旭辉疯狂“抢镜”土地市场狂奔突进背后面临转型难题

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-13 16:21

中国商报/中国商网（记者周子荑）狂奔的旭辉受新冠肺炎疫情影响“休息”了几个月后，近期再度频频“抢镜”。5月9日，旭辉控股集团有限公司（以下简称旭辉）在土拍市场斥资45.44亿元补仓江苏无锡。一直以来，旭辉积极拿地的做法备受关注，这令其成为房地产界不折不扣的“黑马”，但“开挂”式扩张背后其业绩注水的质疑也不绝于耳。

土地市场再“抢镜” 细数旭辉耀眼拿地史

5月9日，江苏无锡上演了一场大戏，几大房地产龙头企业为争抢一块土地进行了激烈的角逐。在170轮举牌较量中，旭辉最终胜出。实际上，同一天，旭辉共在江苏无锡买下两宗地，溢价率分别为35.23%和22.66%，斥资总额为45.44亿元。

受疫情影响，狂奔的旭辉受新冠肺炎疫情影响“休息”了几个月，4月以来，其再度频频亮相土拍市场。今年4月，旭辉新增六宗土地，新增规划建筑面积117.1万平方米，对应总地价54.8亿元，平均楼面地价为4678元/平方米，拿地权益比为84%。在江苏无锡，旭辉更是一个月拿下了三块地。

旭辉相关负责人对中国商报记者表示，2019年旭辉在江苏无锡实现合约销售额88亿元，占总合约销售4.4%，在单城市合约销售额中排名第八。一直以来，江苏无锡都是旭辉深耕的重点城市，该城市市场容量较好、人均GDP较高，旭辉在该城未来销售额有机会突破百亿元。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱也对中国商报记者表示，江苏无锡是旭辉布局的重点城市之一，区域深耕有利于降低风险，旭辉在江苏无锡市场重仓拿地也是为了充分发挥在当地的优势、提高利润率。

实际上，一直以来旭辉在土地市场布局上都很激进。2013-2019年，旭辉总土地储备分别为920万平方米、960万平方米、1250万平方米、1750万平方米、3100万平方米、4120万平方米、5070万平方米。

不过，旭辉也曾因土地市场操作被监管机构“点名”。据悉，2016年12月12日，原上海市规划和国土资源管理局网站发布公告，旭辉子公司在参加地块出让活动中违反出让文件规定，原上海市规划和国土资源管理局追究其违约责任，将该公司违约行为纳入诚信档案，三年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动。2019年5月，数家房地产商被列入暂停公开市场发债业务的名单，网传名单里就包括旭辉。同年6月7日，旭辉要求区域公司暂停在公开市场拿地。这被媒体解读为旭辉被监管机构“点名”，禁止公开市场拿地，尽管旭辉极力否认，但2019年6月旭辉的拿地数据的确为零。

狂奔突进背后 “业绩注水”遭质疑

实际上，旭辉在土地市场耀眼的同时，其销售端也是风光无限。从2012年上市时的50亿元左右的销售额到2017年突破千亿元门槛，旭辉只用了六年时间，而其销售额突破2000亿元大关更是只用了两年时间，复合增长率保持在53%左右的旭辉是房地产界不折不扣的“黑马”。

但在狂飙突进背后，旭辉也遭遇了“业绩注水”的质疑。数据显示，2014-2019年，旭辉合同销售额分别为212亿元、302亿元、530亿元、1040亿元、1625亿、2006亿元；而同期销售额的权益比分别为77.36%、66.56%、55.09%、52.88%、52.98%、55%；同期旭辉拿地权益比分别为77.08%、68.00%、60.00%、51.61%、58%、65%。

实际上，2017年销售额突破千亿元门槛后，旭辉有意提升权益占比，加大独立拿地力度，但从目前业绩来看，效果仍不明显。据悉，2018年业绩发布会时，旭辉曾表示2019年整体项目权益比重将提升到70%，然而其2019年的销售权益和拿地权益比重均未达到这一目标。

此外，旭辉“开挂”式发展还带来了一系列后遗症。最为明显的是，虽然规模飞速扩张，旭辉的净利润却不能同步跟上。数据显示，2017-2019年，旭辉销售额增速分别为96.2%、46%、32%，同期核心净利润增速只有44.6%、35.6%、25%。

此外，狂奔突进的同时，旭辉还负债高企。数据显示，2015-2019年，旭辉资产负债率分别为77.34%、80.47%、77.42%、79.49%、79.17%。

旭辉继续重仓拿地狂奔背后面临转型难题

据悉，一般房地产企业扩充规模包括“大量举债”和“合作扩张”两种方式，恒大、泰禾、正荣等房企都是举债扩张的典型案例，而旭辉则是“合作扩张”的典型，每种模式都各有利弊。

王小嫱评价道，通过合作开发模式扩张自身规模，缩减了扩大规模带来的风险，旭辉从规模1000亿元到2000亿元只用了两年时间。在规模达到一定程度后，旭辉开始注重利润率，因此提高权益拿地的占比。这种发展逻辑类似于存量房的运营，先要注重规模其次是毛利率，规模扩大后会带来规模效益。

确实，进入今年以来，旭辉的权益调整仍在持续。旭辉相关负责人对中国商报记者表示，今年以来，公司以高权益、低溢价新增总货值超过220亿元，而通过除招拍挂以外的，如合作并购、旧城改造、商业勾地等多元化手段获取的项目，占比达到33%。最新数据显示，2020年1-4月，旭辉共获取了16个项目，拿地权益占比约90%。

对于旭辉的转型，众多商业评论认为，从2018年开始，旭辉的拿地权益比就在提升，不过，一般当年拿的土地作为项目卖出要在一两年后。旭辉提出要改善当前的权益占比，只能从土地端进行改善，真正传导到销售数据需要时间。

房地产研究机构克而瑞研究中心分析师房玲也对中国商报记者表示，房地产项目的结算周期为两三年，这就决定了旭辉权益金额的调整需要一定时间。况且很多房地产企业都会采取这种策略，即先占据一定的市场份额，再进行调整。

（责任编辑：李显杰）