三四线远没有回暖

　　这段时间相信各位和我有一样的感觉：

　　怎么一夜之间，楼市又重新火起来了？

　　明明疫情还没结束，明明国内的复工复业还有一段路要走，明明还有很多人失业。

　　甚至，一批餐饮老板被迫卖房求生，很多私营企业主面临破产困境，一批人开始为了生计跑起了滴滴，送起了外卖。

　　这种背景下，楼市到底是怎么火起来的？今年会一直这样持续下去吗？

　　01

　　不知道关注楼市的朋友有没有感知，这波回暖是从一线的深圳上海开始，蔓延到了省会城市，最后传导到二线三线。

　　似乎一夜间，售楼处人山人海、房管局排队长龙的照片就在各大群里发酵，在朋友圈传播，直到高清原图被转成了马赛克，销售仍在乐此不疲的转发。

　　难道全民刚解除隔离，就全部涌进了售楼处。

　　真相是这样的吗？

　　是，但肯定不全是。

　　强一二线城市的确在回暖，市场表现不光是一手房，还有二手房，比如说深圳

　　最近深圳3月份的二手成交量数据出来了—8008套。这个数据虽然不是近年来最好的，但依旧力压去年多数月份。

深圳的逻辑很简单，前面分析过主要就是调整补涨—人口购买力流入—供需矛盾。

　　还有影响楼市的金融、政策、人口增量因素，深圳也都是极强的。

　　上海的回暖也符合预期，今年1月初就释放苗头了，被疫情压制的需求，现在也在快速回补市场。

　　但上海的回暖有个特征，3月成交套数的主流多是刚需盘，项目板块也集中在外环外，然后开始导向改善盘，一些滞销盘也开始加推。

这些强一二线城市的回暖，背后或多或少都有支撑逻辑，要么是基本面很强，要么调整周期性补涨，要么是供需关系，要么是一二手倒挂。

　　但各位有没有想过三四线的支撑逻辑是什么？

　　是真回暖还是假繁荣？

　　02

　　我们来看看一些数据比对。

　　中指研究院最近公布了一组数据图表，2018年至2020年Q1季度各级城市住宅均价累计涨幅对比图。

来源：CREIS中指数据

　　这里我们可以发现一个规律，一线率先进行了调控盘整，2018年到2020年基本波动不大，价格也相对平稳，三四线则是高开低走持续调整，Q1季度整体下挫。

　　再来看看50个重要城市的成交量趋势，也可以发现三个特点：1月小幅走低，2月因疫情断崖下跌，3月低位回升但远低于往年同期。 2015-2020年3月50个城市商品住宅月度成交量及同比走势

