周一谈市场:成交反弹上冲 楼市调控政策不惊不喜

【 市 场 关 注 】

国家统计局城市司首席统计师孔鹏18日表示，4月份，70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，但总体仍较为稳定。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.6个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点。

5月20日，人民银行公布了“新版”贷款市场报价利率（LPR）第十次报价。2020年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，与上月持平。

5月20日，北京市住建委通报称，因违规发布房源信息、虚假宣传、炒作“学区房”以及违法群租等，21家房产经纪机构被执法部门立案查处，并要求主流互联网平台下架其发布的全部房源信息。

5月21日，郑州市人民政府办公厅印发郑州市青年人才首次购房补贴发放及非郑户籍人才购房实施办法。办法指出，在郑工作并拥有全日制本科以上学历或副高级职称(高级技师)以上的非郑户籍人才，可在郑州购买首套自住商品住宅，对上述对象在郑州购买首套自住商品住宅的，在限购审查时只审查学历、职称和教育、人社部门的认定情况，以及购房人就业状况，不再审核社保和个税证明的缴纳期限。

【 一 周 综 述 】

上周楼市成交有所回升，据上海中原地产数据显示：上周（5.18－5.24）新建商品住宅成交面积21.4万平方米，环比增加10.1%。

从政策面来看，上周政府工作报告中有关房地产方面的表述都是最近一直在强调的内容，比如住房不炒等等。房地产税也没提及，多少可以令市场松口气。总体来看，不惊不喜。因此在预期方面不会有多大变动，也不会对购买行为产生较大干扰。短期来看，市场已经过了成交集中爆发期，现在处于回归理性，震荡回归的过程。上周成交虽然出现冲高，但是市场供应最近三周出现震荡下滑，所以这种冲高动力不足。考虑到5月还有最后一周，会有翘尾效应，成交还会在高位盘整一下。

这次政府工作报告中有关房地产的表述如下：

1、新开工改造城镇老旧小区3.9万个。

旧改不仅维持相应房地产开发投资同时能改善民生，此外，旧改的区域多为城市中心区，通过改造开发可以进一步释放土地价值，可谓一举多得。上海今年旧改目标在2.8万户，和去年持平，对当年需求释放有积极意义。

2、坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳发展，完善便民设施，让城市更宜业宜居。

有关房地产市场表述四平八稳，没有新增内容。从调控基调来看，调控自住权还是在地方，并且严守住房不炒的底线。今年以来很多城市出现调控政策“一日游”的现象，说明地方政府面对住房不炒还是有相当自控力，今年楼市政策可能见不到“限购”、“限贷”层面的松动。

基于今年遇到疫情，经济等发展遇到诸多压力，还有很多不确定因素。所以从房地产层面来看，维持以往做法，各地可以有适度微调，楼市不要大起大落，平稳运行就是对经济运行最好贡献。

3、三年来首次未提房地产税。

此前连续两年均提到房地产税，房地产税是一个体系，短时期内很难出台相应法律。而且从上海和重庆试点来看，对楼市的影响有限。今后即便做相应调整，短期楼市可能会面临波动，但经过市场消化后还会回到原先运行轨道。由于住房牵涉面太广因此，预计就算出，力度也相当有限。其实房地产税不出台的效果可能是最大的，由于其不确定性，可以不断敲打市场，震慑一部分投机客。

此外，稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准、降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。

货币政策整体积极偏稳健，年内降准、降息仍有操作空间。LPR利率大概率继续下行，房贷利率也会随之下调。对买房人而言切实降低购置成本。此外，基于抵抗货币贬值的压力，推动买房者积极入市，尤其是一部分改善需求会得到明显释放。当然从房企的角度而言，也有助于融资成本降低。

总体而言，今年政府工作报告中有关房地产部分内容不惊不喜，楼市调控政策也会有部分腾挪空间，比如今后各地的人才政策，买房补贴等举动还会延续。在市场预期基本稳定的背景下，迟到的小阳春还有望持续一段时间。

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