其实，美国的房产市场也很梦幻

　　作者 | MelvinLin

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　　2020年处于多事之秋，新冠疫情持续影响，尽管美国也实施了居家隔离，经济受到重击，但令人惊讶的是房地产市场却在4月份开始，就出现了快速反弹，量价齐涨，几乎已经要回到疫情前的水平，是什么样的力量在支撑新屋销售呢？

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　　新屋销售数据异常强劲

　　美国地产市场，正走出新冠疫情中的V型反转，投资人与买家集体情绪亢奋，皆认为是地产投资是保存资本的方法，但这样的情绪已延续到了5月。

　　从抵押贷款银行家协会资料来看，上周(截至5月22日)美国房贷按揭申请数据上升了+8.6%，比去年同期上升+8.4%，已经是连续6周上升了，是自1月以来最强的需求了，相较于4月初上升了54%，几乎已经从疫情的谷底完全回升了。

　　另外美国国家统计局的4月的新屋销售数据达到62.3万套，比3月要上升+0.6%，更比预期的49万套要高出27%，几乎与去年同期持平，房产的价格也几乎同样回升到之前的水平。

　　目前美国政府的政策，让投资人对房地产前景非常乐观。破天荒的政策力度，史无前例的低利率，并且几乎保证会永远维持低利率水平。除了政策的支持之外，对冲未来通货膨胀的预期更是让购房者敢持续加码。甚至Freddie Mac的经济学家Sam Khater还持续给潜在的房屋购买者信心，表明在经济开放重启后，需求的恢复会更加迅速，并且他认为利率还有持续下行的空间。

　　目前30年期的固定房贷利率已将降至3.15%，有史以来最低，远低于过去的所有降息周期低点，这也是投资人敢于放开手脚买房的最主要原因。

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　　地产开发类股股价快速反弹

　　由于房屋销售数据比预期的好很多，也全部反应在股价上，美国房地产建设ETF指数(ITB,年初至今 -2.6%)，已经从3月的低点反弹+88%，仅比疫情前的高点下跌不到-10%，地产开发个股也都表现得非常好，包含Meritage Homes(MTH, 年初至今+16.63%), Lennar(LEN年初至今+8.41%)，KB Home (KBH, 年初至今-0.79%)等，甚至已经在创新高。

　　这表示即使在严峻疫情与经济活动静止的情况下，房地产的销售都没有什么太大的影响，所以地产类的股票价格就修复的非常快。

　　虽然目前房地产市场一片欣欣向荣，但在接下来的2020年下半年，这样的情况是否还能延续呢？除此之外部分救市的财政政策会在接下来几个月到期，有可能会造成市场一些反向的影响，这会不会转变投资人的态度呢？

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　　经济情况仍在拖后腿

　　由于失业人数众多，信贷审核的压力仍然很大，拒贷率还是很高，此外目前有420万笔的信贷面临递延，违约的可能性持续上升，如果就业的状况不改变，会让情况更加严峻。

　　国际环境的恶化也让下半年经济反弹的压力很大。由于特朗普的态度，目前美国境内对重启第一阶段的中美贸易协议，有很大的疑虑，而最新的美国失业人数显示，累积超过4000万人，大部分的人仍然在家中吃薯片看奈飞，从过去的经验显示，42%的临时失业人口，很可能会变成永久性的失业人口。

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　　救市政策到期对房地产的影响

　　新冠疫情期间，美国政府无底线的发布救市政策，就是为了拖住可能像无底深渊落下的经济，2个月过去了，无论经济实际上有没有恢复，但政策面临到期的状况，从时间线来看，将在接下来几个月发生，肯定会对房地产市场有巨大的影响。

　　1、6月/7月：第一轮与第二轮的薪资保障贷款计划(Paycheck Protection Program loan)即将到期。当薪资发放的补贴结束的时候，这时将重新考验企业的偿债能力，如果企业的恢复状况不如预期的话，是会解雇更多的员工，而没有薪资保障的员工将失去购房的能力。PPP计划累计贷款已超过5000亿美金。

　　2、7月15日：纳税申报的截止日期，或许不算重要的因素也不是救市计划，但仍然会造成社会资金枯竭，降低购买能力。

　　3、7月31日：加强失业救济政策(Enhanced Unemployment Benefits) 的终止。目前很吊诡的情况是，在增强失业救济的政策下，很多失业者在家领的救济金，是比原来全职上班领的还多，目前该计划已经支付美国家庭数千亿美金之多，大约已超过了4500亿，已占约10%的GDP总额。该计划停止之后，即使这些失业者开始工作，消费力还不如之前领救济金的时候。

　　4、10月31日：房屋贷款偿还展延计划(Mortgage Loan Forbearance programs)到期。目前有将近8.36%的房屋贷款使求助了展延计划。也就是说目前有将近420万个家庭目前是停止支付房屋按揭贷款的。

　　比较令人胆颤心惊的是，该计划要求大部分的贷款人在展延到期的时候，一次支付之前未支付的按揭贷款。当该计划到期的时候，所以有的家庭将恢复支出按揭贷款，这数字将达到每月50亿美金(按420万家庭，每个家庭每月1200元来计算)，这笔支出要嘛就付不出来使得该房贷变成不良债权，或是家庭将排挤其他消费来支出来支付房贷。

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　　2020下半年经济与房地产市场展望

　　以上的政策到期时间表，会冲击预期经济复苏的时间，尤其是包含大家预期最大的消费V型反转，所以如果消费无法恢复的话，第二波经济风险是可能的。如果政策上因为经济状况不佳，或不愿意见到风险而持续再加码，但这有可能造成企业投资、劳动力投入的再度滞后，因为大家都等着政府救助，嗷嗷待哺，没有人真的想要回去上班。

　　需求端，企业正常信用扩张(救市扩张除外)与资本支出都在放缓的情况下，劳动力与消费力要恢复就有很大的难度。换句话说，外部因为中美关系紧张而贸易不顺，企业的成长力即使在新冠疫情前就出现放缓的情况，而内部在疫情后这个情况只有更恶劣不会变得更好，当投资与出口都下降的时候，很难支撑经济正常复苏。

　　目前的风险在于当强力救市的财政政策到期或是结束后，如果经济还没有恢复到预期模样的时候，该如何应对呢？是要持续加码？还是会出现财政政策断崖？

　　显然全面V型反转只能在口头上说说，实际的情况绝非如此，这就考验着政府是否愿意持续加码。今年是选举年，可能更疯狂的事情都会发生，但即使持续加码，问题也只是被不断延后。

　　因此，期待房地产市场持续成长可能是不现实的。从6月起，很可能会看到新屋销售数据出现下滑，新增房贷申请数量也会被制约。当大部分的美国人都在家里吃薯片、看电视、领救济金加炒股炒房时，也许就是下一个泡沫了。 

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