房宝”小程序，为客户提供线上VR全景看房、选房及购房服务。

随着疫情受控，奥园在抗疫防控工作不松懈的同时，安全有序复工复产，将延迟复工造成的影响降至最低。

目前约99%售楼中心已复工，约94%的施工项目通过当地政府审批并复工，工程进度按计划推进。

【正荣地产】

疫情对经营有一定的影响，2月和3月影响大，但是控制得比预期好，基本实现复工复产。2-3月春节期间本身就是销售淡季，现在已经恢复80%，4月会完全恢复。

2020年2500亿供货，以去化率60%估计，达到1400亿销售目标压力不大，内部目标更高。

2019年下半年拿地多，2020年销售大部分是存量货值，受影响小。且大部分布局一二线城市，影响不大。

【时代中国】

新冠肺炎疫情将对中国经济造成短期冲击。由于中国经济体量和经济结构的差异，疫情对经济的影响程度高于2003年非典时期。房地产仍然是经济增长的基石。

政府将会出台更加宽松的行业政策等对市场进行托底，维持房地产投资合理增长。

房地产金融政策也将保持稳定，个人购房贷款将平稳增加，房贷利率存在下调空间。预计全年市场成交呈现「前低后稳」的特征。

【佳兆业】

疫情拉近了社区服务和业主之间的距离，也开拓了多元业务。今年的转化率接近460亿货值。

【建发国际】

经过一轮大浪淘沙，商业和酒店未来会有比较大的变化，疫情过后，我们会好好开展商业板块和房开板块的互动。今年原计划供货主要是六月之后，所以对我们影响小，现在不确定的是疫情对客户购买力的影响。

 目前不管是招拍挂还是收并购市场，都会把产品当核心竞争力。在这种经营思想下我们还是充满了信心和期待。

【越秀地产】

受疫情影响，短期市场成交低迷，市场继续分化；大湾区、长三角城市群人口吸引力强， 政策利好空间大，整体市场走势向好。

政府加大土地供应分类调控，区域、城市土地市场分化较大；一、二线城市土地市场供不应求，热度不减；四线城市供大于求；总体市场趋于理性。 

【宝龙地产】

商管行业2020年前期承压，但主要是对一部分业态的商户影响较大，于全年整体而言，则影响有限；复工延迟，将对原有开业节奏及开业率造成一定影响。管理层对商管行业及集团未来长远发展仍充满信心。

【首创置业】

2020年任务是800亿以上，原因在于新冠疫情对于预期有一定的压力和影响，尤其是2-3月份，销售市场出现冷清的情况，包括对全球金融市场，我们因此相对谨慎，但并不房企扩大规模的机会。

2020年具备销售条件的有1350亿货值。

受到疫情影响，多个楼盘开复工和交付出现不同程度退后，业绩的不确定性也挺大，我们还在积极应对中，尽最大努力减少疫情影响。

【弘阳地产】

一月底线上已经进行工作的安排，对风险应对以及现金流压力测试进行安排。

二月份很早提供线上销售及引流，但更多还是对于客户引流和锁定，也录得了大概20多亿的认购，不是简单作为拓客工具，转化率非常高，能达到50-60%，认购会在3-4月进入业绩。

目前为止除了武汉，其他项目基本开工，在90%以上。售楼处除了武汉都已开放，襄阳3月中旬开放售楼处，目前已经录得认购。

销售恢复正常水平5-6成，下个月预计会恢复到正常状态，回款45-50%会用于投资。

行业趋势

【万科集团】

中长期来看，行业已步入存量竞争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，对企业综合实力的考虑更加严峻；短期来看，新冠肺炎疫情的爆发进一步加大了不确定性。

不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题依然明显；轨道上盖物业、城市更新的发展空间广阔；物业服务在参与社区治理、城市治理上大有潜力。

