百城新建住宅均价累计涨幅创五年最低 长三角城市量价表现突出

2020年，新冠疫情对我国经济及房地产市场运行均造成较大冲击，为应对疫情带来的影响，我国宏观政策逆周期调节力度明显加大，地方因城施策也更加灵活，叠加疫情缓和后前期积压的购房需求积极释放，我国房地产市场持续恢复。上半年中国房地产市场形势如何？下半年中国房地产市场将有何走势？由中国房地产指数系统、中指研究院联合主办的中国房地产指数系统2020半年度房地产市场趋势报告会于2020年7月3日在京召开，《2020上半年中国房地产市场总结＆下半年趋势展望》与会发布。

中指研究院报告显示，上半年房地产市场持续恢复，长三角地区表现突出。从价格上看，全国房价整体维稳，百城新建住宅均价累计涨幅为近五年同期最低水平，3月以来环比涨幅小幅扩大；从成交规模上看，长三角代表城市市场恢复节奏较快，当前成交规模同比增速明显高于50城整体水平；从成交结构来看，热点城市各层次产品价格提升，改善型需求加速释放。

价格：整体价格维稳，长三角地区部分热点城市房价呈上涨态势

百城新建住宅均价累计涨幅为近五年同期最低水平，3月以来环比涨幅小幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年6月，百城新建住宅均价15461元／平方米，同比上涨3.16％，涨幅较上月扩大0.17个百分点；环比上涨0.53％，涨幅连续36个月在0.6％以内，近几个月环比涨幅小幅扩大，整体维持在低位区间。累计来看，2020年受新冠疫情影响，上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.18个百分点至1.27％。

分梯队来看，疫情后，一线城市市场恢复较快，上半年累计涨幅居各梯队首位；二线城市市场逐步恢复，部分热点城市恢复较快，房价止跌回稳；三四线代表城市今年上半年累计涨幅收窄，部分城市受多重因素影响，房地产市场恢复相对缓慢，后期或面临调整压力。分城市群来看，长三角区域楼市复苏明显，上半年区域房价累计上涨2.72％，较去年同期扩大1.66个百分点；珠三角累计涨幅处于近五年同期低位；京津冀和山东半岛累计表现均为近五年首跌，市场恢复力度相对较弱。

百城二手住宅价格方面，根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据，2020年上半年百城二手住宅均价单月环比持续上涨，其中1-5月环比涨幅持续扩大，6月受前期积压的购房需求释放放缓、新房供应量增加等因素影响，环比涨幅有所收窄，整体价格保持稳定。累计来看，2020年上半年百城二手住宅均价累计涨幅为1.72％，较去年下半年扩大1.11个百分点，价格整体呈稳中略升的趋势。

成交规模：经历深化调整后持续恢复，长三角市场恢复较快

上半年重点城市新房成交面积同比回落，绝对规模为2015年以来同期最低；3月以来市场逐渐恢复，5-6月成交面积已接近近三年同期平均水平。据中指数据初步统计，2020年上半年50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2240万平方米左右，同比下降15％左右，成交规模为2015年以来同期最低水平。3月以来，国内疫情得到有效控制，在各地灵活因城施策、企业积极营销、降息促使购房成本下降等多个因素综合作用下，房地产市场逐渐恢复；5月50个代表城市商品住宅成交面积同比年内首次转正，6月略高于近三年同期平均水平。

长三角代表城市市场恢复节奏较快，当前成交规模同比增速明显高于50城整体水平。今年2月，在新冠疫情影响下，各地区代表城市商品住宅成交面积同比均大幅下降，对比来看，长三角、珠三角地区同比降幅略低于50城整体水平，市场呈现一定韧性，其中长三角代表城市上半年商品住宅成交面积同比下降不足10％，在各区域中降幅最低。

二手住宅方面，2020年1-5月，受疫情影响多数城市成交规模较去年同期有所下降。2020年1-5月，全国重点城市二手住宅累计销售面积为4982万平方米，较去年同期下降26.1％。3月，随着疫情得到有效控制，二手住宅交易逐步恢复，成交规模环比增长近四倍，但仍较去年同期下降40.6％；4、5月部分城市已逐步恢复至去年同期水平。

2020年伊始，在新冠疫情的冲击下，房地产市场量价短期均有所回落，特别是成交量，新房、二手房同比降幅均达近年来最大。3月以来，随着中央和地方政策的逐渐显效，如多次降息、供给两端的政策扶持、重大规划落地等，购房者置业情绪好转，前期积压的市场需求积极入市，与此同时，企业紧抓销售窗口期，加大推盘力度，创新营销模式，亦带动置业情绪提升，新房和二手房价格环比均小幅上涨，5-6月新房成交规模已接近过去三年同期的平均水平，但不同区域、不同城市甚至不同项目之间，市场表现更加分化。短期看，常态化的疫情防控以及经济发展的较大压力，给房地产市场带来较多不确定性因素，面对当前的市场形势，企业的推盘积极性不减，下半年的推盘节奏或将前置，叠加前期积压的需求尚未完全释放，市场将继续恢复。

成交结构：热点城市各层次产品价格提升，改善型需求加速释放

基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10％的属于高价位楼盘，10％-40％属于中高价位楼盘，后60％属于中低价位楼盘。

30个代表城市中，济南、青岛、天津和福州等城市楼盘成交套总价中位数较2019年下降，苏州、杭州和佛山等热点城市群内部城市成交套总价均值及中位数有所上升，多数城市价格涨幅明显收窄。具体来看，济南、青岛和天津房地产市场需求活力相对不足，2020年以来城市受降价促销等因素影响，新房价格整体有所下降。如济南楼盘成交套总价中位数和均值分别下降16.0％、10.3％至142万元、166万元；青岛和天津楼盘成交套总价中位数降幅也在4％左右。而以核心城市群为代表的热点城市需求支撑度强，市场恢复较快，价格较去年有所上涨。其中，苏州、杭州和佛山等热点二三线城市近半年价格涨幅也相对明显，套总价均值和中位数涨幅均超过10％，市场保持着一定的热度。整体来看，各线城市楼盘套总价上涨城市数量多于下跌城市，但在疫情影响下，多数城市楼盘成交套总价中位数和均值涨幅较2019年明显收窄或有所下降。

2020年上半年，在新冠疫情冲击下，不同城市房地产市场均出现调整，但受城市基本面和房地产市场发展阶段等因素影响，城市市场分化行情愈加明显，部分核心城市群内部热点城市需求回升动力较强，楼盘成交套总价水平小幅上涨。成交方面，改善型需求释放加速，同时，疫情影响下，人们对居住空间提出更高要求，也在一定程度上推动中高端项目成交热度上升。展望未来，伴随疫情影响进一步减弱，市场成交规模或将不断回补，但在严格的政策基调下，价格整体涨幅可控。长期来看，改善需求仍存较大释放空间，未来不同城市优质中高端项目成交占比或将提升。

来源：中指研究院

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