关键时刻，大佬们开了场会议，说了点楼市秘密！

深耕地产江湖，带你读懂全国楼市情报！

楼市，正在经历冰火两重天。

根据克而瑞数据显示，2020年7月，TOP100房企实现销售操盘金额9386.4亿元，单月业绩同比自4月转正后逐月回升，进一步提升至25.7%，单月业绩环比降幅低于去年同期。

从操盘销售金额数据来看，1-7月百强房企整体业绩同比增长2.7%，自年初以来累计业绩增速首次转正，今年7月淡季不再像往年一样冷淡。

与此同时，自从深圳出台最严限购政策以来，南京、东莞等地都开始收紧限购政策，炉火正旺的楼市也开始“小火慢炖”下来。

那么接下来楼市到底会怎么走？

也许每个人的判断都会不同，但是对行业最为敏感的地产大佬们的讲话，有时候我们还是可以参考一下的。

.01

业界大佬

怎么说？

8月8日，上海博鳌房地产论坛举行，这是今年房地产领域首场线下大型论坛。

几位房企大佬分别从房地产新周期、市场发展、城市分化、行业趋势等角度对下半年的房产策略发表了主题演讲。

我把他们几位的发言总结整理了一下，希望能给大家一些指引感悟。

绿地总裁张玉良：

房地产下半年的基本特点是：市场总量还是很大，但区域分化严重，企业集中度不断提高，转型升级成为房企发展的主旋律。

关于房价涨跌，我认为，市场经济条件下，价格波动是常态。房地产有其特殊性，房价会有一定的波动，但不会大幅下跌或上涨，大概率会保持平稳。

主要有两方面原因：一方面，市场的需求仍然存在，每个家庭住房需求不同；

另一方面，房地产业与实体经济产业、银行资产负债以及居民家庭财产互相关联，如果房价急速下跌，后果将不堪设想，社会经济发展不会容忍这种状况出现。

而房价波动是因为，不是所有地区的市场都会稳定或增长，只要那些经济持续发展、人口持续流入、产业持续集聚的地区，才具有稳定和增长的基础。而这些地区，往往集中在城市群、都市圈及其周边溢出地区。

由此可见，区域结构分化是未来趋势，行业集中度将会日益上升，竞争格局也是比较确定的，这是市场大浪淘沙的必然过程。

旭辉控股董事林中：

我认为中国下半年房地产总体上还是应该以平稳为主。

未来房地产应该会城市分化、结构分化，有的城市热一点，有的城市冷一点，但都不会大起大落。

还是要重视疫情对经济的影响一定会反映到房地产需求上面来，有可能供过于求。

总体来看，今年房地产的主流是稳地价、稳房价、稳预期，从政府政策“稳价保量”的出发点，一城一策，有紧有松，有的城市过热就要收紧一点，有的城市有点冷就可以相应放松一点。

地产行业从2018年开始进入了平稳增长期，虽然这个平稳增长期很难超越的，但是也可能跑出黑马。

未来平稳增长期里边会出现一个现象，你要追赶别人也不容易，别人要赶你也不容易。所以要把握好这个行业的机会，未来20年还是有机会的。

万科上海区CEO张海：

我们最近把万科的客户做了一些分析，发现年龄并不是区分购买力的重要动因——年龄的时代差在减少，以90平方米为例，20—29岁占36%。30—35岁占25%。36—40岁占到20%。

另外，在我们统计数据中，女性购房群体显著增加，特别是独立女性的产品需求增长是比较明显的。

疫情之后，大家对社区物业管理、户型的空间设置有了更多新的需求。

这些购房群体有一个特点是兴趣爱好圈层化；从美好生活向往到专业解决方案，更愿意为高效精致的居家付费；还有新的服务体验被期待，比如说反感功利化卖压式销售服务，渴望专业、自主、平等、有趣的新体验。

为了响应客户的这些需求，特别是新一代客户的需求，需要我们做出响应：

创造人们从容地共同生活的空间

从居住场景、家庭场景、社区场景在做一些探索

灵活的内部空间满足更多人的需求，比如可定制的生活场景等

用服务连接人与空间

我们做了另一个尝试，参与旧改更新，希望以更新者的模式寻找更多发展空间。

融创中国田强：

今年的疫情对我国宏观经济以及对房地产行业都产生了一定影响。

但市场的总基调还是“房住不炒”、“因城施策”，房地产调控政策对行业的影响也很大，国家对房地产资金的管控依然比较严格。

今年核心城市的地价更加白热化，受疫情影响，销售市场却没有像地市这么火热。

在行业新周期下，城市群发展、都市圈一体化发展会对房地产发展带来一定机会，如都市圈的人才引进政策、城市功能能级提升等，聚集人气是推动“人产城融合”发展最重要的动力。

