深圳楼市首个！竞指标引入“竞现房销售建面”

来源：房产装修家居资讯时间：2024-08-03 16:10

近日，在深圳宝安有一处名为阅臻府的新项目开盘，引起市场高度关注，原因之一就是项目建设前曾是深圳首宗“竞现房”宅地。

市场公开信息显示，阅臻府此次推出314套房源，开盘前已有429批客成功意向登记，认筹比已超过100%。不过，现场销售人员表示，此次推出的房源预计在2026年9月交房，其余楼栋要等到建设成现房时再销售。

时间回到2023年8月，位于宝安区的A001-0212地块出让。根据出让条件，该地块采取“三限双竞+摇号”规则，竞指标部分首次引入“竞现房销售建面”，现房销售建面竞价上限是35520平方米，占住宅总建面约一半，也成为深圳首宗“竞现房”宅地。

当时，该地块吸引了绿城中国、华润置地、中海地产、中铁置业等近20家房企争夺。经过3轮报价即达到封顶价34.06亿元后进入摇号阶段。最终，该地块被中铁置业以34.06亿元+3.55万平方米现房销售面积竞得，成交楼面价为每平方米41385元，普通商品住房平均销售价格不高于每平方米8.86万元（不含室内装修）。

记者梳理发现，越来越多的城市推出“竞现房销售”地块。今年1月，郑州成交首宗“竞现房销售”地块。此前，北京海淀翠湖地块经18轮现场竞价后触及最高上限价格，竞报现房销售面积1万平方米。中指研究院市场研究总监陈文静表示，近两年“保交房”已经成为监管部门推进化解房地产风险的着力点之一，住建部此前就已明确“有条件的可以进行现房销售”，截至目前已有多地试点现房销售。

据华泰证券(601688)研究报告，过去三年，现房占商品住宅销售面积的比重，从2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。“我们预计全年商品住宅现房销售面积约为2亿平方米，占比提升至30%左右。”中指研究院研究副总监徐跃进表示。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，现房销售因为周转时间拉长、成本增加，更考验房企的资金实力。现房销售在逐渐推行的过程，也是房地产企业优胜劣汰和转向新模式的过程。未来一段时间，现房销售和预售将是并行的两种模式，开发商既可以选现房销售，也可以选预售，购房者也同样如此。

陈文静表示，房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联，商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整，或是未来政策的研究方向。另外，在全面推进现房销售前，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。因此，短期来看预售制改革或仍将循序渐进，全面取消预售制预计仍需要一定时间。中指研究院仍认为，未来在保障购房人合法权益的目标下，现房销售试点仍将稳步推进。

（责任编辑：王治强 HF013）