南京楼市火热入夏：近1.2万人抢购223套房 中签率低于2%

　　本报记者 郭阳琛 张玉 南京报道

　　“日光盘”“万人摇”“开发商铤而走险赶进度”…… 在连续多日气温突破30℃后，南京楼市也一度“急速升温”。

　　连日来，《中国经营报(博客,微博)》记者走访了仁恒公园世纪、江畔都会上城、锦绣樾江府、绿城云栖玫瑰园等项目，发现既有万余人抢购200多套期房，也有现房开盘近半年去化不足四成。

　　此外，尽管已有多家房企因无证施工被通报罚款，仍有仁恒置地G108地块、蓝光雍锦逸境府等项目“铤而走险”，渴望以此缩短工期趁着楼市火热的“东风”入市。

　　南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华在接受记者采访时表示，无证施工等违规现象的根源在于楼市过热，“新房、土拍限价方面都应有所收紧，让南京楼市降降温”。

　　再现“万人摇”

　　近日，位于南京市栖霞区燕子矶板块的仁恒公园世纪迎来首开，共计192套房源，户型面积103～157平方米，销许均价高达3.89万/平方米。值得注意的是，尽管最低首付五成，仍吸引807组购房者参与摇号，中签率23.8%，顺利实现“日光”。

　　时间拨回至半年前，燕子矶板块的新房单价还不到3万元。南京楼市的火爆可见一斑。

　　除了燕子矶板块，南京最火爆的板块莫过于江北核心区。位于南京长江隧道出口附近的江畔都会上城，共计223套精装房源，仅两天就吸引了12000多组顾客报名，最终11890组审核通过，中签率不到2%。

　　记者现场走访发现，江畔都会上城售楼处的看房者仍络绎不绝，沙盘前四五个置业顾问同时讲解，声音此起彼伏，有些不得不提高音量为顾客介绍。更难以想象的是，一套89平方米的样板间竟同时涌入了20多人。

　　据置业顾问王雅（化名）介绍，项目位于江北中央商务区，周边二手房已经突破4万元/平方米，较好的区位因素加之房价倒挂导致项目异常火热，“我已经接待了将近500组了，一天接待20组都是常态，嗓子都哑了”。

　　张丽（化名）来自南京市六合区，她和同事、朋友10余人约好一起组团看房，一心想在江北核心区置业，已在江畔都会上城、金地保利风华府、大华锦绣时代等多个项目报名。

　　“大部分项目中签率都低于10%，甚至很多低于5%。”张丽向记者诉苦，她每天起床的第一件事就是翻看报名项目的微信群动态，“为了增加买到房的概率，我也在和丈夫商量要不要假离婚”。

　　“现在火的项目要看天要靠抢，区位较差的项目根本无人问津。”王雅认为，这一现象的根源在于限价政策，现在大部分项目的价格都比较接近板块限价，本身区位、环境、装修等没有优势的项目再没有价格优势，肯定就没人买了。

　　例如，同样位于江北的锦绣樾江府在3、4月先后两次开盘，均价约2.5万元/平方米，却不尽如人意。据南京网上房地产数据，截至6月4日，该项目一期192套房源，累计成交77套；而二期132套仅售出26套，去化率仅为19.7%。

　　为此，该项目不得不降价销售。该项目置业顾问表示，当天认购最低可享受九六折优惠，“如果诚心想要，价格还可以再谈，我们手上都有指标可以向公司申请”。

　　作为“地王”，位于雨花台区的绿城云栖玫瑰园历经多次风波终于在去年年底首开，开盘去化不到三成，之后也一直处于“卖不动”的状态。

　　“现在房源已经不太多了，128平方米以上的大户型还有一些。”置业顾问告诉记者，该项目均价约3.5万元/平方米，毛坯交付但优惠较多，已拿到新的预售证将在6月9日加推二期。

　　但据南京网上房地产数据，截至6月4日，一期仅成交60套，去化不足四成，尤其是1号楼的12套房源仅售出1套。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，市场出现分化也是正常的，但目前冷热不均确实较为严重。“南京的房价梯度是橄榄型的、不合理的，高度只集中在狭窄的空间，很多抢房严重的板块存在房价低估、一二手房房价倒挂的现象。”

　　房价“天花板”被刷新

　　楼市火爆之下，记者在走访中了解到，多个板块的项目均有不同程度的上涨。

　　同策研究院数据显示，4月，南京市多个优质项目及新盘上市，住宅供应88.08万平方米，成交量为86.27万平方米，环比上涨57%；成交均价26640元/平方米，整体有所上升。进入5月，楼市上行的势头不减，多个板块刷新了区域房价的“天花板”。

　　“几乎各个板块都有上升，有的几千元，有的甚至更高，尤其是一些过去不太看好的板块。”在吴翔华看来，一方面，相对宽松的金融政策给了购房者较强烈的乐观预期；另一方面，疫情后很多板块的限价也陆续有了松动。

