刷新高!8月广州二手住宅成交突破15000宗大关

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-06 11:05

2020年8月广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为15272宗，较7月同期（13560宗）环比上涨12.6%，同比大涨65.0%。目前疫情积压的购房需求逐步释出，不少前段时间处于观望态度的客户开始着手入市，市场热度持续，促使6、7、8月成交量屡创新高。

价格方面，本月二手住宅中介网签均价为27962元/㎡，环比微跌0.8%。

广州中原研究发展部认为，8月二手市场状况主要有以下几方面特征：

（1）政策环境稳定，客户入市热情高

目前，广州政策环境、信贷环境相对稳定，并有存在一定“小放松”的趋势，番禺、南沙等区域逐步出台人才政策，加上周边城市限购条件的升级，促使今年广州楼市热度持续高位，成交量连续数月攀升。

（2）市场成交向好，业主报价信心增强

由于市场成交的明显增加，促使近期业主对市场信心增强，放盘底气足，报价指数连续数周保持上扬，基本能够维持40%左右的年内高位水平。部分如天河珠江新城板块、东圃板块的不少业主上调报价，并收窄议价空间，甚至出现反价现象。

（3）改善客户增多

目前由于盘源去化较快，不少“卖一买一”客户能够迅速出售手上的旧盘源，以置换新房源，促使近段时间上门咨询的卖一买一客户明显增多。

一、8月市场热点：市场基本面向好，指数双双上调

据广州中原监测显示，目前广州中原经理指数（CMI）录得66.2%，处年内高位水平，经理指数已连续六周保持上扬，在市场活跃的情况下，经理人对后市看涨信心较强。另外，广州业主报价指数（CLI）录得43.1%，较6月末（32.1%）净增11%。指数已连续多周呈现上扬趋势。

由此可见，在疫情得到有效控制下，市场需求稳步释出，市场成交基本面向好，成交周期较年前大幅缩短，促使出现不少业主报价信心大增，报价上调盘源占比大增。

二、分区点评

 外围区需求提升，天河继续霸占榜首

从各区成交情况来看，南沙、增城、从化等外围区域成交相对活跃，1-26日分别成交（不含自助网签）110宗、379宗、372宗，环比分别上涨22.2%、8.3%、0.5%。另外，花都区因前段时间需求活跃，促使本月成交结构性回落，共计成交408宗（不含自助网签），环比下降20.8%。

此外，本月天河区共计成交578宗（不含自助网签），环比上涨2.5%，成交继续保持各区榜首位置。

1、天河区：多板块报价上调，东圃成交持续活跃

本月天河二手网签宗数（不含自助网签）为578宗，环比上涨2.5%。据广州中原研究发展部监测发现，本月天河区东圃板块成交不俗。其中以中海康城花园、骏景花园两盘表现相对活跃，8月成交均价分别为45600元/㎡、54094元/㎡。

另外，据调研了解到，天河由于二手需求持续活跃，不少前段时间处于观望的购房客户亦陆续入市，促使整体成交周期有所缩短，业主市场信心增强，不少板块出现报价上调的现象。比如，天河珠江新城板块不少业主将放盘价上调3%-5%，而上调5%-10%也大有人在。另外，天河东圃板块在6月上旬时，中海康城有一南向三房的业主放盘价为505万，后面由于市场走势未明，暂时搁置卖房计划。直到8月20号时，重新放盘，同时放盘价格上涨至540万，并且周末两天就完成成交。由此可见，目前市场活跃度相对较高，不少优质笋盘源去化较快。因此，建议购房客户遇到合适价格可以及时入市，避免错过自己的“心水”房源。

2、越秀区：东风东板块楼价回升，需求稳定活跃

2020年8月，越秀区二手网签均价为45850元/㎡；阳光家缘中介网签量（不含自助网签）为246宗，环比下降13.7%。据监测，本月东风东路板块成交表现活跃，市场需求旺。其中，东风广场、君汇世家为板块主力贡献盘源，其成交均价分别为93478元/㎡、47173元/㎡。

另外，据调研了解，目前东风东板块部分楼盘报价开始逐渐回调。比如东风东广场70方的盘源，在疫情期间盘源最低价仅550万元。而前段时间市场最活跃时，业主上调报价，价格最高峰甚至达650万元，目前市场价基本也能到610-620万元。另外，据广州中原研究发展部了解到，现时仍不是东风东板块需求最活跃的时期。预计到9、10月后，板块成交将更为活跃，不少购房客户开始着手为明年孩子入学作准备，预计成交将进一步上升，议价空间或有所缩窄。

3、海珠区：海珠西板块需求活跃，散盘成交占比上扬

2020年8月，海珠区二手住宅网签宗数（不含自助网签）为522宗，环比下降11.8%。据监测，本月海珠区海珠西板块成交持续保持高位活跃，为海珠区二手成交主力贡献板块之一。目前板块二手业主议价空间相对客观，以光大花园为例，部分放盘时间较长的盘源降价幅度基本在3-5%左右，大概在15-20万元区间，而置业客户遇到合适价格会快速入市，目前光大花园成交均价为53612元/㎡。

