中原地产：5月广州二手住宅中介网签量为4257宗 环比上涨7.2%

2020年5月（1-28日）广州市二手中介网签量为4257宗，较4月同期（3971宗）环比上涨7.2%，成交量已连涨4个月。

从周度网签情况来看，除首周受假期及新房分流的影响外，其余各周周度成交量基本维持在1100套以上的水平，二手市场整体成交表现平稳向好。

价格方面，本月二手住宅成交均价为25105元/平，环比上涨5.1%。主要原因在于本月中心区成交活跃，占比上涨，从而结构性拉高网签均价。

广州中原研究发展部认为，5月二手市场状况主要有以下几方面特征：

市场基本面向好，积压需求稳步释出。

在目前后疫情时代下，信贷环境有所放松，贷款利率较年前有明显下降。加上本月广州240亿土拍大战后，客户对后市信心明显增强，不少前段时间处于观望的购房客亦逐步着手入市，市场交投氛围更趋活跃。据监测，本月中原录得的新增购房客及带看量环比均增加3成以上。

部分客户分流一手市场。

仅五一黄金周期间，超2000套房源集中“爆发”推出，加上各种优惠推销活动影响，促使不少客户转至新房市场。其中，以南沙、增城、番禺等一手热点区域分流问题尤为严重。

客户压价现象有所减缓，业主报价信心增强。

随着近段时间市场成交回温，成交周期有所缩短，业主叫价明显强硬。据监测数据显示，本月业主报价指数基本维持在35%以上，报价信心较3、4月有所增强，议价空间略有收窄。

5月市场热点

低总价盘源需求增加，成交占比上扬

本月较为明显的一个特点是，200万以下的低价盘源成交占比下降显著。

据广州中原研究发展部监测，2020年3-4月200万以下的刚需盘源成交占比基本维持在24-27%左右上下波动，2020年5月成交占比下跌至14.6%，环比净减10.3%；而200-500万元区间的盘源成交则有明显增加，5月成交占比环比大增15.6%。

广州中原研究发展部分析认为，200万以上的盘源占比均有所增加的主要原因为：目前市场基本面向好，疫情得到有效控制，不少改善客户结束观望，开始逐步入市。同时，部分总价高的房源让利幅度偏大，促使客户入市热情高。

分区点评

花都成交再踞榜首，南沙受新房分流严重

从各区成交情况来看，天河、海珠、花都成交相对活跃，本月分别成交457宗、527宗、780宗，环比分别上涨19.3%、13.8%、12.2%。其中，花都区网签占比更是上涨至18.6%，排名稳居各区榜首。

另外，需要指出的是，本月南沙、增城两区新房供应积极，多盘出现加推、开盘动作。加上促销力度大，促使分流不少二手市场客户。本月两区分别成交75宗、376宗，环比分别下降33.6%、3.8%。

天河区：天河公园板块需求释出，业主让利空间大

本月天河二手网签宗数为457宗，环比上涨19.3%。据广州中原研究发展部监测发现，本月天河区成交量主要由东圃、天河北等活跃板块支撑。其中以中海康城花园、骏景花园两盘表现相对活跃，5月成交均价分别为43900元/平、48543元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月天河公园板块市场活跃度出现回升，优质小区盘源成交活跃度较高，如华景新城、新世界东逸花园等。本月板块成交明显升温的主要原因在于：

一、业主让利幅度大，部分盘源业主让利幅度甚至可达20万元以上，促使客户入市热情明显升温；

二、板块生活氛围浓厚，配套成熟，在目前疫情稳定后，不少置换、改善客户逐步入市，促使整体成交量较前段时间有所好转。

越秀区：学位需求略有回落，东风东电梯笋盘多

2020年5月，越秀区二手网签均价为41803元/㎡；阳光家缘中介网签量为292宗，环比上涨10.6%。前段时间学位需求活跃，消耗不少优质的客源和房源，促使本月学位房成交占比出现明显下滑。

据广州中原研究发展部监测发现，2020年1-4月，越秀区学位房需求成交占比基本维持在32%-40%之间，而截至2020年5月，越秀区学位房需求成交占比下跌至27.0%，环比净减5.0%。甚至较3月学位房旺季净减9.0%。

但是，据广州中原研究发展部调研了解，本月越秀东风东板块成交依旧活跃，上门客户数量较4月相比有增无减。而需要指出的是，本月楼梯楼业主心态相对强硬，议价空间较窄，基本在3%-5%区间之内。

主要由于楼梯楼房源总价偏低，入市门槛不高，对于不少学位需求的刚需客而言是不错的入市选择，导致整体成交周期较短，业主的对后市信心较强。而高总价的电梯楼房源则报价相对合理，且有一定的议价空间。比如近段时间成交的一套97平的东风广场为例，原本报价为850万，最后谈价至830万元成交，降价幅度高达20万元。

海珠区：业主报价合理，海珠西板块客户入市热情高

2020年5月，海珠区网签均价为38033元/㎡；阳光家缘中介网签量为527宗，较4月同期大幅回升13.8%。据广州中原研究发展部监测发现，海珠二手需求稳步上扬，2019年海珠网签占比基本保持在10%-11%左右，而截至2020年5月，海珠区攀升至12.9%，同比大增2.2%。由此可见，海珠优质的住宅属性对于不少刚需、改善客户而言有较强的吸引力。

