子公司无证开工屡被罚 大悦城三年冲千亿举债狂奔

  作为中粮集团唯一的地产业务平台，大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城”；000031.SZ）实现规模扩张的道路并非坦途。

  近日，《投资者网》获悉，大悦城旗下子公司因无证开工接连收到监管部门开出的“罚单”。

  背靠“央企”大树，2019年实现全口径签约销售额710.82亿元、操盘口径销售额 618.54亿元的大悦城，计划在2021年突破千亿销售额。为了完成此目标，大悦城难免因走快而“崴脚”，在实现规模扩张的道路上，与违规处罚同行。

  无证开工遭处罚

  今年6月8日，北京市房山区人民政府官方网站信用房山发布了《房山区2020年6月行政处罚信息公示》。根据公示中政处罚决定书文号“京建法罚(房建)字[2020]第690027号”显示，北京市房山区长阳镇由北京稻香四季房地产开发有限公司（简称“稻香四季房地产”）建设的02-2-02地块下沉广场及20#楼改造工程在没有取得建筑工程施工许可证的情况下,建设单位擅自开工建设。

  根据《中华人民共和国建筑法》第七条第一款，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。因涉嫌违反了此条规定，稻香四季房地产被北京市房山区住房和城乡建设委员会处以罚款3.18万元。

  无独有偶，稻香四季房地产五月份也因未取得建筑工程施工许可证违法开工而遭到监管部门的处罚。根据信用房山发布的《房山区2020年5月行政处罚信息公示》中行政处罚决定书文号“京建法罚(房建)字[2020]第690021号”显示，稻香四季房地产在未取得该工程建筑工程施工许可证的情况下,于2019年5月1日违法开工建设，遭遇房山区住建委责令其于2020年6月20日前改正违法行为,并处罚24.89万元罚款。

  《投资者网》穿透股权信息发现，稻香四季房地产是大悦城旗下控股子公司。企查查数据显示，大悦城通过中粮地产（北京）有限公司间接持有稻香四季房地产99.82%的股份，北京天恒乐活城置业有限公司持有0.81%。

  作为大悦城旗下控股子公司，稻香四季房地产接连两次未取得建筑工程施工许可证违法开工，是什么原因导致的呢？公司接下来是否有整改动作？《投资者网》致电大悦城进行求证调研，但截至发稿，一直未得到接听回复。

  值得一提的是，就本文相关问题，《投资者网》均试图致函大悦城，但根据其在年报、官网及企查查中披露的投资者联系方式，邮件均遭到退回。而其披露的两则电话号码，一则无人应答、一则提示为“空号”。

  三年冲千亿目标

  大悦城旗下控股子公司违规操作的背后，或许与其坚定谋求规模扩张有关。

  2019 年初，大悦城完成重大资产重组，形成“A 控红筹”架构，成为中粮集团唯一的地产业务平台。当年3月，公司名称由“中粮地产（集团）股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。

  大悦城主营业务注入新的商业地产元素，公司资产规模、业务结构发生较大变化。加上旗下在港股上市的大悦城地产有限公司（简称“大悦城地产”；00207.HK），凭借着以大悦城为品牌的城市综合体商业地产的开发、管理经营，公司发展步入新阶段。

  在同年4月16日的品牌发布会上，大悦城宣布以“城市运营商与美好生活服务商”为战略发展方向的同时，提出了“三年冲千亿”的目标：“预计3-5年集团新增土储将超过6000万平方米，持有型项目及销售型项目都将超过50个，冲击千亿阵营。”彼时，大悦城控股副总经理姚长林表示：“从我们目前的资源和未来可能获得的成本，在2021年是能够达到目标的。”

  为了全面向目标迈进，大悦城逐步进行资产优化，设立、收购、注销子公司等动作频繁。截至2019年末，大悦城纳入合并范围的子公司共241户，结构化主体1户。其中，因同一控制下企业合并增加大悦城地产及其子公司132户，因其他原因合并范围增加32户，减少12户。

  但与此同时，大悦城在向外快速扩张的路上，是否忽视了对内的管控？从近期发生的子公司违规遭处罚来看，答案值得商榷。

  值得一提的是，稻香四季房地产便是于2019年6月，以10.77亿元对价，被大悦城收购了其49.91%股权，从而持有了稻香四季房地产99.82%股权。从收购日至2019年年末，稻香四季房地产实现收入42.41亿元、净利润5.70亿元，分别在大悦城总收入与净利润中占比12.55%、13.68%。

  举债谋规模扩张  

  根据2019年大悦城年报显示，大悦城深耕粤港澳大湾区、长三角一体化城市、京津冀核心重点城市，聚焦成渝、长江中游、海西、中原等城市群核心重点城市。2019年，大悦城实现全口径签约金额（包含权益类项目）710.82亿元（操盘口径为618.54亿元），营业收入337.87亿元，利润总额60.05亿元，净利润37.05亿元，签约金额与营收均出现上涨。

  即使在2020年全球遭遇新冠肺炎“黑天鹅”事件致使房地产市场遇冷的情况下，大悦城在2019年业绩发布会上仍表示，“随着二季度的复苏，到三季度企稳，四季度全面发力。公司对2021年破千亿的目标有坚定信心。”

  然而，大悦城对实现千亿规模信心的背后，是其债务规模迅速攀升的窘境。2016年至2018年，大悦城的总负债分别为499.89亿元、640.07亿元、774.12亿元，而2019年，大悦城总负债骤然上升至1406.42亿元，较2018年负债翻了近一倍，并且，2019年总负债金额是其同年销售额的2倍。

  值得警惕的是，大悦城的杠杆还在不断放大。截至2020年一季度末，大悦城总负债再次攀升，为1494.28亿元。具体来看，截至2020年3月末，大悦城短期负债为853.83亿元，其中短期借款为31.96亿元，一年内到期的非流动负债为136.75亿元。而同期，大悦城的货币资金为337.82亿元，难以覆盖其短期负债，或将面对现金流紧张的难题。

  大悦城对规模的诉求，一方面增加了公司债务压力，另一方面也难免让公司内控失调监管无力。当前，如何保障在高速扩张路上行稳致远，是大悦城亟待解决的问题。

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