大悦城控股的扩张考题 | 深读

12月21日，大悦城地产将两处位于上海的办公物业，卖给了陆家嘴集团。

在公告中，大悦城地产表示，公司间接非全资附属公司上海悦耀，分别以17.17亿元总价向上海东磬出售物业A，以2.83亿元总价向上海东荟出售物业B，两次交易累计涉资20亿元。其中，上海东磬及上海东荟均为上海陆家嘴集团旗下公司。

物业A和物业B均位于上海浦东新区三林镇悦耀兰苑内泳耀路。其中，物业A由总销售面积约3.65万平方米、作商业及办公用途的整幢楼宇，以及309个相关地下车位组成。物业B由总销售面积约5740平方米、作商业及办公用途的整幢楼宇，以及49个相关地下车位组成。

上述两宗物业均由上海悦耀持有并开发，目前空置并处于营运中。出售事项完成后，大悦城地产将录得约5.03亿元收益，所得款项净额入账为集团溢利及用作一般营运资金。

踩中融资红线

盈利能力承压

作为大悦城控股旗下的商业地产旗舰，大悦城地产受到了疫情的严重冲击。前三季度，大悦城地产的合同销售金额为117.01亿元，合同销售面积为33.84万平方米。当期，公司旗下的12家投资物业中，有9家物业的平均租金单价同比下滑。西单大悦城、朝阳大悦城以及上海静安大悦城的下滑幅度均超过20%。

酒店业务的出租情况也不乐观。当期，大悦城地产所持有的三亚美高梅度假酒店平均出租率为55%，三亚亚龙湾瑞吉度假酒店平均出租率为48%，北京华尔道夫酒店平均出租率为29%。与此形成对比的是，经历过前几个季度的恢复期之后，国内中档及高档酒店的出租率均有所上涨，目前已升至约80.1%。

事实上，大悦城控股也面临着净利润大幅下滑的尴尬情形。前三季度，大悦城控股的营收为178亿元，同比下滑20.3%；归母净利润为7.6亿元，同比下滑67.65%；扣非净利润为7.39亿元，同比减少49.32%。第三季度，大悦城控股盈利1.94亿元，同比下滑59.54%。

相较中期财务数据，大悦城控股的表现已经有所起色。上半年末，大悦城控股的营收为122亿元，同比下滑33%；归母净利润为5.7亿元，同比下滑70%。二者相比，大悦城控股前三季的营收和归母净利润跌幅，分别收窄了12.7个百分点和2.3个百分点。

作为央企，大悦城控股在融资方面具有优势，但债务压力不容忽视。据华泰证券统计，前三季度，大悦城控股的负债总额为1541.66亿元，资产负债率为77.8%，净负债率为97%，扣除预收账款后的资产负债率为72%。按照融资“三道红线”的标准，“剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍”来看，大悦城控股踩中一道红线，财务结构仍需改善。

第三季度，大悦城控股子公司中粮置业曾获准发行15亿元公司债，票面利率在3.14%至3.6%之间。7月，其获批发行20亿公司债，票面利率3.78%。10月24日，大悦城控股获准发行20亿元购房尾款ABS。整体而言，央企背景背书及商业地产运营为公司带来的融资优势明显。

在常规发行公司债券融资之外，大悦城控股也在频繁为子公司提供融资担保。截至10月底，大悦城控股及其控股子公司的担保余额为394.92亿元，占公司2019年未经审计归属于上市公司股东净资产的比重为203.45%，占净资产的比重92.83%，处于行业高值。

在一系列的股权转让、物业出售动作之下，大悦城控股的杠杆压力有所改善。若以中报的财务数据来看，大悦城控股的表现要略差一些。当期，其净负债率为104.53%，扣除预收账款后的资产负债率为73.57%，现金短债比为1.9，踩中两道红线，有息负债增速不得超过5%。

据克而瑞统计，大悦城控股前11月的销售金额为740.7亿元，排在行业第52位，预计全年可实现800亿销售规模。对于何时实现千亿规模，大悦城控股将这一时间定在了2021年，为此还在今年加大了拓储力度。前三季度，大悦城控股的新增项目计容建筑面积合计为357.2万平方米，较去年同期的209.48万平方米增加了70.5%，总土地额达83亿元。

2019年，大悦城控股重组获批、完成更名、重新敲钟上市，并喊出了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的小目标。此后，这家企业积极拿地储粮、引入战投，以备扩张之需。但是，大悦城控股的盈利状况也变得不甚理想，归母净利润逐季下滑，已经由年初的23.78亿元，降至目前的7.6亿元，增速也由15.27%降为负值。

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