【融创中国】

中国的地产行业经过一轮轮调控，从2016年10月到现在三年半了。三年半房价没涨，行业风险不那么大了。

现在房住不炒、钱不能太多去地产，这些逻辑都没有变。一城一策防跌、限价防涨，房地产行业逻辑不变的情况下，大涨大跌逻辑都没有。

【碧桂园】

2020年全周期综合竞争力是我们的关键点，提升我们的竞争力，满足市场和客户的需求。主要是5个方面。

第一个是高效率，怎么样进一步提升我们的周转率。第二个是成本力，不要浪费，每一个成本的环节都不要浪费。第三是产品力，做更多更好的健康的产品，客户满意的产品。我们做了标准化、对产品力的提升有极大的帮助。第四是科技力。通过数据化的管理提升我们的效率。第五是服务力，对业主的服务从买房到物业环节都令他们满意。

从这五个环节，做得更好，进一步提升。

【绿城中国】

持续稳地价、稳房价、稳预期，规范稳定房地产市场，降低热度；市场整体规模步入平稳增长，全年增速将进一步放缓；考虑到城镇化进程，未来房地产仍有较大的发展机会和空间。

【旭辉控股】

短期：行业现金流紧张，破产中小企业增多，集中度提高，收并购机会增加；一线、二线、强三线市场表现好于三四线城市，下半年市场销售会好于上半年；政策平稳、市场平稳，不会大起大落；房地产融资松紧适度，境内融资成本降低。

中长期：总需求没有减少，城市化红利依然存在，但客户需求结构发生变化，改善需求比重增加，更关注物业品质；产品升级换代，健康智能住宅、智能人文社区、功能空间改善、新一代数字化的办公及商业；城市进一步分化，有人口导入、产业发展、治理能力强的城市市场表现更好；

房企进一步进化，行业加快整合洗牌，进入加速淘汰赛；房企发展模式转变，高质量发展、财务稳健、业务线上化、布局多元化，加快数字化转型；行业从土地红利时代进入管理红利时代，未来是品牌红利时代。

【龙光集团】

预期未来中国房地产市场将维持平稳发展，商品房市场集中度将进一步提升，人口和产业将继续向中国大都市圈集中；随着房地产行业未来将进入加速整合期，行业将出现大量并购的机会。

【合景泰富】

2019年，房地产政策调控仍以「稳」为主基调。市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，房企分化趋势依然明显，龙头房企的规模不断增长，中小企业的规模分化加剧。 

【时代中国】

房地产仍是国内经济增长的重要基石，行业政策总体保持平稳。全球货币宽松，流动性充裕。国内房地产金融政策将保持稳定。个人购房贷款将平稳增加，房贷利率存在下调空间。

【建发国际】

中国房地产行业政策以“稳地价、稳房价、 稳预期”为主要调控目标，继续坚持“因城施策”调控措施；在加速推进金融去杠杆的大环境下，房地产行业融资监管趋严，房地产融资环境收紧；追求高品质产品的改善型需求预计将成为未来市场的主流，市场整合及集中程度将进一步加速。

【禹洲地产】

小企业生存发展压力增大，行业内整合与收并购机会增加；坚持“房住不炒”，信贷方面或将放松；坚信一二线城市的发展潜力和人口优势，换房改善需求得以释放；优质的物业服务和便利的商业配套成为购房者的重要考虑因素。

【弘阳地产】

2019年宏观经济继续承压，在因城施策的差异化调控方式下，「房住不炒」的政策基调得到坚持和精准实施，房地产行业整体保持平稳，销售总量和价格与2018年基本持平。

【德信中国】

城市更新、消费升级、家庭小型化及二胎政策的放开带来了居住条件的改善需求，从而支撑中国房地产行业长期稳定的发展。行业基本形成低利润、低风险、高竞争的格局。

受房地产调控政策、土地成本以及建安成本提高等因素的影响，行业利润将面临下行的压力。规模竞争将转向以品以品质运营服务为主的综合实力和能力的竞争。

【建业地产】

经过20余年的市场经验，(公司)对于政策调控敏感度降低。

宏观经济今年肯定是会受影响的，悲观看法GDP可能跌破3，从房地产行业来看政策不会继续收紧。

但供应端不会马上放开，总体来看供应端、消费端都不会马上放开，突出“稳”，不会将房地产作为刺激经济的手段，经济对于房地产依赖性不会增强。

但在金融政策上，降准、房贷款等增加流动性，间接会流入房地产行业，间接利好于房地产行业的消息还是有的，好的企业对政策的依赖性不会很高，弱的企业出局速度会加快。

土地市场与拿地政策

【融创中国】

地价1-3月依旧坚挺，溢价率提高，因为供应的城市数量少，对地价继续涨的趋势我不乐观。所以分化是特点。公司会谨慎拿地，该拿地坚决拿，不该拿地坚决不拿，目前市面上地价偏高。所以我们非常谨慎拿地，我们相信还有机会，因为今年供地城市会比较大，谨慎拿地降低负债率。

