产品规划没赶上“好房子”，地段被评“不如海淀”，朝阳奶西高端盘为何风光不再？

奶西板块开发现状

北京楼市的各个区域正在呈现出各自不同的销售特征。其中，朝阳奶西板块的风头曾一度超过新北苑、东坝，成为朝阳“千万元”级别改善的首选地。但近年，板块热度走低，相比板块内前期去化较好的项目，后来者金隅望京云尚和北京城建望京国誉府去化慢了下来。

业内分析人士向《华夏时报》记者表示，之前北京相对没有那么多的好地块，望京整体市场也很热，奶西就出现了高温状态。现在海淀这些更加优质的区域也供应了很多地块，将奶西比了下去。同时，奶西的降温也和当前市场的整体情况相关。

值得关注的是，截至目前，奶西板块项目的售价依然较为坚挺。多项目均向《华夏时报》记者明确目前并未有降价计划。不过，有中介认为，当前市场环境下，板块内项目还是存在降价的可能。

销售放缓

在开发之前，奶西只是一些人眼中的一块“荒地”。不过，前几年，开发商接连在奶西拿地，让默默无闻的奶西一时间热度较高。

截至目前，整个奶西片区先后开发了四个商品房项目，四个项目多以“望京”命名，有明显的望京外溢属性。

近日，《华夏时报》记者到访了奶西地块。四个住宅项目在区域内紧密相连，南北向一字排开，项目之间的道路尚未完全通行。除了较晚开发的城建国誉府尚未完成外立面装修，其他项目基本上都已经不同程度实景呈现。整个片区多个工程机械正在繁忙施工，或平整土地，或埋设管道，或搬运建材。

片区西南侧紧邻楼层较高的回迁房商品房混合大型小区东洲家园。片区南侧还正在修建较高楼层的公租房商品房混合项目。据某App监测数据，东洲家园4月份的挂牌价为44960元／平米，约85平米的两居室，挂牌总价在350万元上下。

北京城建望京国誉府项目实景

定位高端改善的“奶西兄弟”们，单套户型面积多超过100平米，单价均超过8万元／平米，接近东洲家园价格的两倍，总价多在1000万元以上。其中，2022年11月拿地，2023年6月开盘的金隅望京云尚指导价为8.5万元／平米；2023年6月拿地，2024年1月开盘的北京城建望京国誉府的期房指导价为8.9万元／平米，加上约6000元／平米的可选精装包，近9.5万元／平米。

金隅望京云尚项目实景

相比早期两个项目的接近售罄，后来者北京城建望京国誉府和金隅望京云尚的整体去化相对较慢。北京城建望京国誉府的备案名望誉佳园，总户数298户；金隅望京云尚的备案名为云望雅园，共计472套房源。北京住建委网签数据显示，截至5月29日下午3：00，望誉佳园项目签约106套，成交均价为90110.24元／平米；云望雅园已签约144套，成交均价为82840.59元／平米。

按照公布的网签数据来看，北京城建望京国誉府和金隅望京云尚的去化率分别为35.6％和30.5％。不过，5月16日，金隅望京云尚现房入市，项目公众号宣称，开盘取得了11.6亿元的销售业绩。网签数据通常具有一定的滞后性，截至6月3日，金隅望京云尚的现房销售尚未反映到网签数据上。

位置“不如海淀”

当前市场下，购房者已经越发“挑剔”。记者注意到，虽然不少购房者被板块内项目的低密改善、铝板外立面、园林设计等亮点吸引，也还是有人因为地块的交通问题，最终放弃了这里。其中，有人在社交平台小红书上分享称，“这里还不见得如孙河（好），孙河好歹有个地铁。”还有人称：“地铁我可以不坐，但你不能没有。”

整个板块距离最近的地铁站17号线清河营站约1.6公里，距离14号线来广营站约3.2公里。在走访过程中，记者看到，目前地块附近连接来广营等地的部分路段较为狭窄，尚未设有非机动车道，发生了一起电动车和小汽车碰撞事故。

“先规划后开发”的路径，并没能确保所有购房者对这里有持有信心。有一位退房者向《华夏时报》记者表示，除了距离地铁较远，之所以选择退款，还因为这里后期规划具有不确定性，新房卖完热度退却后，这里很有可能成为“寂寞富人区”。有一位购房者表示望京云尚非常接近“梦中情房”，但还是因为区位退缩了，最终选择了海淀的中海富华里。

对于奶西板块，新房中介张肯（化名）持有较为保守的态度。张肯向《华夏时报》记者表示，我之前卖过望京樾，对奶西有一些了解，那里可能需要一些时间发展，估计2030年到2035年（才能成熟）。

另一位新房中介陈忠（化名）向记者表示，相比更加东北边的项目，奶西板块位置、商圈、交通等都比较好，地段不可复制，但是作为较早开发的项目，的确并未完全按照好房子标准建造。

截至目前，奶西未再有新的住宅地块出让，短时间内不会受到区域内“好房子”项目入市的冲击。但是，整个区域仍然受到北京总体市场行情的影响。

中原地产首席分析师向《华夏时报》分析指出，之前北京相对没有太多的好项目，望京整体市场也很热，奶西就出现了高温状态。而现在海淀这些更加优质的区域也供应了那么多地，奶西虽然是朝阳好的位置，但是毕竟不如海淀。

销售：没有调价计划

“整体市场也不如之前了。”该分析师感叹道。合硕机构首席分析师郭毅也向《华夏时报》记者表示，现在市场整体都不太好。项目面临去化较慢的问题和项目本身都没有很大的关系。反而在金隅望京云尚和望京国誉府都出了实景示范区后，因为品质呈现得不错，销售速度有提升。

目前，奶西板块内的在售项目价格仍然非常坚挺。金隅望京云尚销售顾问向《华夏时报》记者表示，目前项目的价格没有大的调整计划，目前的成交价还是在8万元／平米到8.6万元／平米之间。奶西板块目前的兑现程度、产品品质、产业环境较好，客户群体较为优质，所以目前板块内，包括国誉府，项目价格都没有进行调整。并表示，项目往东走的道路可能会有拓宽计划。

北京城建望京国誉府的销售顾问也向记者明确了项目目前没有调价计划。该销售人员向记者表示，项目是工业简装，但是客户可选约6000元／平米的精装包。项目单价约为89000元／平米，基本和指导价持平，仅部分特价房的价格能够达到8.2万元／平米。

不过，在张肯看来，这个板块的优势，其实主要是距离望京比较近，都是在望京居住的人会考虑换房换到那。未来产业发展比较好，附近有公园，也有引进学校。但是，目前来看，这个片区的新房价格有点太高了，部分配套有些不行，还是有降价的可能。

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