限购五年，2020年上海二手住宅预计成交29万套，套均面积突破80㎡，幸福感提升

　　据信义房屋企研室统计，2020年全年预估成交二手住宅29万套左右，成交量稳步提升，几乎为2017年首次完整限购年的一倍。

　　2020年二手住宅成交合同均价4.03万元/平方米，较上一年度增长5.16%，较2016年限购政策出台当年上涨35%。

　　▍套均面积突破80㎡ 越住越舒适

　　成交量和成交均价稳步走高，居民住房的舒适度也越来越高，虽然上海二手房仍以90㎡以下刚需住房为主，占到总成交量的69.42%，但2020年上海二手住宅套均面积终于突破80㎡，看来上海人的居住幸福指数越来越高了。

　　▍中高端住宅不再一味求大

　　不过，总价一千万以上中高端住宅市场反而不再只追求面积的大小。虽然近四年成交量逐年攀升，但套均面积有所减少。

　　总价1000万以上别墅项目更为明显，四年来几乎缩水一半。

　　信义房屋分析师解释，造成这种原因，一是因为上海大面积别墅越来越稀缺，很多持有者不愿轻易出手，二是因为别墅购置者越来越多的以自住、置换为主，400-600㎡的别墅更适合居家日常生活。

　　▍2020年3月起市场迅速恢复

　　信义房屋数据呈现，纵观2020年全年，虽然2月受过年和疫情双重影响成交量跌落为近一年内新低，但从3月起，因疫情长时间居家推动改善型客户加速入场、市场资金面整体宽松叠加高净值群体对核心区域房产配置的需求、上海楼市经历了近三年调整具有自我修复的需求等多因素共同造就全年二手房成交量一路上扬，合同成交均价涨幅相对较为平稳，仍属于合理区间，说明购房者需求强烈但理性冷静，同时也得益于一直以来上海政府坚定不移落实房地产长效机制。

　　▍优质学校周边房源领涨

　　2020年房价涨幅区域分化明显，受上海义务教育阶段升学政策（公民同招、民办摇号）的影响，优质学校附近的二手房今年表现特别抢眼，特别是同时对口知名小学、初中或九年一贯制学校的房子，涨幅在10-20%左右。信义房屋分析师举例：对口浦东洋泾菊园的老公房东园一村，今年上半年套均成交总价339万元，下半年390万元，涨幅15%；对口静安静教院的海防村，今年上半年套均成交总价492万元，下半年561万元，涨幅14%，这些房子去化周期也明显加快，通常从挂牌到成交仅需2-3周。

　　▍中高端市场持续增加 置换效应显现

　　信义房屋数据显示，改善型需求加速入市，梯度消费传导显现。从购房区域来看呈现两头向中间靠的趋势。外郊环间由于房价相对较低且周边配套日趋成熟，因此聚集了近四成的购房者。从近四年的成交趋势来看，越来越多的购房者从内外两头向中间置换，内环和外郊环以外的占比均略有下降。

　　内环内购房比例下降主要是因为近年来上海旧改力度较大，2020年就有2.8万户人口受益，原市中心拆迁户置换房更多选择非内环区域，换取更大面积、更舒适的居住空间。而从外往中部逐渐前移则是由于部分购房者也会因通勤时间的问题，放弃距离较远的郊环以外区域。

　　▍2021将持续保持平稳健康态势

　　展望2021年上海二手房市场，信义房屋分析师表示，因中央将多举措畅通国内大循环，充分挖掘国内需求潜力，经济运行继续向好，上海房地产市场将坚定贯彻房地产长效机制，坚持“房住不炒”，在此前提下现有的房地产金融及调控政策将保持稳定，二手房整体趋势将保持平稳、健康的态势，具有区位及规划优势的住宅将继续保持活跃。

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