最近回暖的这些城市，都带有这三个特征

　　疫情的冲击下，众多城市楼市冷淡，房价大跌，还有很多城市为了救市而直接砸钱给补贴。

　　而另一边，却已经有部分城市的楼市迅速升温，火热程度尤胜于疫情之前。

　　通过这些已经回暖的城市，我们如何预测接下来哪些地方会紧跟着回暖？

　　楼市全面回暖了吗？并没有，大部分城市仍是冷冷清清，凄凄惨惨，甚至要补贴倒贴钱才有人来买。

　　镇江房价下跌明显，多层洋房从年前的118平方米85万跌到现在的70万；

　　靠近南京的句容（宝华）从最高1.7万/㎡降到1.1万/平方米；

　　桂林允许普通商品房成交价低于预售申报备案价的20%以上售卖，也就是说允许降价20%；

　　泸州、马鞍山、宜宾、怀化、抚州等众多城市给予购房补贴；

　　而整体冷淡之下，却已经有部分城市的楼市迅速升温，屡屡出现开盘秒光的现象。

　　上海，3月带看量和成交量开始大涨；

　　杭州，3月1-10日，成交金额140亿，已经超过疫情前1月份的三分之一成交量；

　　深圳，一周成交量超2月整月，70套2000万元起的豪宅公寓当晚售罄，288套小户型公寓开盘7分钟售罄；

　　苏州，上周五3个项目开盘，一个60秒销售12亿，一个9秒卖掉9成，一个1分钟售罄销售5.4亿；

　　为什么这些城市会率先回暖？

　　先来看看上海、深圳、杭州、苏州这几个城市的楼市情况。

　　上海的房价从2017年开始就处于滞涨状态，持续了3年房价横盘。2019年，上海的商品住房用地基本都是零溢价成交，可以说在过去长达三年的政策收紧下，上海楼市一直处于平稳发展的状态。

　　（上海新房价格，来源：中国房价行情网）

　　深圳，更就特殊了。2015年，深圳成为上涨领头羊，开启了上一波楼市上涨行情。但2016年10月，一轮新的调控政策空袭深圳楼市，社保缴纳年限由3年改为5年。2018年又来一剂猛药，住宅限售三年，离婚购房受限，离婚2年内最低7成首付。由此导致了深圳楼市的整体横盘状态，只有一些豪宅盘和学区房还能涨。

　　当时深圳每个月的新闻就是“深圳房价连续X个月下跌”，虽然每个月只跌几块几十块一平，但上涨态势的确是被摁住了。

　　到2019年，深圳得到粤港澳大湾区和社会主义先行示范区的双区加持，才重新启动了新一轮的楼市上涨。

　　（深圳新房价格，来源：中国房价行情网）

　　杭州，虽然土地出让规模位居全国前列，但是它的住宅库存却很低，到2019年末去化周期只有5个月。

　　这很大程度得益于它庞大的人口流入。一方面，杭州不断引入人才，上个月就再次发力人才政策，不只提高了人才购房补贴，给予最高800万元购房补贴，还在1-5万一次性生活补助的基础上，再给予每年1万元的租房补贴，最多可享受6年。

　　另一方面，浙江是全国人口流入仅次于广东的省份，作为省会的杭州，也具备巨大的人口虹吸优势。

　　所以，2019年，杭州达到恐怖的56.6万人，力压深圳的41.22万，摘下2019年人口净增量的桂冠。

　　苏州，2019年楼市出现了一波大涨，但是涨到一半就连遭压制，两次升级限购限售，限购年限升级为2年，新房限售3年，二手房限售5年，甚至还限制当年房价涨幅不能超过5%，直接将火热行情截断。

　　最近苏州也出台了“王炸”级人才政策：本科学历（年龄不超过45周岁）可以直接落户，无需社保；大专（年龄不超过35周岁）连续6个月社保就可以落户。本科和大专毕业生很轻松就能在苏州买房，变相地鼓励了楼市消费。

　　那么，这些率先回暖的城市到底有何共同点，为什么回暖的是他们？

　　这四个城市，都具备着一些共同特征。

　　第一个特征，也是最明显的，那就是他们都属于城市发展战略的三大方向：城市群、都市圈、大城市，都有价值基础。

　　上海、深圳是一线城市，苏州、杭州是强二线城市，要么是粤港澳大湾区之中，要么就是长三角之中，都契合城市群和大城市的方向。

　　在之前的文章中，我们已经反复解释过城市发展战略方向的城市群、都市圈、大城市就是价值置业方向，而现在冷暖严重分化的楼市也验证了这一点，普通三四线城市几乎全线阵亡，楼市一个比一个冷清。

　　而在这次疫情对比之下，一二线城市和三四线城市之间采取的措施和应对差异，反应速度的快慢，都让大城市和小城市之间的差距更为明显，让大家认识到大城市的优势，接下来大城市的虹吸效应会更强。