“供给侧”在行业中依然是重要原则，好的产品还是稀缺的。

今年很多政策又防涨又防跌，在因城施策这方面，不能简单地理解是某一个政策所带来的一个什么信号。

在坚持“房住不炒”的基调下，把控和提高企业的综合能力，包括投资能力、运营能力、产品服务能力、经营能力。

所以企业现阶段还是要稳住，把已有的土储能够转化成良好的经营成果，做好基本盘，才能带领企业更安全地穿越周期。

阳光城集团吴建斌：

房地产市场过去二三十年的发展，最主要还是红利在推动。这其中有刚需的红利、土地化的红利和金融的红利。这些红利逐渐在消失，这要求我们在房地产市场做一些改变。

2020年疫情对房地产市场的冲击是非常大的。

今年，我们设定了高质量增长的目标，首先是业绩保持一定的增速，今年增速不会太高，5-10%的增速对于今年而言压力已经是非常大的。

第二个是安全指标，我们更关心金融负债指标和短期借款的占比、现金的占比，尤其负债的总额以及信用评级的情况。

这要求企业必须解决6个问题。

现金流问题。

狠抓销售。下半年市场会供大于求，抓销售对于企来说是重大的挑战。

重构大运营体系。

抓品质革命。

建立高质量的发展激励机制。

寻求资本扩张。

金地集团张晋元：

我会觉得未来市场会比较平稳，因为我相信政府经过这么多年的调控，政府的调控手段越来越丰富，能力越来越成熟。

从过去三年的数据结果来看，过去三年应该是最平稳的三年，也是市场最健康的三年。

但是有一点，房地产市场还包括非住宅市场，尤其是对商业办公这个市场的判断我是非常悲观的。

从现有的数据来看，主要城市，尤其是一线城市写字楼市场空置率持续攀升，租金水平也是持续下滑。我相信这个趋势可能在下半年还会延续。

关于弯道超车的问题，我觉得这样的机会会越来越少，会非常难，原因是因为市场已经逐步的步入成熟，只有市场剧烈变化、剧烈波动才会有所谓的黑马出现。

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个人看法

1、GDP回暖，经济复苏

就我个人来看，想要判断中国楼市未来的走向，还是要从政府的宏观政策来看，因为中国的楼市，始终都有一双手在无形中调控它的走向。

今年虽然受疫情影响较大，但是第二季度GDP增速回暖，经济也在稳步复苏甚至比预期的还要好。

今年5月份召开全国两会时，在《政府工作报告》中就已经明确今年房地产的整体基调是“房住不炒”，所以健康稳定的发展，依然是下半年楼市的主流趋势。

2、过热城市收紧、过冷城市适度放松

我认为，今年下半年的房产楼市将会结构分化，有的城市热楼市过热，有的城市楼市过冷，都会对经济市场有所影响。

政府将会从宏观调控的出发点，根据每个城市不同的楼市情况，政策也会有所不同，实行一城一策也不是不可能，过热城市收紧、过冷城市适度放松。

3、房贷利率降息空间小

之前央行已经连续3个月没有下调贷款定价基准率（LPR），但是今年货币最宽松的时期已经过去。

同时，根据国家统计局数据显示，2020年7月，全国居民消费价格（CPI）同比上涨2.7%，同比增速已经开始出现反弹，所以降息空间也不会太大了。

4、房价平稳或小幅度下跌

由于今年疫情导致上半年开发商积压量太大，回款速度慢，去化任务重。

而且今年下半年，还有两个比较重要的推货节点：国庆和年底。

在这两大重要节点，相信绝大部分开发商都会推出力度较大的折扣活动，以价换量，促进房产成交，同时也满足了购房者抑制许久的需求。

因此下半年楼市房价可能会呈现平稳甚至小幅度下跌。

基于目前的楼市行情，PLUS认为，下半年依然是入手的好时机。

投资买房的话最好选择一些核心城市的核心地段，商业配套成熟，医疗教育资源优越的的房源，后期升值空间比较大。

如果是买房自住的话，可以在下半年多加留意，如果不是特别着急的话，可以等到10月之后，楼盘进行年终促销的时候再入手，优惠力度较大，价格上可能会更加划算。

而如果想买二手房的话，目前就是个入手二手房的好机会，市场上放盘量充足，选择性多，再加上这时候市场竞争比较大，议价比较容易。

若是想捡漏，那不妨多去看看盘，问问中介，或者就能遇到急售的业主，以较笋的价格拿下心仪的房子！

购房大学召集！

本周三晚上20：00点，地产PLUS将展开最新一期的线上购房大学活动！用语音+图片的形式为大家讲解！

主讲人：资深地产媒体人 Anson

讲解主题：楼市调控下，下半年还能不能买房？怎么买？

讲座时间：本周三（8月12日）晚 8:00-9:00

讲解时长：30分钟     答疑时间：30分钟

人数限定：100人

收费：10元

要入群的小伙伴请加客服（微信号：18922158005），向其支付十元，即可拉入群。席位有限，客服会按照付费顺序拉入群。因为席位不足没能入群的，会退款处理~

另外，欢迎在评论区留言，到时Anson会挑选进行回答。

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