中原地产：疫情影响逐步淡化 4月广州二手成交再涨近3成

2020年4月（1-29日）广州市二手中介网签量为4158宗，较3月（3288宗）环比大增26.4%。

价格方面，本月二手网签均价为23888元/平，环比微跌0.6%。

主要由于目前楼市仍以“买方市场”为主，客户压价现象相对普遍，从而促使二手网签均价出现微幅回落。

广州中原研究发展部认为，4月二手市场状况主要有以下几方面特征：

（1）疫情影响逐步淡化。

在目前疫情得到有效控制的情况下，前段时间处于观望的客户开始陆续入市，市场需求稳步释出。据监测统计，新增上门客数量、带看量基本恢复至年前水平，周度成交量继春节后亦再次重回千宗水平。

（2）业主供应积极性提升。

随着企业的复工复产，市场经济稳步复苏，不少业主对后市看涨信心有所增强，部分如东风东板块、东圃板块的业主议价空间出现明显收窄现象。
同时，中原录得的周度新增房源数量亦基本回归至千宗水平，环比大增近7成，客户可选择性增多。

（3）信贷环境有所放松，LPR下调至历史最低。

4月20日，央行公布最新贷款市场报价利率，5年期以上LPR降为4.65%，较上期下调10个基点，为历史最低值。利率的下调将明显减少客户的购房成本，有利于改善客户对房地产预期，大大促进其入市的积极性，有助于楼市成交回温。

（4）一手分流二手客户。

疫情控制进入稳定期后，不少开发商为弥补一季度的损失和完成业绩要求，便采取“推货+以价换量”模式。促使部分原本打算置业二手的客户转移至一手市场。 

4月市场热点
增城需求减少，成交占比逐步回落

据监测中原成交发现，增城区市场需求减少，二手成交占比出现逐步回落。
2019年上半年，增城区成交占比基本保持在15%-18%的区间，但截至2020年4月，增城成交占比一度下跌至9.7%，同比大减7.8%
广州中原研究发展部认为，增城成交占比稳步回落主要有两方面原因：
一方面，2017-2018年期间，增城区成交活跃，消化了大批刚需客源、盘源，促使近段时间增城需求不高，成交表现相对低迷；
另一方面，增城规划价值已提前消化，区域二手房源性价不高，客户入市热情偏低。

分区点评
花都成交再踞首位，南沙涨幅最小

从各区成交情况来看，本月各区成交量环比继续呈现明显上升的趋势。
其中，黄埔、花都两区涨幅最为明显，1-29日分别成交214宗、726宗，环比3月分别上涨43.8%、1.1倍。
其中，花都成交甚至超越番禺（600宗），成交排名再回首位。
另外，需要指出的是，本月南沙整体涨幅最小，环比仅微涨5.2%，共成交122宗。

广州中原研究发展部分析认为，本月南沙二手需求不活跃主要原因在于一手市场货量充足，加上大力度的折扣活动，促使不少本打算购置南沙次新房的客户分流至新房市场。 

天河区：东圃板块需求释出，业主议价空间收窄

2020年4月，天河区阳光家缘中介网签量为404宗，环比上涨22.8%。据监测发现，本月天河主要凭借东圃、天河北、天河公园等活跃板块支撑成交。
其中，天河北板块多个学位房小区需求尤为活跃，受疫情影响较少。
比如侨怡苑、侨林苑等，其华阳小学的优势教育资源对于不少购房客户有较强的吸引力，4月的成交均价分别为65577元/平、83364元/平。
另外，据广州中原研究发展部调研了解，随着疫情的有效控制和市场经济的复苏，购房需求开始稳步释出，促使部分业主对后市的看涨信心有所增强。
其中，东圃板块业主整体议价空间出现明显收紧，部分业主甚至出现上调报价的现象。
比如本月成交的一套112平三房南向的中海康城物业，年前业主放盘价为475万元，但因看房客户较少，长时间未能售出，业主选择暂停放盘。
而待3月疫情稳定后，市场购房客户数量大幅增加，业主看中时机重新放盘，房源放盘价更是上升至493万元，最后“谈判”至480万元成交。
由此可见，疫情过后，广州二手楼市仍然具备较强的购买力，只要遇到价格合适的房源，购房客户仍会及时出手。

越秀区：楼梯楼物业成交向好
2020年4月，越秀区二手网签均价为42294元/㎡；阳光家缘中介网签量为282宗，环比上涨31.2%。
相对其它板块而言，东风东板块凭借其优质的教育资源及生活配套成熟的优势，整体成交保持高度活跃。
板块活跃楼盘为东风广场、锦城花园，4月成交均价分别为77958元/㎡、78382元/㎡。
另外，根据广州中原研究发展部监测，本月越秀区散盘成交活跃度远超3月，置业客户明显增加。
2020年4月散盘成交占比升至52.0%，环比上月净增8.0%。其中，以水荫路散盘、淘金路散盘表现最为突出。
在这样的情况下，4月份楼梯楼成交占比亦出现明显增加。成交占比大涨至65.0%，环比大增21.0%。

广州中原研究发展部认为，本月越秀散盘成交量明显上扬有两方面原因：

一方面，散盘以房改房、楼梯楼居多，价格低洼，入市门槛较低。加上近段时间业主的议价空间有所扩大，让利幅度对于不少年轻的刚需客户有较强吸引力；
另一方面，目前市场稳步复苏，业主对后市信心增强，不少原本处于观望态度的散盘业主陆陆续续出售手上物业，促使市场上散盘货量充足，客户可选择性增多，成交回升。

