硬核干货!钱要花在刀刃上,你以为买房如买菜呢?

中国城市群发展正驶入快车道。

全国各地都在做不同维度的城市创新,希望通过打造区域城市群,寻求经济发展新动能。

现如今,无论是粤港澳、长三角还是海南自贸区、雄安新区,都在尝试着将自己的理念落地。城市之间的竞争格局也上升成了城市群之间的竞争,只有抱团才能取暖,才能有更大的发展。

这两年,粤港澳大湾区一次次被提及,作为世界四大湾区之一,可谓是在各方面的发展中都占有巨大的地位,并推动相关城市或地区协调发展。

正因为如此,它与我们究竟有何关系?尤其是针对楼市而言,其将起到怎样的作用?大家在湾区置业又该如何更好地挑选合适的城市和房子?

在搜狐焦点最新一期的购房大学线上课堂中,魅力增城&增城房产创始人范洪华先生做客搜狐焦点, 倾力分享关于《湾区置业攻略》的硬核干货,快来一睹为快吧!

01近几年,在广州“东进”战略的强势推动下,黄埔+增城组成的广州东部,成为广州楼市的香饽饽。而随着粤港澳大湾区规划的落地,广州东部区域价值再度爆发。就您个人而言,怎么评价这两个区域的置业潜力?

范洪华:站在大湾区的角度来看黄埔与增城,我认为无论是刚需还是投资的情况下,都应该以限购区为优先考虑,这是对自己最大的保障。因为限购区的房产价值会更可观。刚需又没“门票”的朋友可考虑非限购区。

就黄埔区而言,诸多板块中,如果要推荐,我个人看法是:

科学城>>中新知识城>>长岭居

首先可关注科学城。以具体的项目为例,目前较火的大壮名城主要是由于其区位优势,交通便利等因素,价格也上了一个新台阶。

其次为中新知识城。该片区内目前有2条地铁,分别为13号线、14号线支线。根据个人了解,黄埔比较富裕,尤其是公务员的工资水平相比较其他区都较高,这也意味着其购买力也较强。现如今,知识城落地的项目逐渐增多,而房价与长岭居相比,优势明显,仅2万出头。

而长岭居,整体房价约2万+,相比科学城要便宜,楼盘项目较多,留给购房者的选择也多。但长岭居有一个亟需解决的轨道交通问题——23号线,就目前进度而言,还需时间认证。虽说有轨电车会比地铁23号线提早建好并运营,但是通过广州现有其他的例子可证明:有轨电车比地铁拉动房价的力量较小。

至于增城,该区域的火爆与土地出让是分不开的。政府的发展离不开资金与土地,增城刚好解决了“地块”问题。据公开数据显示:增城2018年卖地金额,达到300多亿元。而2019年计划完成的土地指标,约达400多亿。

再从交通上来看,这几年,增城先后开通2条地铁(21号线后通段年底将开通),直接串联天河、黄埔、增城的诸多楼市板块(荔城、朱村、中新、长岭居、科学城、东圃、黄村、金融城等)。其中,朱村板块则是一个很典型的例证。荔城虽卖出很多地块,可是项目离地铁站都有一定距离。石滩有增城火车站和规划中的地铁16号线,吸引了大量东莞客群。

对比之下,荔城属于区府板块,其生态氛围、商业配套等都比较适宜居住。但对于在广州市中心上班的人群来说,通勤时间可能会成为一个阻挠因素。所以,置业还需按照自己的需求而定。

02目前,广州东部交通枢纽中心建设按下“快进键”,国内首个真正的tod枢纽综合体已呼之欲出,新塘将迎来蝶变,其将会为东部带来什么样的发展和变化?

范洪华:论发展,新塘早于科学城。2002年,随着凤凰城的进驻,一大批人才选择去新塘。究其背后的原因,很重要的一点是东部距离广州市中心更近。其二是TOD概念,这与新塘的经济地位息息相关。即便拆分后,新塘板块的实力也比较强。

另有消息传,穗深莞城际铁路今年年底一定会通,未来从新塘到广州东站等,仅需要约15-20分钟车程,这些因素也奠定了新塘的交通枢纽地位。

另外,新塘的常住人口规模很大,有人的地方就有发展,现估算新塘包括辐射周边的常住人口,约达80万,足可与黄埔相比较。03向东走or向南走?这是很多人置业时纠结的问题。就增城、南沙两区来看,目前项目很多,可供选择的机会也多。若购房者选择在这些区域置业,需要重点考虑哪些因素呢?

范洪华:目前而言,南沙的人口数量难于与东部相提并论,选增城还是南沙,可以从追求效益方面来看,若追求短期效益可选增城,看中长期回报可选南沙。毕竟增城是广州的增城,南沙是国家的南沙。

再来看看东部,尤其是新塘板块,尽管新塘轨道交通便利,但是周边配套的设施还难以匹配上我们赋予它的地位。没有高端产业进驻,无法吸引人才流入。另外,其商业配套的问题也待完善,比如很多人到了周末仍然会选择去广州市区,因为新塘没有可满足大家消费的大型商业综合体,因此也无法吸引比如律师、金融等高端行业进驻。

但是,目前新塘在建的地标新项目很多,比如凯达尔国际枢纽中心等,随着这些项目的落成、入市,必将促进高端服务业的进步,并由此孵化新项目去推动整个区域的发展。新塘现在不缺人,缺的是能把人留住的资源。

如果你想在增城置业,范洪华老师还特别推荐了几大板块:首选新塘,比如品秀星图项目;其次为凤凰城板块,可考虑其周边的翡翠绿洲二手项目等;还有则是朱村和荔城,都属于区府范围,各类配套设施都较完善;最后则是石滩。当然,选择在哪里买房,主要还得看购房客需求是投资或是刚需。

另在此次《湾区置业攻略》购房大学线上课堂的尾声,各位网友也是相当积极,好好把握机会频频发问。

据现场情况来看,诸位网友的疑问主要集中在“何时入手优惠”、“发展潜力”两个方面。

对此,范洪华老师认为,大家买房,首先要根据自身的需求再决定是否要购房,若要购房,有“门票”的朋友尽量有限考虑限购区域;若想关注非限购区域,又希望有更大升值空间,优先考虑交通因素。比如:新塘优先TOD周边或地铁沿线。因为客流量也是买房的风向标(客流量上升代表沿线入住率在增加)。

有了购买需求,何时下手最划算呢?范洪华老师建议大家首先要关注年底折扣优惠信息。一般来说,年底时,开发商方面都会有大量优惠。而至于二手房,也会有相应优惠。

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