共有产权房,买不起房的人也开始嫌弃它了?

近日，顺义发布消息，截至6月9日，顺义共有产权房剩余套数1395套，其中蓝境佳园剩余854套，博裕雅苑剩余384套，水映兰苑剩余157套，今年将暂停共有产权房用地供应。

共有产权房是北京最新的保障性住房，在它之前，由远及近分别是一类经适房（2008年逐渐退出）、限价商品房（2008-2013年）、自住型商品房（2013年-2017年）、共有产权房（2017-至今）。

之前的各类保障房分配规则均存在或多或少的漏洞，共有产权房在分配规则设计上有了很大进步，最主要的变化是引入了市场化原则。

按照职住平衡的原则优先满足本区的购房需求，只要拥有北京的购房资格，名下无房，即可申请。

此外为了防止钻空子的现象出现，规则也明确，有住房转让记录的不得申购，离婚不满三年不得申请等。

可以说共有产权房，基本堵住了漏洞。当然了，最大的变化，依然在于"产权共有"，这种变化，让政策性住房的热度一下子全降下来了。

我的一位哥们儿，就是顺义区工作的，从2018年就开始参加共有产权房申购，一共选过三次房，但最终全都放弃了，其实按照他的收入，买共有产权房真的是压力非常小，但最终仍然选择弃购，而是在今年买了顺义某个大火的小户型商品房项目，但面积一下子少了20平米。

以顺义的博裕雅苑共有产权房为例，房价差不多23000的样子，个人55%的份额，而他买的这个商品房项目，差不多每平米要贵9000块钱。

今年他告诉我这个结果的时候，我还特地问过，人家回答倒是挺干脆的，同样的价格，产权比面积更重要，特别是在北京。

这话说得其实够精确了，包含了两层含义。

1、产权比面积更重要

就算是买不起房的人也坚定这一点，这哥们儿一直想买新房，但是过去这几年北京新房的供应结构，很少有超级小户型的住宅项目，他也就没能置业，可以说除了郊区的超级老破小，他可能根本没得选择。但现在情况发生变化了，商品房开始迎合首付有限的纯刚需，首付几十万，2020年还能在北京上车一套商品房，的确有点香。

2、"在北京"

即便不知道怎么选房子的人，也知道一点，北京的房子，一定要买对。买错了，那就是步步错。特别是产权性质，一定要纯纯，公寓不能碰，共有产权房更是得慎重。其根本在于共有产权房转让规则的设计，让很多人望而却步。只能卖给符合共有产权房申购资格的人，而且需要征得余下部分产权代持机构的同意。共有产权房的规则设计，让它的价格和增值空间本身就远远低于同地段商品房。

说白了，就是，在北京买房，一定要"赚"，才行。

从设计之初，共有产权房本身就是为了极少数基层购房者的自住房需求，这是一种真正纯粹的政策性住房，相比之前的经适房限价房自住房，真正做到了双轨制，完全剔除了套现投资的可能。

对于中国人来说，买了自己不能拥有完全处置权，同样是买房子，别人的跟着整体涨幅走，我的原地踏步，这种感觉太难受了。

对于购房者来说，要把一张房票花在共有产权房上面，的确有点鸡肋。对共有产权房来说，其真正的目标购房者就是一类：市场上商品房完全买不起，对于房子能住就行了，那你可以去买，没有什么非分之想。

稍有杂念的人，比如对地段有些期许，对换房有些期许，都不太适合买共有产权房。

北京的共有产权房，绝大部分地段都特别偏，所以很多需要多次申购，并降低申购门槛才最终得以签约。

目前除了北京仍在大力推进之外，上海，深圳、成都、黄石、淮安这几个出台相关政策的城市，都基本明显放慢了脚步。

其根本原因就在于它给不了购房人的期许，建了卖不掉，索性就缓缓。

但是，对于共有产权房，别看房价卖得便宜，可是一点没亏。

房价卖得便宜，是因为产权通常只有70%或者55%，折算成100%产权，价格也是同地段商品房价格。

所以，共有产权房通过产权划分，降低了购房成本，但实际房价并没有降，也不可能拉低房价预期。

而且官方手里的部分房屋产权可以随行就市增值，其实质是土地价值的持续增长，什么时候变现，完全掌握主动，这可比商品房地块一次性出让要划算。

某种程度上，土地财政的问题在大城市算是找到了一点破局之路。

共有产权房会作为兜底的住房类型，在北京也会长期存在，根据实际需求动态调整供给。

今年，商品房门槛又低了那么一点，产品可选度在增加，房贷成本继续下降。要知道，在其他城市，大家可都在"打新盘"，买到即赚到，账面浮盈几十万甚至上百万。

在北京，情况可能没这么疯狂，但共有产权房也必然不如之前那么香了。

来源：楼市微观察

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