6.5万/㎡住垃圾场边？买亦庄临铁盘，请知晓两个问题

亦庄唯一真临铁盘？两个垃圾场边？去过一次啥都没有？

从北神树地块入市、到华润拿地将做北京润府...师妹持续在跟大家同步北神树新盘的消息。

因为亦庄新盘供应不多，并且项目紧邻地铁，可辐射亦庄/朝阳两个大区，很多小伙伴非常关注这里。

今天就跟大家分享下户型情况，以及说说很多人追问的垃圾场问题。

NO.1

先说户型：主攻改善

北京润府的体量不小，规划建筑面积332097.21㎡，容积率2.5，共18栋楼，层高10-18层，1386户。

将分三期开盘，4月底首期开盘8栋楼。指导价6.5万/平米，首期开盘均价在6万/平米左右。

项目一共6种户型，纯改善面积段，最小99三居起步。

99㎡三居、109㎡三居、129㎡四居、133㎡四居、157㎡四居、177㎡四居

两个三居户型图（点击放大可查看）：

建面约99平三居一卫，没有做成传统的三面宽，而是把客厅放在西侧开窗；优势在于5.9米开窗，视野更好，年轻群体会更喜欢。

但劣势也很明显，除客厅以外的区域尺度略显紧凑，99平三居一个卫生间，南向最大的卧室不到14平，北向灵动空间8平米左右，做卧室太小只能书房或儿童游戏房。

适合年轻小两口住，最多加个娃，总体来讲不太实用...

建面约109平三居双卫，户型格局好于99平，南向三面宽、主卧套房、北向空间也不局促，户型方正，大了10平米，功能性更强。

两个四居双卫户型图：

建面约129平米四居，户型全明方正通透，北向两次卧可打通，根据不同家庭需求灵活设计；次卫也是干湿分离，洗手台放在卫生间外。

不过一个小问题是入户门正对卫生间，看重风水的同学会介意。

建面约133平米四居，两个卧室朝南，两次卧朝西；主卧L型转角飘窗，采光视野更好；格局和129差异很大，看个人喜好了。

两个四居三卫户型图：

建面约157平米四居，南向三面宽约12.4米，客厅面宽5.5米，南向双套房，主卧L型开窗，格局不错。

建面约177平米四居，项目的最大户型，四叶草格局，大改善标配浴缸、双台盆，客厅面宽做到6.1米，是157的升级版。

看下来北京润府的户型设计，还是“各有特色”的，目前项目已经开放了4个样板间（109/129/133/157），大家可以实地感受一下。

NO.2

两个垃圾场现状

位置方面，北京润府周边争议很大的两大垃圾场。

南侧直线约1.2公里左右，是北神树卫生填埋场；北侧直线1.4公里左右，是董村综合处理厂。

北神树垃圾填埋场，是北京第一个现代垃圾卫生填埋场，总占地面积32.5公顷，1996年开始运行，主要填埋生活垃圾，2014年满负荷封场。

2018年通州七环外的永乐店垃圾焚烧厂投产，北神树彻底结束垃圾处理使命；2020年北神树生态修复试点项目立项，将改造成生态公园。

2023年9月8日，北神树填埋场生态修复试点项目竣工验收圆满完成。（相关新闻链接：https://mp.weixin.qq.com/s/dcud4wjGNvVETT1bEH9h5Q）

目前，几乎没有异味影响了。

董村综合处理厂，2007年底建成，会处理厨余垃圾、少部分生活垃圾，以及医疗垃圾，师妹觉得问题可能更大一些。

前两年多次遭到附近居民投诉，7/8月份夏季臭味严重。

目前最新的回应是，预计4月底将医疗垃圾环节陆续搬迁至大兴安定新厂区。

偶尔垃圾车经过，以及炎热天气，味道上师妹觉得可能还是会有影响。

这确实算北神树项目的一个大bug，希望等医疗垃圾环节搬迁后，空气及生态能得到改善吧。

还有一点要说，大家可以发现上图中关于台湖董村垃圾场的回复，是通州区在处理。

台湖本身处于通州和亦庄的交界处，也是通州和亦庄协同发展板块，亦庄扩区后将台湖西部划到亦庄新城范围内。

根据《亦庄新城规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》，台湖被划入亦庄新城的规划范围之内的部分，亦庄开发区主导其经济管理和建设，而其他社会管理事务则由通州区负责。

自2020年7月6日起，台湖归属亦庄部分的不动产登记业务已经改到亦庄经开区办理。

也就是说台湖的卖地建设归亦庄管，垃圾场这类事项通州负责。临界地带的问题，就是不想给对方做嫁衣，所以事项可能推动的慢。

NO.3

所以到底能不能买？

有人戏称，北神树是城乡结合部既视感。

板块内啥都没有，配套建设也不完善。这其实是北京多数新盘板块的通病，师妹看来不算致命缺陷。

现有配套：商业上，2.4公里左右有个中福购物中心；教育上，3.2公里左右有北京八中亦庄分校，4公里左右有次渠中学，现有的学校都比较远；医疗上，约5.9公里有首都医科大学附属北京同仁医院。

一方面，华润带来北京润府的同时，还将带来一座万象汇商业，就在项目南侧；西南还有一小块基础教育用地，是建面约3200㎡的幼儿园。

这是华润拿地组团内包含的两个配套。

另外，项目西北侧有一块十二年一贯制学校用地，可以弥补板块内教育资源的空缺。不过何时入市引进什么学校，现在还不好说。

再说说北京润府的最大亮点，就是离地铁站200米左右即是17号线北神树站。

17号线含金量非常高，连接北京东南及东北部多个重点商圈。

其中17号线南段（十里河-嘉会湖）、北段（工人体育场—未来科学城北）已经分别于2021年底、2023年底开通运营。

目前从北神树站出发，往北3站换乘10号线，7站抵达国贸；往南2站换乘亦庄线，轻松抵达核心区。

并且，待中段建成通车后，17号线可直通工体、太阳宫、望京、未来科学城。

北京东部的重要商务区，几乎全部串联。北神树板块用来承接亦庄核心区和朝阳区的外溢就够了。

临铁200米的北京润府，又是目前亦庄离地铁站最近的改善盘，所以优势还是有的。

最后，什么人可以买北京润府？

1，不在意潜在的环境污染问题；

2，不看重教育资源；

满足这两点，就可以买，月底开盘价真的在6万/平左右的话，性价比肯定是在的。

再往后3站、离地铁站更远的嘉会湖三兄弟网签价格都在5.8万/平，北神树6万还不香么？

至于北神树和嘉会湖的产业前景/板块价值pk、以及亦庄河西这一轮价格的回调...等等问题，如果大家感兴趣，评论区留言。

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