多地楼市调控政策屡现“一日游”，原因为何？

  目前房地产调控政策的主要问题在于如何实现“因时而变”，但近期撤回的多是触到了“房住不炒”的红线。

  继河南驻马店、广东广州、陕西宝鸡、山东济南后，近日浙江省海宁市再现楼市调控政策“一日游”，这次政策存活的时间还不到半天。

  自疫情发生以来，事实上已有多地密集出台稳楼市政策，比如延期或分期缴纳土地出让金、顺延项目开竣工时间、简化相关规划建设手续等等。但相较其他城市，前述5个城市缘何出现政策“一日游”？

  植信投资首席经济学家兼研究院院长连平对第一财经表示，这一方面说明市场内部有松动的试探，另一方面表明部分地方政府在楼市政策“因时而变”的把控上更为谨慎。他还称，目前很多地方确实有必要做一些调整，但也担心触碰到“用房地产刺激经济发展”，不同城市应从实际出发，根据自身实际情况进行调整。

  同时，也有观点认为，“房住不炒”是房地产调控主基调，近期收回的基本是刺激市场而非稳定市场的政策。

  五地楼市调控政策现“一日游”

  海宁再现楼市调控政策“一日游”。

  3月24日，海宁日报微信公众号和海宁发布微博均公布消息称，3月25日至4月24日云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。也就是说，非海宁户籍在海宁可以买多套房。同时，房博会结束后，非海宁户籍购房者继续限购。

  然而，这条消息发布还未到半天就被删掉，有消息称，这一不限购政策已经被撤回，现有限购政策不变。海宁市政务热线相关工作人员也对第一财经表示，目前仍按照原有政策执行，并未放开限购。

  据了解，海宁目前执行的限购政策为2017年4月颁发，针对外地户籍限购一套，本地户籍不限购。相关数据显示，2019年全年，海宁市全年商品房成交量约20535套，成交面积约421万方，住宅成交15996套，并不属于热点房地产市场。

  关于限购取消带来的影响，中原地产首席分析师张大伟认为，实际影响并不大，因为外地户籍在海宁落户并不难。但这种短期取消外地户籍限购一套的政策，市场很容易理解为是鼓励炒房客入市。

  就在政策撤回的第二天，即3月25日，海宁市住建局发布《2020年全市住房和城乡建设工作要点》，其中提出聚焦“房住不炒”，持续稳调控优保障，着力促进房地产市场健康发展，如合理确定发展目标和指标，加强市场监测分析，落实分类指导、因地施策、精准实施调控政策。

  事实上，在海宁之前，据不完全统计，已有四个城市先后在发布房地产松绑政策后，进行删除或撤销。

  先是2月21日，驻马店发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，提出将公积金贷款购买首套房首付比例降低至20%，被广为传播，结果到了2月28日，驻马店市人民政府主要负责同志被约谈，该政策文件被撤回。

  3月3日广州印发《坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，其中提到，为优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。3月4日早间，该通知被从官网撤回。当日晚重新被挂在政府官网上时，上述内容均被删除。

  3月12日，宝鸡印发《宝鸡市住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展若干措施》，提出各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策，公积金贷款最高额度由40万提高至50万。该文件发布未满12个小时就被撤下。

  3月15日，济南新旧动能转换先行区管委会对外发布《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》，提及“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束”及“预售监管资金即征即返”等。后在3月17日，先行区便发布更正声明称，上述表述不准确，予以更正。

  强调帮扶而非刺激

  除了上述几个城市外，自疫情发生以来，三四线城市的房企在短期内销售压力更大，已有超过80个城市密集出台稳楼市政策、扶持房地产企业度过难关。相关政策主要包括延期或分期缴纳土地出让金、顺延项目开竣工时间、降低商品房预售门槛、简化相关规划建设手续、优化商品房预售许可等等。

  在不少业内人士看来，受疫情影响，宏观经济发生变化，以往的房地产调控政策确要“因时而变”。但相较其他城市，前述5个城市缘何出现政策“一日游”？

  连平对第一财经表示，“这一方面说明市场有要求松动的呼声；但另一方面则表明，尽管基层有动力，但部分地方政府相对更加谨慎，所以会出现前脚出，后脚撤的情况。”

  张大伟认为，在符合“房住不炒”的原则下，针对刚需改善出台一定的政策不违背楼市调控原则，整体看，近期房地产政策收回的基本都是因为微调力度过大，即大多是刺激市场而非稳定市场的政策，“虽然楼市‘一城一策’，但部分政策明显触碰了政策底线，违背了‘房住不炒’的大原则。”

  步入3月以来，多个部门也多次提出要保持房地产调控政策的连续性、一致性、稳定性，坚持“房住不炒”基调不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段。调控基调以维稳为主，同时减轻受疫情影响的企业压力。

  如3月23日，银保监会副主席周亮表示，要坚决落实“房住不炒”的要求，促进房地产市场的平稳健康发展，积极配合地方政府稳妥处置好地方隐性债务问题。

  3月16日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，“房住不炒”的定位没有改变，这些年不断完善房地产调控政策，强化落实地方主体责任，房地产市场应该说是总体平稳局面已经基本形成。以稳地价为预期，房地产的发展政策要按照推动高质量发展的要求，不把房地产作为短期刺激政策。

  不过，连平提及，目前房地产调控政策的主要问题在于如何实现“因时而变”，真正全面落实“因城施策”。

  他进一步对记者称，所谓“因时而变”，前些年由于全国房价上涨压力较大，绝大部分地方推出了许多严格限制需求的政策。但现在情况已经发生了很大变化，很多地方需求转为不足，这就需要政策也相应变化，而不能理解为把房地产作为刺激经济增长的手段。目前很多地方确实有必要做一些调整，但又非常谨慎。在这方面还是要从实际出发，不同城市根据自身实际情况进行调整。

  东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞也告诉记者，预计二季度地方政府将更强调“因城施策”，不排除部分城市适度放松政策，其中，三四线城市因前期销售较弱存在更大的微调空间。不过调控目的在于加强对当地房企的扶持，保持当地市场的稳定，降低行业金融风险。

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