海珠区：买一卖一客户增多，3房房源成交回升

2020年4月，海珠区网签均价为34683元/㎡；阳光家缘中介网签量为487宗，较2月同期大幅回升35.3%。
据广州中原研究发展部监测，海珠成交相对活跃板块为海珠西板块，其中板块向来成交活跃的光大花园，本月成交持续向好，本月成交均价在57557元/平。
除光大花园成交活跃外，本月怡雅苑需求同样活跃，其成交均价为34892元/平。

此外，据调研了解，本月海珠区置业客户多以“买一卖一”的置换需求居多，而刚需客户较前段时间有所减少。
根据中原成交显示，海珠区3房及以上的改善型户型成交占比出现明显回升，截至4月，占比已上升至36.8%，环比3月同期净增9.1%。
广州中原研究发展部认为，近期置换需求客户激增主要原因在于：前段时间市场表现低迷，不少置换需求的购房客户无法短时间内通过出售旧房源回笼资金，购买“心仪”房源。
而目前楼市环境逐渐稳定，市场交投氛围升温，成交周期明显缩短，促使本周置换需求增加。

荔湾区：芳村低洼房源充足，深受刚需客青睐

2020年4月，荔湾区网签均价为30138元/㎡；
阳光家缘中介网签量为204宗，较3月环比回升20.7%。
根据中原成交数据显示，本月荔湾区中山八路板块因价格较为低洼，本月成交均价主要集中在30000-36000元/㎡，整体市场成交较为活跃，成交较为活跃的楼盘主要为富力广场，本月成交均价分别为46756元/㎡。
另外，本月芳村板块成交表现相对亮眼，成交亦明显回升，成交占比占区域近3成成交量。广州中原研究发展部认为，芳村片区成交占比逐步上升主要原因：
片区楼价尚处洼地，并有较多的优质楼梯楼小区，且业主价格相对“好谈”，客户接受意愿较高。
以芳村活跃楼盘合兴苑为例，目前的在售均价在2.4-2.7万元/平区间左右，套均均价为180万元/套，业主议价空间可在5%-8%左右，入市门槛极低，周边生活配套成熟，因此深受刚需客户所青睐。

白云区：小区盘源报价合理，罗冲围需求活跃

4月份，白云区二手住宅网签宗数为342宗，环比回升25.7%。据广州中原研究发展部监测发现，本月白云区机场路板块需求表现稳定，成交与年前相当。
2020年4月机场路板块中原成交均价为26917元/㎡。
在机场路板块中，汇侨新城为该板块的“明星盘”，主要凭借“价格低洼+配套成熟”的优势强势吸客，市场需求活跃，为板块成交的重要支撑点，本月成交均价为23938元/㎡。
另外，本月白云区成交特点表现为：优质小区盘源需求活跃度较高，反而散盘盘源成交有所回落。
据调研了解到，如白云罗冲围板块，目前成交多为富力半岛花园、富力桃园等优质小区房源，而散盘仅仅零星成交量。
主要由于该小区业主放盘价相对合理，客户青睐度高，购房周期一般在1个月左右，反而散盘业主叫价相对强硬，议价空间较窄，促使客户接受意愿偏低。
因此，广州中原研究发展部分析认为，目前楼市交易环境更趋理性，逐渐形成良性的交易环境。
客户仅遇到合适价格才会着手入市，不再盲目追价购买。若业主报价过高，业客双方可能出现长时间的僵持。

番禺区：祈福大盘成交支撑，钟村板块需求不减

2020年4月，番禺区二手网签均价为23614元/㎡；阳光家缘中介网签量为600宗，环比回升14.7%。
主要由钟村、华南、市桥三大板块支撑其区域大部分成交量。
其中，钟村板块成交量主要集中在祈福新村、祈福缤纷汇两盘，其成交均价分别为23812元/平、34851元/平。
购房客户多以80、90后的刚需群体为主。
另外，据监测发现，本月华南板块成交表现较2、3月出现明显回升，新增上门客数量较2、3月净增3成以上，带看量更是较2月大增超5成，整体已基本恢复至年前水平。
另外，据调研了解，目前板块业主存在较大的议价空间，不少楼梯楼物业议价幅度可达5%以上。因此，刚需客户见“有利可图”，从而迅速购入“心水”物业，促使本月市桥板块整体需求有所会温。
但需要指出的是，5月份市桥板块将有多个全新盘（如龙光天璞、大华紫悦府等）推出，能够迅速填补片区新房市场空白，届时可能会直接分流大批二手购房客户。因此，预计5月市桥板块二手成交可能有所影响，市场交投活跃度或略有回落。

预测：“红五”成交或微升，但难以出现较大波动

4月，疫情已基本控制，影响亦逐步淡化，广州二手市场已表现出稳步回暖的趋势。
同时，目前融资环境有所放松，利率的连续下调将促进购房热情升温。预计“红五月”市场需求将继续释出。
但“五一”作为黄金周，较多开发商会选择集中开盘、推新或以打折、特价房等优惠形式吸引客户。
据广州中原研究发展部监测统计，五一期间预计将有20个楼盘2004套房源推出。
届时将会分流部分二手客户，增城、南沙和黄埔等一手成交热点区域表现将会更为明显。
因此，广州中原研究发展部预计，5月份成交在4月的基础上略有上升。大市成交（自助网签+中介网签）有望升至10000宗水平左右，价格将保持维稳状态。

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