偷面积,馅饼有时候是陷阱,但“精装竣备”正在终结一切纷争

这两年但凡看过房、买过房的人，都会有一个深刻的印象——户型跟之前天差地别啊。

的确，同样是三房两卫，面积从前几年的89㎡，默默变成近两年的95㎡左右。再往后，据说100㎡都要挡不住了。

一来一往就是十多个平方，差距不能说不大。

可罗马不是一天炼成的。如今的户型报批严查，恰恰跟以往的“神户型”大行其道，脱不了干系。

一方面，“神户型”拓展了房子的实际使用面积，给买卖双方带来好处；另一方面，这种“偷面积”的钻空子行为，也埋下了各种隐忧。

比如导致延期交付，审批通不过办不出大证，容易产生安全隐患和邻里纠纷等。

今天，我们推出315系列报道《看不见的陷阱》最后一篇——“偷面积”的那些麻烦事。

PART 1

“偷面积”的第一种可能性，是会造成事实上的交付滞后。

去年7月初，城西的A盘一期交付，当时出现了一些争议。在楼盘交付现场，业主看到的场景是这样的：

园林景观的不少地方都还在施工阶段，小区路面和入户大厅有多处破损，不时可见裂缝；

而在毛坯交付的89㎡房源室内，除了门窗划痕、地板空鼓这些问题，北面书房和次卧的拓展均未完成，仍呈现为一半房间、一半设备平台或阳台的状态。

结果就是，合同约定6月底交付的房子，7月初算马马虎虎收了一次房。

但北面房间的拓展改造，要在交付之后进行，再花4个月浇筑。也就是说，业主的实际收房时间是11月，届时才可以真正交付，进场装修。

对此，开发商的说法是，关于拓展空间的改造需要延长时间，业主买房时是签过协议的，后续4个月就是整改期。

而在一部分业主看来，其实还是开发商工期赶不及的缘故。

“我是早早定了婚期的，现在计划全打乱了，相差四个月，完全来不及在婚期前装修再入住。最近一直跟女朋友吵架，烦死人！”

业主小王很懊恼：“再说了，以前哪个楼盘不偷面积，房间都是要拓展的，也没见几个楼盘推迟交付的。”

