多地楼市政策“一日游”频现背后,详解调控平衡术!

新冠疫情发生以来，楼市政策“朝令夕改”的事件时有发生，从驻马店到宝鸡、广州、济南、海宁，不一而足。随着疫情得到初步有效控制，接下来房地产调控会走向何方？分析师认为，一方面，稳增长需要稳住包括房地产在内的投资，另一方面又要坚持“房住不炒”的底线，不能刺激房价。

因此，未来房地产政策要在稳定房价、居民杠杆率不大幅上升和稳增长之间选取平衡。从近期各地发布的政策来看，降低人才落户门槛或给予特定人群购房优惠正在受到越来越多地区的青睐。这两种模式的目的都是促进房地产消费而非刺激房地产行业，一方面杜绝了炒房的嫌疑，同时也可满足稳增长的需要。

1  政策“一日游”循环上演

2月21日，河南省驻马店市出台17项稳楼市政策，其中提到用公积金购买首套房，最低首付比例由30%下调为20%。虽然在此之前，不少地方也发布了一些促进房地产行业的措施，但主要着眼于缓解企业融资压力，而降低首付比例带有很强的刺激倾向，因此，驻马店“17条”被认为是首个真正救市的房地产政策。

不过，好景不长，2月28日，河南省委、省政府约谈了驻马店市人民政府，要求其提高政治站位，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价稳房价稳预期目标。随后，驻马店市政府网站撤回了上述意见。类似的桥段在接下来的一个月里不断上演。

3月3日，广州市提出放宽公寓、商铺等商用办公项目销售对象要求，第二日即被删除。3月10日，一条关于浙江省湖州银行实行“首套房首付降至二成、二套房降至三成”的消息流出，但马上就被官方否认。3月12日，陕西省宝鸡市发布降低首套住房贷款首付比例的政策，发布当天政策即被撤回。3月24日，浙江省海宁市政府宣布，在3月25日至4月24日云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行，即非海宁户籍人员在海宁可以买多套房。然而，当天相关消息便被撤下。中国指数研究院常务副院长黄瑜对界面新闻指出，近期部分城市针对需求端出台的限购、限贷等政策均被撤回，一定程度上表明了政府对楼市的调控定力。

2月以来中央多次强调坚持“房住不炒”的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时强调保持房地产金融调控的连续性、一致性和稳定性。易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻指出，首付比例调整是很强的“暖楼市”政策，目的就是为了刺激购房需求。而对商服类项目的管控一直被认为是打击炒房的手段之一，贸然放松会令市场产生误解，而且，广州作为一线城市，政策信号意义较大，所以遭到“下架”并不意外。

2  房地产，还好吗？

疫情冲击叠加经济下行周期，各地增长压力倍增。房地产作为国民经济的“压舱石”之一，今年以来表现不容乐观，1-2月，开发投资、房屋新开工面积、销售情况、到位资金等多项关键指标均明显下滑。考虑到房地产承担着为地方财政开源和带动经济稳增长的重任，便不难理解近期购房需求刺激政策频出的原因。国家统计局数据显示，1-2月，全国房地产开发投资额1.01万亿元，同比下降16.3%，增速较2019年全年放缓26.2个百分点；商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%，其中，住宅销售面积下降39.2%；商品房销售额8203亿元，同比下降35.9%。在我国，房地产业对于稳增长和稳就业的意义十分重大。

2019年，房地产业增加值占中国国内生产总值(GDP)的比重为7%。根据恒大研究院的测算，如果算上上下游行业，房地产及其相关行业增加值占GDP的比重为17.2%，对GDP增长的贡献率达到18%。2018年，房地产和建筑业就业人数3176.9万人，合计占城镇就业人数的7.3%；2.88亿农民工中，建筑业从业占比达到18.6%。

不仅如此，房地产业还是地方政府的重要财源之一，土地出让收入和房地产相关税收甚至占据着部分地方财政的“半壁江山”。根据易居研究院的数据，2019年，土地财政收入占地方财政总收入的52.9%，较2018年上升1.9个百分点，比值创历史新高。

数据来源：财政部、中国指数研究院、界面新闻财政部

最新数据显示，1-2月全国财政收支双双下降，一般公共预算收入同比下降9.9%，一般公共预算支出同比下降2.9%。其中，国有土地使用权出让收入同比下降16.4%。据统计，上一次土地出让金同比跌幅超过本次的时间还得追溯到房地产库存高企的2015年。若该类收入持续走低，势必将波及到政府资金运转及后续基建和固定资产投资。

数据来源：财政部

3  寻找平衡点

由于房地产的平稳运行关系到经济、财政、就业等一系列问题，考虑到当前经济形势，在排除炒房刺激导向之余，应尽快找到平衡稳房市和稳增长的优解政策。值得注意的是，在地方政府尝试放宽限贷、限购屡遭“碰壁”的同时，另一类间接刺激房地产合理需求的政策一路畅通无阻。

3月3日，温州市发布《2020年温州市首批人才住房配售公告》明确，不同级别的认定人才可享受5-7折的购房优惠。3月17日，广州市白云区发布《关于白云区完善人才政策的通知》指出，相关人才在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇范围内享受广州市户籍居民同等待遇，客观上减少限购约束。

3月19日，苏州市发布《关于调整人才落户相关政策的通知》，本科学历且年龄不超过45周岁的可以直接落户，无需社保；大专且年龄不超过35周岁，连续缴足6个月社保即可落户。这项人才政策一定程度上也降低了购房门槛，可为当地带来新的购房人群。这些政策与前两年的“抢人大战”可以说一脉相承，即为人才群体提供购房优惠或放宽人才限购要求，从而达到提升房地产合理需求的目的。

分析师指出，房地产调控政策需要平衡多重目标：房价不出现报复性反弹、房企和居民杠杆率不再大幅上升、房企资金链不出现大规模断裂、稳增长和稳就业等。从地方层面出发，人才政策与购房政策的结合是满足上述条件的一种。

严跃进表示，首先，降低人才购房的相关成本，有助于带动市场交易量。其次，在资金压力下，交易量放大有助于房企回笼资金。他预计，未来会有更多城市放宽人才购房门槛，部分城市可能会下调对于人才的界定标准，进而惠及更多购房需求。此外，近期也有一些地区采取定向发放购房补贴的方式刺激需求。

一种是限定补贴时间。比如，2月27日，抚州市发布《有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，给予购房者每平方米150元的补贴，但必须在今年上半年前完成购房和备案。另一种是限定补贴群体。比如，3月10日，泸州市发布《泸州市合力应对疫情影响鼓励农民工在泸置业发放置业补助实施细则》，提出为符合条件的农民工、退役军人、高校毕业生和外地来泸就业创业人员等提供置业补助。

分析师表示，无论是人才购房优惠政策或购房补贴政策，其目的都是促进房地产消费而非刺激房地产行业，这就从根本上杜绝了炒房的嫌疑，能够在一定程度上达到稳房市和稳增长的平衡。

贝壳研究院分析师潘浩对界面新闻表示，地产市场能否稳住，根本上要看各个城市本身的发展潜力，是否能够持续的稳住产业、吸引人口。过去地产市场三年一个大周期的情况正在改变，正是因为在政策引导下“去投资”、“去投机”、“去高杠杆”，房地产有了更连续稳定的发展环境，才让高周转模式退出市场，房地产长期稳增长成为可能。

本文来源：界面新闻

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