最近俩月，上海楼市到底怎么了

很多朋友都知道，为了帮助大家了解更真实的楼市情况，我们其实是有个庞大的线下顾问团队，可以根据大家的需求点对点解决相关的问题和项目咨询

也正是如此，所以我们对于整个楼市的一线情况所发生的变化其实是非常敏感的，现在到了十月中旬了，有个紧急的事想要跟大家说下

上海楼市的回暖，正在全面铺开

这已经不需要任何预测了，事实就是没有重视这件事的人其实已经吃了大亏

先跟大家聊一个很散的点

也是顾问组发给我的，前几天他们去了趟浦东交易中心，整体的场面是这个样子的

整个交易大厅直接被挤爆了，甚至还有很多人排号整整排了三个小时才轮到自己

当然，在差不多的时间内，我立马让朋友去了趟徐汇，他给我拍了一张照片，徐汇交易中心的画面是这样的，也是都坐满了人

然后我问了下我们线下的顾问团队和其他中介机构，全部都告诉我，最近一段时间很多热门的二手小区已经出现了紧急的跳涨，特别是一些小户型挂户口的，很多连房源都没有了

在新房市场方面，9月底的时候，又出现了“千人摇”

静安映二期一共204套房源，有效认筹数达到了1021组，认筹率超过500%，这是上海楼市出现的第8个“千人摇”的项目了

如果从整个数据层面看，上海二手房的成交量已经连续6个月突破2.4万，上个月更是直接突破了3万套，创了这几年的历史新高

毫无疑问，站在这个时间节点看，上海楼市已经出现了典型的量价齐升的局面

且伴随着成交量的不断攀升，还有一个成交数据对上海楼市意义非凡，那就是成交周期

我随机抽样了链家今年26000多条成交记录，按照竣工年限分为两档，2010年之后（品质次新房）和整体的抽样

发现了2个变化：

数据来源：链家二手房成交数据抽样（深蓝代表10-19年竣工项目，青绿色为整个上海）

1）上海二手房成交一套房的周期从2月的149天（5个月）已经连续半年，每个月的成交天数都在降低

进入8月，链家成交单套房源的平均周期已经缩减至96天（3个月出头），整整快了2个月

而最近两三年里，上海二手房的成交周期常年的维持在120-140天之间

2）10年以内的次新房，所用的成交周期更短，比整体还要少2-7天（一周时间）

上海的新房和二手房在今年前八月，尤其在最近半年里，整体步调一致，产生了共鸣

跟大家聊一聊这一轮周期加快的来源，当然，这些都是来自一线的真实情况

我称之为三种力量

第一种力量是来自于刚需上车的集中爆发

这3年的楼市静淡期其实也集聚了大量的楼市购买力

前期要么是被限购，要么就是钱不够，但还好，因为房价没怎么涨，大量的刚需客户经过3年的沉淀，这些客户要么是有了资格要么是有了钱

上海楼市三年的静止期对于他们而言，其实是个天然的利好，让很多有购房资格的人慢慢就形成了购买力

第二种力量是来自改善客户需求出现井喷

一方面是如今的上海本土化的年轻购买人群中，恰巧赶上了父母老破小的置换和上海旧城改造带来的福利，所以从一开始，他们的购买力其实就是很充沛的

所以我们所能感受到的来自于中内环的各种疯抢，其实就是因为有着这么一大批很强大的购买力，呈现出的一个很明显的特征，就是中环内大部分项目的购买者，很多都来自于周边的老破小的住户

而他们为了买新房，往往需要做的就是卖一买一，这样的行为变多了，整个楼市的循环慢慢也就动了起来

第三种力量，出现新增购买力

这样的购买力我觉得是受到了外部和内部两种力量的挤压

什么是外部力量的挤压

所以在这一轮的涨幅中，同为新一线的深圳已经涨到了6.4万左右每平，而上海目前的均价只是在5.7万左右每平，当你把深圳与上海的房价进行横向对比后，会发现上海的房价竟然出现了相对来说的洼地

最近一个月，我所了解到的情况是，好几个在深圳的朋友正在看上海的房子，他们的认为上海是低洼的

什么是内部的力量，我觉得更多的来自于对未来上海楼市的不确定

比如前段时间出台的对交大复旦同济华师大这四所学校的学生所出台的落户政策，其实所带来的心理层面的影响其实远远超过实际的影响

这次虽然放开了很多，但对于整体市场而言，所形成的影响其实并没有那么大

但这样的政策其实会形成新一轮的冲击，大量的普通购房者都慢慢形成了一个共识，这个共识就是未来的不确定性在这样的政策面前，越来越明显

大部分的人都想要追求更高的确定性，也正是如此，原先没有购房计划的人也都纷纷前置了相关的购房计划，这部分的购买力就突然被爆了出来

好，我们再来回答一个问题

上海楼市这样滚烫的现状会出现价格快速波动么

很多人担心上海会出现“类深圳”的现象

其实这两个城市很像，但这两个城市又有很多不一样的地方

深圳的常住人口基数是在1300万左右，上海的常住人口在2500万左右，上海的常住人口虽然是深圳的1.92倍

但深圳的土地面积真的是太小了，大概是2000平方公里，上海的土地面积是6300平方公里，上海的土地面积是深圳的3倍，如果换算成人均，深圳常住人口所拥有的土地面积仅仅是上海的0.68倍

换句话说，上海实在太大了，想要形成全盘的房价上涨，还需要一定的时间

另外根据国庆前的新闻，此次监管要求银行系统控制房贷规模，将涉房贷款的占比降至30%以下? ? ??

而根据当前的基调，刚需可能还会依然受到保护，投资性买房的话，下阶段的贷款难度会越来越大

所以上海楼市下阶段不会跟深圳一样出现爆发式的狂增，不过点状的一些个案也确实出现了价格波动

最后，还有一些其他的观点想要跟大家分享下

随着刚需的剧烈增多，外环部分产品也会借着这波势能慢慢起来

过去我们去看上海新房市场，会发现中环认筹最火热，内环次之，外环靠边，但未来会发生很强的变化，因为刚需购买力越来越强，有限的资金会带动外环一些离地铁比较近的上车盘出现比较明显的涨幅

比如大虹桥、泗泾、江桥、浦江一些上车性价比新房，可能会去化加速

除此之外，外环那些同样的面积做出更多房间也就是功能性更强的房子，也会受到越来越多的追捧，因为这些低总价的户型是完全满足新购买力的需求的

同时，新购买力对于地段的认知是不强的，会在全上海找房

特别是两个价位段的房源受到的关注度会更大，500万以下和500-800万的这一中间段会迎来全新的行情

因此一些中间段板块会迎来不错的行情，比如金桥、嘉定新城、闵行七宝莘庄，这些区域因为总价低、板块氛围好、品质尚可，未来会得到越来越多的认可

今年上海的刚需供应量不多，下半年更是如此，所以现在可以稍微抓紧点时间。

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