　　来源：CREIS中指数据

　　而3月份的成交量拉升，离不开一二线的快速回暖，但整个一季度的成交量总体成绩，依旧是十年来的最低水平。

　　好，从数据里其实我们也可以窥探出一些真相：

　　三四线整体房价涨幅持续下挫，多数已经微跌

　　整体成交量数据同比较差，三四线成交量回暖站不稳脚跟

　　如果大面块回暖真的存在，3月的成交数据就不该如此，所以三四线其实还在寒冬，多数城市已经开始量价齐跌。

　　这里我们也能窥探出一些需求端的真相：三四线房价涨幅由高增长扭转为阴跌，不难推算出外地投资客已经开始或准备开始撤离三四线，因为外地短炒最看重浮盈嘛。

　　所以热钱肯定会转移战场，市场感知就是近些年的投资需求开始涌向大湾区、长三角和一些热门城市，结果就是三四线的投资需求减弱，剩下的多是本地长持者。

　　和一二线的基本面和持续人口导入不同，仅仅靠本地刚需和小部分投资客，基本是撑不起快速回暖的。

　　那现在疯传的三四五线的回暖是什么鬼？

　　03你们所看到的，正是庄家想给你们看到的，最近我们可以频繁在社群朋友圈看到这些表象：

　　三四线售楼处人山人海，买房人涌进交易中心，房子似乎供不应求了，甚至开发商已经开始全面调价了。

为什么我们看到的表象跟真相差异那么大？那是谁在传播这些表象？只有一个解释说的通，最直接的利益方。

　　他们制造狂热的方式也比较直接粗暴：

　　第一招：趁热制造声势，售罄涨价

　　目的很明确，买房人从来都是买涨不买跌的，越是说市场热，越是要涨，小白下定越疯狂。

　　这个时候聪明的项目就开始玩起老花样：操纵销控表，然后进入加推—销控售罄—再加推的循环。

　　但真相很可能是热闹半年后，又是一地鸡毛。

　　第二招：制造舆论，面粉涨价

　　最近各地的招拍挂市场也很火热，之前流拍的地开始重新进入市场，最后以或高或低的溢价率成交。

　　原因很简单，市场一放水，开发商拿地越积极。

　　现在各地为了激活土地财政，从信贷支持、延长土地出让金缴纳、调整预售要求等方面激励房企拿地，难得的窗口期，开发商基本是不会错过的。

　　土地储备反正早晚都是做，何不趁政策支持的时候提前做，所以这时的积极也是可以预见的。

　　但传到市场上，却是面粉又涨价了的声音。

　　真相往往是，面粉买的贵，面包亏本卖的例子也并不少见。

　　第三招：认知升级，心理战术

　　各位有没有发现，中介和销售的认知开始升级了，从房产政策、央行降息再到美股熔断、特朗普签署两万亿刺激法案，都有他们发挥的空间。

　　以前要会讲买房故事，现在要懂国际形势和货币政策，目的就是刺激小白把钱散出来，加快下定的决心。

　　但真相很可能是，这些政策和三四线的楼市风马牛不相及。

　　04

　　造成一二线和三四线市场的实际分化原因，很可能是因为买房人的心态发生了变化。

　　1、疫情后的城市价值观的新一轮重洗——强者恒强

　　很多首套自住的年轻人才，本身就集中在一二线奋斗，而这次更坚定了他们在一二线买房的决心。

　　不光是首套刚需，投资需求也开始重新转向，钱肯定会选择去往最安全的地方。

　　2、需求的回补

　　之前无数次说过，疫情不会让需求消失，只会让需求延后。真实的自住的需求，学区的需求，婚房的需求，会在市场信号的第一时间进入市场。

　　这也是这一轮公民同招后，有学区的房子身价涨了依旧有人接盘，没学区的房子降了也无人问津的原因。

　　回补一波之后，刚需的心态被市场情绪影响了，最近挤在售楼处的身影，逐渐开始呈现年轻化。

　　最后改善置换的朋友，也会跟着涌入市场…

　　3、政策的反向刺激传导

　　从1月份开始，已经有超过50个城市释放楼市政策，有救房企的，也有人才补贴的，也有试图放宽限购限售被监管“胖揍”一顿撤回的，还有持续的降息信号。

　　这些因素叠加最后都会反向刺激市场，造成好像楼市真的不会回落，好像楼市真要全面回暖，好像售楼处天天都是人山人海的“假象”。

　　当市场情绪蔓延的时候，很多人往往来不及辨认真相，容不下独立思考，最后反向佐证了三四线楼市回暖的谎言。

　　05

　　此时被妖魔化的楼市，无论是城市还是项目，都是一面火焰，一面冰川。

　　不是我看多一二线，这里的人口流入和购买力不会因为个体而发生改变。强一二线城市，确实在以更快的速度吸引更多的人口，优质项目也在迅速吸收自住和投资需求。

　　但这个时候，我们更要看清一些真相，类似四五线宣称要全面涨价的消息，一定是想割你韭菜。

　　除去一些限价盘、高性价比的房源确实抢手，那些远大大（远郊大盘大户型）几乎都是虚假的繁荣。

　　市场越疯狂的时候，买房人一定要越冷静，我相信年中或年末还会回归真正的市场基本面。

　　希望各位记住这几句话：

　　不会大涨、不会暴击、不要焦虑、选好城市、用好房票、买好房子。

　　以上为正文，来自肖申克

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