【中国恒大】

恒大目前拥有的土地储备2.93亿平方米，恒大要利用丰富良好的土储优势，每年减少3000万平方米，3年减少9000万平方米，把恒大的总土储控制在2亿平方米左右。

按照这个目标，以后的三年，恒大大概每年新增的土储在4000万平米左右，以前是6000-8000万平方米，通过土地储备的逐渐减少来实现公司的控规模、降负债的要求。

【新城控股】

拿地主要分三个方面：

1. 综合体勾地，主要是和政府谈。近期很多政府也加大了招商引资的力度，这次疫情过后出让土地的意愿更强。都我们来说，今年上半年是沟通的好时机，我们很多项目沟通进度也很好，4-5月会陆续挂牌。

2. 收并购，我们每周都有周例会讨论收并购的项目。我们也希望抓住疫情对融资造成的收紧情况，在手并购方面多排铺。

3. 传统的招拍挂，这段时间出现了爆发式的土地出让，我们相信一定会有机会。

【华润置地】

坚定落实京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设三大国家区域战略，坚持在重点区域深耕战略，加大优质资源配置，实现战略性城市梯级布局

年内积极拓展多元化土地资源获取渠道。

【绿城中国】

加大投拓力度，补充土地储备，提升上下半年拿地均好性；深耕重点城市群，实施“以点扩面、拥核发展”策略； 加大长三角投资比重，重点布局粤港澳大湾区和成渝及关中城市群。

【龙湖集团】

不会储备大块土地靠时间溢价。现在十年以上土地储备投资少, 做法辛苦、但是安全，可以换得长期增长。不迷信高土储，资产负债表会更健康。

【世茂房地产】

现在不是拿地的好时候，而且我们去年土地储备很多，拿地的渠道也很多，所以不用着急。

集团在大湾区拥有大量土地及优质的项目、同时依托长三角及海峡西岸的巨大优势；此外，一线城市土地货值占比超20%、含二线城市超70%（明年预计一线超25%，含二线超 75%）;及城市更新大布局、收并购能力等，以上优势对业绩的提升显着，能够保障集团持续5年的高销售增长、5年的高核心利润增长、高股息，连续10年的低负债的稳健经营。

【远洋集团】

京津冀拿地比例显着下降，持续优化土储区域布局结构，深耕区域价值市场， 新增土储主奏围绕五大城市群及核心二线城市，如武汉、西安、青岛、太原等。

【中国奥园】

今年在收并购方面，我们也做出了一些尝试。

以往我们单个项目的收购，去年年底做了一些资金包收购的尝试，今年年初到现在以来有关联业务的资产包已经在洽谈中，但不局限收并购一个途径，招拍挂（适当参与）、产业勾地（有新进展，商业综合体、文旅、健康拿地）、旧改互动（2020、2021年会集中体现出来）。

【龙光集团】

将全国性布局粤港澳大湾区，长三角都市圈和西南城市群；未来将积极把握土地收购机遇，同时寻求更多并购目标，多元化增加优质土地储备，以最低的成本锁定更多高回报项目。

【雅居乐】

继续采取积极审慎的购地策略。致力深化全国布局，先后于多个城市群及海外策略性地透过招拍挂及股权收购等方式增添42个新项目。

【正荣地产】

74%土地储备位于一二线城市，权益总共4500亿，大部分是招拍挂，毛利润低但是核心净利润高。坚持城市深耕，“1+6”核心布局不变。加强高周转、核心地段的招拍挂项目，创新拿地，产业勾地，降低土地成本。