　　第二个特征，就是它们的楼市在过去2-3年都处于被压抑的状态。

　　上海、深圳都有两三年的长期横盘，点点滴滴的泡沫空间都被挤得一干二净，想跌都没办法再跌。

　　杭州的住宅库存仅有5个月的去化周期，处于严重供不应求的市场状态。而早在2017年上半年去化周期也很低，只有3.9个月。

　　苏州楼市从17年末开始也是滞涨，好不容易去年要释放出来，结果上涨到一半就被硬生生摁住，去年的上涨利好都还没有完全释放出来。

　　需求被压制的这些城市，房价只有上涨可言，几乎没有下跌的空间。

　　而这其实也是现在全球经济动荡的时期下，最合适的资产配置产品。在危机之下，财富安全才是最重要，稳中求胜才是正道，先要考虑资产的抗跌性，再来才是考虑资产升值。

　　第三个特征，就是它们都有大利好推动。

　　一个没有“故事”可讲的城市，是给不到大家信心的。尤其是在此刻这种充满经济担忧的环境之下，更需要利好刺激。

　　上海，是长三角的龙头城市，这就是最好的故事。

　　其次，去年上海自贸区再一次扩容升级，也就是临港新片区。根据规划，新片区是在原自贸区的基础上，中国对外开放的升级版“特区”，而在楼市上体现出来，就是临港片区放宽限购，5年社保降为3年。

　　还有很关键的一点，我觉得是因为上海是离此次疫情重灾区湖北最近的一线城市，承接了周边大量的“恐慌”。

　　深圳的利好就更大了。作为一个40年从小渔村到一线城市的城市，深圳本来就充满了奇迹色彩，而去年又得到粤港澳大湾区和社会主义先行示范区双区加持，大湾区龙头城市的地位已经被深圳牢牢把握住了。

　　而去年底，深圳还接连放宽豪宅税，公布《深圳建设交通强国城市范例行动方案(2019-2035年)》，里面洋洋洒洒给深圳交通做出了宏伟的规划，今年又是深圳设立经济特区40周年，真的给了大家太多想象空间了。

　　杭州，去年勇夺人口增量的桂冠。“长期看人口”这句话已经被讲烂，被刻进到每个有房产认知的人的心里了，就凭杭州的人口增长就坚定无数人在杭州买房的决心了。何况杭州还是一个新兴的互联网城市。

　　看一下杭州地图，你会发现杭州遍布在建的地铁。按规划，估计杭州今年光开通的地铁就有4条。都说地铁一响，黄金万两，赶在地铁开通前买房，赶在这一年五十多万的新增人口前买房，也就很好理解了。

　　苏州，“王炸”级的人才政策就是最直接的利好刺激。3月20号人才政策出台，当天3个楼盘卖爆。

　　归纳出价值城市、楼市被压抑、大利好这三大楼市回暖特征后，我第一时间想到的就是粤港澳大湾区，其次浮现在脑海里的就是惠阳。

　　为了避免思维惯性，我立刻问了自己三个问题：

　　惠阳属于三大价值方向吗？属于，都市圈，环深板块，而且离深圳福田中心直线距离只有40公里。

　　惠阳有被压抑过吗？有，惠阳从2016年起就一路严格限价，房价一直被摁住。去年限价政策到期后，限价仍然没有放开，但已经有部分楼盘尝试突破，蠢蠢欲动了。

　　惠阳有大利好吗？当然有，作为大湾区的一员和深圳都市圈的一员，惠阳怎么可能没有利好。作为深圳的外溢地，深惠同城趋势下，深圳的利好就是惠阳的利好。前几天深圳地铁签约的5个轨道项目，有3个就是连接到惠州的。

　　还有其它吗？燕郊好像也不错。

　　燕郊限购后价格相比最高峰接近腰砍，本身也是离北京最近的环京区域，也是唯一一个有地铁相连的，但是近期没有直接利好推动，长期当然有价值，但是短期回暖不容易。

　　那么还有其它更有代表性的城市吗？思来想去，还真没有想到。

　　相比众多高房价以及严限购的城市，惠阳一万四五的价格，不限购的购房政策，可以说是每一位老百姓(603883,股吧)都触手可及的。

　　对于惠阳，很多朋友都会存在这些疑惑：

　　惠阳为何如此特殊？上涨空间有多大？

　　深圳扩容到惠阳的可能性有多大？怎么看待深圳扩容这件事？

　　怎么买，才能以最低的成本捕获最大的机会？

　　今晚20:00，李老师会直播《楼市小阳春翘尾，布局该区域房产最后时机》中，给大家梳理清楚这些问题。今晚的直播，不讲虚的，只讲干货。扫描识别文末海报二维码直接进入直播间。

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