最后呢，一来拓展这件事，业主还是得利的；二来楼盘跟周边二手房有不少价差，买了就是赚到；慢慢也就不了了之了。

PART 2

“偷面积”的第二种可能性，杀伤力更强。

户型拓展由于阳台或其他空间浇筑的原因，通不过审批，楼盘迟迟无法办出大证，进而导致业主没办法办房产证。遇到这种事情，焦虑着急在所难免。

如果刚好还是学区房，眼看着直接要影响孩子的入学。这对一个很可能就冲着学区来买房的家庭来说，打击简直是致命的。

城北两个相距不远的B盘和C盘，先后出现过这样的烦心事。

原定于2014年交付的B盘，在户型拓展上着实有一套，担得起“面积神偷”的名号。因为阳台和其他空间浇筑多，赠送面积多，结果就卡在土管局那儿了，办不出大证。

僵持了好几个月没进展，后来是开发商缴了一大笔罚款，才得以成功办证。但中途业主们胆战心惊的心路历程，完全可以想象得到。

我一个朋友，后来买了B盘的131㎡做学区房。

我特地去参观过，赠送果然多得令人发指。131㎡的四房两卫，北向露台还能包成阳光房，有些业主直接当成房间来用，实际使用面积竟达138㎡！

仔细数了数，分别偷了这些面积：4个飘窗全敲掉变成户内面积；一处中空浇筑成餐厅；北向露台做阳光房，南面还有一个阳台。

放到如今简直难以想象，我朋友也忍不住哀叹：说说131㎡，抵得过现在的170㎡，感觉再也换不起房了……

到了2016年年底，B盘附近的C盘，也遇到类似的情形。

同样是因为往外浇筑阳台的原因，使得实际面积与建筑面积有了出入。又恰逢三证合一成不动产证，户型审批变严格许多，C盘的大证也被卡住了。

最后的解决办法，也是开发商被罚了一笔钱，这事才算揭过。

PART 3

此外，“偷面积”还有第三种可能性，就是竹篮打水一场空，花钱花力气，也逃不过被拆除的下场。

最典型的例子，大家也许曾有所耳闻，就是城东的新中宇维萨。

这个2015年交付的小区，建筑外立面呈波浪形交错。因此偶数层户型设计了两个阳台，奇数层户型只有一个。

这不算稀奇，那段时间，这样的立面设计挺常见的。

问题在于，楼上楼下两款户型有价差，在20万左右。售楼小姐在卖房时也有所暗示，说买奇数层更实惠，交付后可以再浇筑一个阳台的。

等到交付时，局面一下子变得难以收拾了。

大量奇数层业主马上行动，在中空部分加盖一块楼板，直接搭建到外立面结构上，浇筑出一个阳台。一共740户住户，违建阳台竟多达512户。

因为是在南立面浇筑阳台，自然会影响到楼下住户的采光。

多数人事先跟楼下邻居，协商好了一笔补偿费用；但也有少数业主不肯出钱，自说自话就把阳台浇筑好了，于是引发了邻居的投诉。

再然后，这事闹大了，惊动了政府。

相关部门来勘测后表示，原先的设计并没有考虑增加楼板荷载，私浇楼板会造成房子承载力不足，非常危险。所有违建阳台必须拆除！

可见，这样的擦边球行为，在实际操作中要冒相当大的风险。

PART 4

事实上，“神户型”此前之所以能风靡一时，一来跟户型报批的松紧把控程度有关，二来是因为以往楼盘都只需毛坯竣工备案即可。

没错，尽管市场上早已出现精装修楼盘甚至豪宅，但在之前，无论楼盘是毛坯还是精装销售，一律只需毛坯竣备。

也因此，户型的拓展和改造，在流程上不造成任何障碍。

毛坯销售楼盘最简单，先进行毛坯竣备，完成后再拓展户型，最后毛坯交付。精装销售楼盘也类似，先毛坯竣备，验收完成后，就可以同步进行户型拓展和室内精装修了，最后精装交付。

我询问了近三年内已交付的多个楼盘，发现关于户型改造，涉及到几件事：

一是收不收取业主费用；二是有无签订改造协议，协议是跟项目公司还是第三方公司签。

行事最谨慎的开发商是这么处理的：户型有室内拓展，由购房者和第三方公司签订改造协议，同时列明免责条款，“如因业主反对或政府限制导致改造无法实施，不承担违约责任”。

但在现实操作中，如果遇到了上述B盘或C盘的状况，大部分开发商还是会承担责任的。

PART 5

不过，再接下去，由于神户型的销声匿迹，以及大部分楼盘开始被要求精装竣备，“偷面积”带来的麻烦将渐成往事。

首先，就目前在售的楼盘而言，可以看到室内面积拓展已被基本杜绝。今后的赠送面积，将不外乎飘窗和阳台，几乎不存在别的可能性。

其次，大量地块出让时就被要求精装竣备了。

这也从流程上，让户型改造变得不大可能。

原因很简单，精装竣备要求对精装修进行验收，如果还想拓展户型，那就变成需要二次返工装修。

这在实际操作中异常麻烦，也是开发商以前没碰到过的难题：原先的成品保护怎么办？房间还没拓展，只有一半大小，地面的地暖管道铺装怎么办？

过渡时期如去年，的确还有个别精装新盘，“梗着脖子”也要偷面积。

据说其中一个房间，要按报批图纸先装好验收一次，交付前敲掉再重装一次，不知最终怎么解决我上述的疑问。

想省事一点的项目，偷面积的房间直接毛坯交付。

但有些客户买完房，却翻脸不认当初的“君子协定”，这块毛坯部分成为维权的口实，让开发商伤透脑筋，心里大概赌咒发誓：再也不做这费力不讨好的事了。

究其实，开发商“偷面积”，初心一方面是让房子更好卖，另一方面是能卖出溢价，顺便给购房者一些福利。

但限价+摇号后，溢价做不出，房子不愁卖，偷面积除了增加麻烦，没任何好处。

也正因如此，加上政策越来越严，偷面积日渐绝迹。

天下本没有白掉的馅饼，我们在挥别有一定隐患“神户型”的同时，也正在迎来越来越靠谱的精装房。你更喜欢哪一个？

来源：层楼

小助理有话说：

扫描下方二维码，即可关注“血拼成都楼市”公众号，如需了解更多成都楼市资讯，添加“小助理”微信（ID：CDfocus-C），备注“加群”，即可进入购房交流群答疑解惑撩助理哟~

相关知识

偷面积,馅饼有时候是陷阱,但“精装竣备”正在终结一切纷争
忍无可忍，揭穿装修游击队的7大陷阱！
签订家装合同注意事项有哪些？装修合同陷阱大曝光
慎选!精美精装房实际上是糖衣陷阱?
装修避坑指北，学会这几招，让你绕开装修“陷阱”
“偷面积”现象屡禁不止 住建部规章为何在长沙这个区执行不到位？
施工陷阱很重要 坑爹装修别小觑
拍一拍置业小白③教你买房时如何规避购房“陷阱”
亲爱的设计丨罗竣铭：不热爱生活的人，做不出好设计
楼市突传3大“变天”信号，今年买房更便宜？经济学家说了9个字