今年是收并购的好时机。

【合景泰富】

继续深耕粤港澳大湾区及长三角区域，聚焦一二线城市发展。集团一方面通过公开市场参与招拍挂获取优质地块，另一方面积极参与收并购以较低价格获取土地，收并购方式已成为本集团获取新土储的主要形式。

【宝龙地产】

一二线占比65%，三线城市33%，土储基本都在长三角。

持续深化长三角布局，68.0%新增土地投资以商业+住宅合作形式获取，主要土地集中在二线及三四线城市。

【德信中国】

截止2019年底，按区域划分，超过83.3%的土储位于长三角地区；按城市能级划分，约97%的土储位于一二线及三线城市，通过招拍挂和收并购等多种渠道扩充优质土储。2019年集团获取土地方式58%为招拍挂，42%为收并购。

【大发地产】

今年拿地外部环境较不稳定，疫情对世界经济的影响非常大，对中国经济的影响也非常大，地产作为经济中的重要板块肯定也会受到影响，经济的影响和变化在不断的发展过程中，我们今年的策略就是在不确定中寻找确定性。

在深耕过程中寻找优质地块，不冒进不激进不拿地王，发挥自己的专业能力去发掘地块价值和城市价值，在保持销售回款良好的情况下，拿地预算在权益回款的50%左右，总额约在70亿左右，是一个动态平衡。

融资与外汇管理

【华润置地】

华润就属于杠杆控制比较好的，国资委也考虑给企业一企一策，适当放宽。

2020年经济形势面临挑战，(公司)也给中央提交报告讨论放款杠杆率要求，也看到这个工作在加快。现在欧美情况更严峻，国内经济下行压力加大，出口受影响、消费的内需拉动也受影响，投资方面相信国家会有一些政策，都给公司发展带来利好。

【龙湖集团】

海外融资环境不好，这是暂时的，不是好的窗口。国内流动性比较宽松，但是对房地产的定调没有变化，不作为短期刺激的工具、房住不炒，高层保持政策的持续性、稳定性。不希望大水漫灌进入房地产市场。整体流动性不错，对优质企业压力不大。

国内开发贷比较严格，银行执行央行态度。国内公开市场发债只要有额度，就有机会。按揭贷款对优质企业来说不缺。不管是国有银行还是贷款大行，都保证龙湖的融资额度。信托属于非常规的不持续的水龙头，时开时关。

【中国金茂】

总体来说我们认为融资环境会改善，因为全球都在释放流动性，中国央行也在明显地释放流动性，所以后面国内的利率可能会降下来。

未来一年处于降息的环境，也是我们降低成本增加利润的手段。

【融创中国】

降融资成本主要还是靠调融资结构。当然政策明显预期会有一个放松，从四季度末到疫情中后按揭额度服务放款速度，比去年有非常大的优化。

实际买房者自由资金按揭，还有对地产公司的信贷，还是比去年有所改善。融资成本下降会带来很多利润，长期看负债率会稳健下降。虽然会存在阶段性波动，但是未来2-3年，不会改变方向。

【中梁控股】

2020年美元债看政策走势，同时国内从去年开始逐步探索，ABS和公司债或者供应链的分析，目前在开拓新的融资渠道，今年的目标也是信托和非标会进一步降低，目标在30%-35%。同步，我们也希望在融资成本下降到9%左右。

【中国奥园】

今年9月会有15亿美元+1亿元新币的美元债赎回。2月融资做了一笔不到5%的美元债，第一轮2.3亿美金的6家银行的银团贷款，利率对应6.5%，目前在准备第二轮。所以会做好充足准本。

发改委额度申请后一年内有效，我们有一笔2021年5月份4.25亿美金债券，所以我们下个月也在提前申请明年4.25亿美金的债券准备，后续会关注市场发展，做再融资准备。

【中骏集团】

我们感觉近期的银行流动性还是不错，我们最近新申请的融资项目还是比较容易，所以我们感觉调控政策会向好发展，下一步可能会适当放松。

国内有一个时间的限制，期限之外可以再申请额度。我们会留意境内债券到期情况，到时会再融资。境外我们最快的一笔美元债到期是明年1月份，我们已经向发改委申请额度，等到资本市场稳定以后再融资。

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来源：克而瑞地产研究(cricyjzx) 

作者：洪圣奇David

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