此外，据监测显示，本月海珠区散盘成交活跃度远超7月，置业客户明显增加。2020年8月散盘成交占比升至20.5%，环比上月净增14.0%。其中，以同福路散盘、怡乐路散盘表现最为突出。广州中原研究发展部认为，本月海珠散盘成交量明显上扬有两方面原因：一方面，散盘以房改房、楼梯楼居多，价格低洼，入市门槛较低，且前段时间小区盘去化较快，笋盘未能及时补充，促使本月散盘成交占比回升；另一方面，目前市场稳步复苏，业主对后市信心增强，不少原本处于观望态度的散盘业主陆陆续续出售手上物业，打算加快“卖一买一”的置换步伐促使市场上散盘货量充足，客户可选择性增多，成交回升。

4、荔湾区：芳村成交占比稳步攀升

8月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（不含自助网签）为230宗，环比回升3.1%，而二手住宅网签均价为31146元/㎡。根据中原成交数据显示，本月荔湾区中山八路板块因价格较为低洼，本月成交均价为34773元/㎡，整体市场成交较为活跃，成交较为活跃的楼盘主要为珠岛花园，本月成交均价分别为30702元/㎡。

另外，本月芳村板块成交表现相对亮眼，成交亦明显回升，中介网签占比上涨至32.7%。广州中原研究发展部认为，芳村片区成交占比逐步上升主要原因：片区楼价尚处洼地，并有较多的优质楼梯楼小区，且业主价格相对“好谈”，客户接受意愿较高。以芳村活跃楼盘合兴苑为例，目前的在售均价在2.4-2.7万元/㎡的区间左右，套均均价为180万元/套，业主议价空间可在5%左右，入市门槛极低，周边生活配套成熟，因此深受刚需客户所青睐。另外，芳村建设发展迅速，规划利好持续加持，片区楼市价格有望进一步提升。

5、白云区：“卖一买一”客户增多，改善户型成交占比上升

8月份，白云区二手住宅网签宗数（不含自助网签）为338宗，环比下降10.1%。本月白云区机场路板块成交不减，2020年8月机场路板块中原成交均价为29733元/㎡。在机场路板块中，白云骏景花园、汇侨新城成交最为活跃，本月中原成交价均为33689元/㎡、23682元/㎡。由于机场路板块价格低洼，且交通通达性再逐步改善，导致其成交热度不减。

另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月白云区1、2房的刚需户型成交占比出现明显回落。其中本月1房户型成交占比为3.3%，环比净减2.3%；而2房成交占比则下降至53.3%，环比净减2.3%。而3房成交占比则明显上扬，共占40.0%，环比大增6.7%。据了解，本月购房客户以“卖一买一”的改善客户居多。其中，罗冲围板块小区盘源尤其活跃，如富力半岛花园、富力桃园等，其成交均价分别为30310元/㎡、31443元/㎡。广州中原研究发展部认为，罗冲围板块小区盘成交活跃主要原因：前段时间成交平淡，优质笋盘源充足，且业主价格相对好“商量”，促成本月需求合理上升。

6、番禺区：政策调控红利，番禺华南需求增加

2020年8月，番禺区二手网签均价为25498元/㎡；阳光家缘中介网签量（不含自助网签）为492宗，环比下降10.1%。其中，钟村板块本月成交亦有所回升，板块主力贡献楼盘主要为祈福新村及祈福缤纷汇，2020年8月成交均价分别为23399元/㎡、34175元/㎡。

另外，据广州中原研究发展部监测发现，前段时间表现平淡的华南板块，本月成交活跃度出现明显提升，中原录得的新增购房客环比7月同期亦有明显增长。主要由于两方面原因：一方面，凭借番禺人才政策出台红利影响，优质人才购房门槛大幅降低，市场成交氛围良好，市场需求明显增多，促使整体成交有所提升；另一方面，目前业主仍然存在一定的议价空间，基本集中在3%左右，而板块楼盘以大面积的改善户型为主，降价幅度基本在15万以上，客户接受意愿较高，成交能力较前段时间高。

三、后市预测：市场具备较强购买力，成交或在12000宗左右

据广州中原数据显示，疫情稳定，经济复苏的大环境下，购房需求开始稳步释出，促使近段广州二手成交热度持续，6-8月新增购房客亦稳步上扬，且基本保持年内高位水平。由此可见，目前广州大体需求仍在，市场购买力较强。

但需要指出的是，由于7、8月份成交火热，不少优质笋盘、客源已被快速消化，且目前业主信心大增，不少楼盘出现明显上调报价的迹象。因此，未来市场上可能面临笋盘紧缺、叫价高的盘源僵持的尴尬局面

因此，广州中原研究发展部预计，9月份大市成交（自助网签+中介网签）或在12000宗水平左右，价格将保持维稳状态。