　　“南京楼市实际上并没有全面升温，更多还是一个结构性的市场，两极分化现象非常严重。”张辉认为，不能以局部月份的房价升温来衡量整个市场，整体还是比较平稳的，只是局部出现了过热的势头。

　　楼市的火爆离不开土拍市场的推波助澜。5月20日，南京“红5月”首场土拍再次引爆市场，诞生了多幅高价地块。记者梳理发现，此次共推出6幅地块，起始总价58.1亿元，最终全部成功出让，成交总价达69.04亿元，溢价率为18.9%。

　　其中，竞争最为激烈的仙林湖G16地块，前两分多钟报价便多达30轮，最终被南京栖霞建设(600533,股吧)股份有限公司拿下。总价17.5亿元，成交楼面价27142元/平方米，不仅达到最高限价，也创下仙林湖板块新高。

　　尧化门G15地块同样人气颇高，吸引了高科、卓越、金科等多家房企争夺。经过56轮的竞拍，被南京高科(600064,股吧)置业有限公司以总价20.4亿元、楼板价19712元/平方米的代价拿下，溢价率36.9%，与区域地王所差无几。

　　“我们项目旁也马上要拍地了，只要拍地，下一期肯定会涨价。”一名常年在南京的新房销售经理告诉记者，土拍市场已或多或少成为区域房价的风向标，“现在南京土拍太火了，新地王的数量也大幅增多，我们看到周围的‘面粉’涨价了，‘面包’也会想跟着涨价。”

　　中指院数据显示，今年1～4月，南京土拍成交总价位列全国第四，同比增长139%，仅次于上海、杭州、北京；4月，南京市则以439.2亿元的出让金总额位列300城首位，且有三宗宅地入围全国总价TOP10。

　　吴翔华认为，当前南京楼市已不是简单的恢复性上涨，而是一次全新的反弹，如果楼市继续升温，上级主管部门可能会对地方政府进行约谈。“预计陆续会出台一些调控措施，包括限价、土地市场收紧等，下半年可能进入冷静期或恢复期。”

　　仍有项目无证施工

　　楼市的火爆也滋生了开发商无证施工等违规乱象。

　　5月21 日，记者实地走访了位于南京市江宁区麒麟科创园区的仁恒G108地块。项目被3米多高的金属挡板围住，工地内已有五六台挖掘机在平土，除了普通工人外，还有两名施工人员在进行测绘，不时传出轰隆隆的响声。地块内很多泥土已被翻新盖有滤网，西南方向靠近光华路的一侧已有规律地布满了钢筋桩，售楼处的地下室部分甚至已经完工。

　　奇怪的是，记者环顾项目四周，没有发现《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等相关证件公示。据南京市规划和自然资源局信息，该项目仅有《建设用地规划许可证》，办结日期为4月23日，计划开工日期为6月2日。

　　一名附近负责清洁的工作人员告诉记者，该项目从过年后就有少量工人陆续进场，4月中旬，就开始准备设置围挡，工人的简易房也搭起来了，“至少已经施工两三个月，主要在挖地基，声音也挺大的。”而在今年1月，该地块刚被仁恒和五星控股联合以底价拿下，成交总价22.55亿元，楼面价9064元/平方米。

　　事实上，记者注意到，今年5月中旬，由于项目现场负责人无法出示施工证件，江宁区城市管理局已对该项目下发了停工核查通知书。不过，截至记者走访当日，该项目仍在继续施工。

　　江宁区城市管理局违建管控中心相关负责人告诉记者，项目主体部分并未施工，而售楼处却已经建成了一层。“据我了解，项目工程规划仍在规划局审核，大概在6月初才能完成。从法律法规上讲，没有规划许可是不允许施工的。”

　　对此，记者多次致电致函仁恒置地，集团总部工作人员表示，具体项目情况应联系南京分公司。南京仁恒相关负责人则表示，“自己正在外出，对该项目情况并不了解。”

　　公开资料显示，2020年以来，南京市已有蓝光雍锦逸境府、华侨城·路劲等多个项目被曝光涉嫌无证施工，并已有多家开发商因此被开罚单。

　　3月，德基集团旗下的南京新宇房产开发有限公司因无施工许可证和施工图设计文件未经审查擅自施工、未组织竣工验收擅自交付使用，被南京市城乡建设委员会罚款706.7598万元；4月，南京锦致置业有限公司因存在无施工许可证、施工图设计文件未经审查、未按规定办理工程质量监督手续擅自施工等行为，被罚款52.389万元。

　　“开发商也很清楚，这种楼市过火只是暂时的，因为它没有什么太多的市场面或是经济面的支撑，而仅仅是因为宏观政策的宽松，所以选择铤而走险的就比往常多了。”在吴翔华看来，之所以无证施工频现，就是要赶进度，抓紧实现销售回款。

　　“要解决的问题，根源在于楼市过热，一是限价不能过度宽松，应重新收紧再回到原来的位置上；二是土地市场应暂时避免上市热点板块的地块。”吴翔华说。

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