此外，据调研了解，本月海珠西板块二手需求激增，购房客户也明显增多，成交周期基本缩短至1个月以内。广州中原研究发展部认为，本月海珠西板块成交活跃度高主要有三方面原因：

一方面，以往抢客严重的广钢、广纸板块本月缺货严重，多盘处于售罄、尾货阶段，迫使不少一手客户只能选择海珠优质二手小区，如光大花园、金碧湾等；

另一方面，本月海珠西板块业主报价合理且具备一定的议价空间。因此，不少购房客户遇到合适价格后加快入市，导致整体成交有所回升。

另外，海珠西板块的完善生活配套和完善的交通网络，对于不少置换、刚需客户有不低的吸引力。

荔湾区：买一卖一客户增多，低总价房源成交下滑

2020年5月，荔湾区网签均价为31061元/㎡；阳光家缘中介网签量为209宗，较4月环比回升4.5%。

根据中原成交数据显示，本月荔湾区中山八路板块因价格较为低洼，本月成交均价主要集中在30000-36000元/㎡，整体市场成交较为活跃，成交较为活跃的楼盘主要为富力广场，本月成交均价为46756元/㎡。

此外，据调研了解，本月荔湾区置业客户多以“买一卖一”的置换需求居多，而刚需客户较前段时间有所减少。根据中原成交显示，荔湾区200万以下的低总价户型成交占比出现明显回落，截至5月，占比已下滑至11.1%，环比4月同期净减16.2%。而总价段300-500万元的户型成交占比上涨至33.3%，环比净增16.0%。

广州中原研究发展部认为，本月置换需求客户激增主要原因在于：现时疫情逐步稳定，前段时间处于观望的改善型客户开始陆续入市。同时，加上目前市场活力较足，房源成交周期较之前明显缩短，促使不少置换业主能够较快出手自己的旧房源，来完成其置换需求。

白云区：罗冲围议价空间收窄，金沙洲客少情况持续

5月份，白云区二手住宅网签宗数为358宗，环比回升8.5%。本月白云罗冲围板块的置业需求保持相对活跃，主要凭借总价低、配套完善的优势吸纳置业客户，成交周期有所缩短。

据调研了解，在目前供求两端均活跃的情况下，本月罗冲围板块业主议价空间反而有所收窄，基本在5%以下。而本月活跃楼盘主要为富力桃园和富力半岛花园为主，其成交均价分别为33960元/平和34357元/平，套均总价均在300万元/套左右，入市门槛较低。

另外，据调研了解到，本月白云金沙洲板块“客少盘多”情况继续延续，上门客户数量不及周边的罗冲围板块、机场路板块，市场成交周期相对较长，但业主实际并没出现普遍的大幅度降价出售现象。除个别急卖业主外，金沙洲板块房源议价空间基本以10万元左右。现时，板块成交主要以低总价的楼梯楼盘源为主，其“明星盘”城西花园需求相对活跃，其成交均价为24000-26000元/平左右，成交客户多以90后为主。

番禺区：新房供应积极，华南、市桥板块分流影响严重

2020年5月，番禺区二手网签均价为23701元/㎡；阳光家缘中介网签量为594宗，环比回升4.2%。其中，钟村板块成交持续活跃，直接支撑区域的大部分成交量。而板块优质“明星盘”祈福新村凭借大社区、低门槛的优势，更是深受刚需客户追捧。2020年5月成交均价为24148元/平，套均总价仅180-220万元/套左右，客户多为80后、90后居多。

另外，据调研了解，本月番禺新房供应积极，二手分流问题相对严重，整体成交略有回落。

本月除华南板块的珠江铂世湾、思科智慧城12光年的强势加推、促销外。市桥板块亦罕见出现“铁树开花”，多个全新盘（大华紫悦府、龙光天璞、中国铁建花语岭南）涌入楼市，直接弥补片区新房市场空白，且价格处于区域中等水平（均价36000-38000元/平左右），促使不少原本打算置业的二手购房客户转移至一手市场。因此，据调研了解，本月华南板块、市桥板块二手需求均有所下滑，中原录得的购房客数量减少2-3成左右。

后市预测

6月成交维稳，预计整体成交维持9000宗左右

虽然5月新房供应积极，仅五一单周已经供应超2000套房源，导致分流了不少原本打算置业二手的客户。但实际二手市场整体活跃度较4月份有所提升，购房客数量环比增加3成以上。

广州中原研究发展部认为，6月成交将保持平稳，涨幅不会进一步拉大。主要原因：

一、5月中下旬，新房供应再次迎来井喷式爆发，预测6月中上旬将有大批房源进入楼市，届时二手楼市将面临严重的分流问题。

二、业主报价信心有所回升，大幅让利成交的笋盘已被逐步消化，而目前放盘业主心态较前段时间强硬，促使一些想“执漏”的买家会相对减少。

因此，广州中原研究发展部预计，6月份大市成交（自助网签+中介网签）在9000宗水平左右，价格将保持维稳状态。

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