盯着新机场 是买临空经济区里 还是买周边?

来源：凤凰网房产

上周，【京房字】推送的：新机场临空经济区是否包括固安、庞各庄、魏善庄？有答案了，引起了很多粉丝的热议，不少人在后台询问，看好和关注新机场区域，是等着买临空经济区范围里的房子，还是应该买临空经济区周边的。粉丝FIY就问，自己是航空系统的，单位去年就搬到了新机场这边，想买套家庭自住的房子，到底买哪里好。今天就和大家聊聊新机场和临空经济区。

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首先要说的是，新机场和临空经济区确实很值得期待。先看一下新机场的位置，就可以看出它的重要性。北京大兴国际机场距天安门46千米、距雄安新区55千米，首都的重要性自不必说，另一侧的雄安新区则是国家的千年大计。

雄安新区在当地一直没有规划大型国际枢纽机场，规划和建设中强化的是雄安新区与新机场之间的便捷交通联系。包括京雄城际铁路和雄安至新机场的快线（R1线）。很显然，大兴国际机场不但承担首都的部分航空运输功能（还有首都机场），同时还要承担未来雄安新区的航空运输功能。一个机场同时服务两大国家级重点区域，在中国这还是第一个。新机场的定位是大型国际枢纽机场，根据规划，新机场2022年旅客吞吐量将达到4500万人次。远期旅客吞吐量将达到1亿人次，成为各项指标位居全球前列的大型国际航空枢纽。临空经济区方面，去年9月，北京、河北两地共同批复了《北京大兴国际机场临空经济区总体规划（2019—2035年）》。这次的《临空经济区总体规划》的定位也非常之高，可以说是国内首屈一指的。大兴机场临空经济区的总体定位为：国际交往中心功能承载区、国家航空科技创新引领区、京津冀协同发展示范区。

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新机场临空经济区规划一出来，关注庞各庄、魏善庄乃至河北固安的粉丝一片“哀嚎”，他们哀叹“凉凉”的原因是这些地方不在临空经济区范围内，自己已经买的房子或即将想买的房子没利好了。事实真是这样吗？下面就来聊大家关心的问题，是买临空经济区里的，还是买周边的房子。新机场临空经济区总面积约150平方公里，其中北京部分约50平方公里、河北部分约100平方公里，包括服务保障区、航空物流区和科技创新区共3个功能片区。

其中，服务保障区主要在大兴的榆垡，主要承载航空科教、特色金融、休闲娱乐、科技创新服务等功能；航空物流区是在大兴的礼贤，同时还有一部分位于廊坊，它重点承载的是航空物流、电子商务、综合保税、国际会展、航企服务等功能；科技创新区主要是在河北的永清，重点承载的是航空导向的研发创新、科技孵化、高端制造、科技金融等功能。当然，如果房子位于临空经济区里，肯定上班更方便，貌似也更能依托区域发展带动房子保值升值。但仔细看一下临空经济区的三大功能区的定位和功能，很明显，主要集中于产业功能。这个很好理解，本身临空经济区就是一个产业功能区，依托新机场发展临空产业，产业肯定是绝对主导地位的，如果成为了一个住宅区，那么还需要设什么临空经济区呢，直接搞机场住宅区不就行了。从实际情况看也是这样的，目前在新机场周边，只安排建设了新机场的周转房，公租房性质的，提供给机场员工租住。如果是单身员工，这是一个不错的选择，毕竟上班方便，但如果有家有口，需要追求一点生活品质的，还是需要买套自己的房子的。新机场临空经济区目前正在公示各个功能区中具体区域的规划，也没有看到住宅用地，基本都是产业用地和绿化用地，下一步入市供应的土地，预计也基本都是产业用地、基础设施用地和绿化用地，很难看到住宅用地。所以，从目前来说，即便想买临空经济区内的房子，都没有可买的。

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再退一步，如果临空经济区里真有住宅项目卖了，那么就应该买临空经济区里的房子吗？答案是不一定。刚才说了，临空经济区主要是布局产业功能的，即便有住宅，也会非常少，这样会导致流通性较差。而且，居住一个关键的因素是配套，而产业功能区和居住区的配套是不一样的，比如居住区要求的学校、生活服务等配套，产业区就会考虑的少一些。总之，产业功能区各种配套都主要是为产业和办公服务的，针对居住方面的配套就要稍差一些。而且临空经济区也并不是只利好区内的区域。就拿首都机场来说，它带动辐射的是周边地区，比如后沙峪，甚至到望京都享受着机场的利好带来房产的保值增值。还有一点，临空经济区毕竟离机场很近，有些部分又在航线下，噪声也是临空经济区较少规划住宅的原因。上周的推送里说过，根据最新公示的规划图中，除了150平方公里的临空经济区外，还划出了一个更大的“框”，那就是临空经济区总体控制区。

从图上就可以看出，这个总体控制区的范围很大，大兴的庞各庄、魏善庄、安定镇等地，以及环京的固安城等地，都在这个总体控制区中。这些都在临空经济区强辐射范围内。就比如对于庞各庄地区，规划部门对其的分析就是作为新机场以及临空经济产业区发展辐射地区，未来将聚集更多的人流和活力。同时，魏善庄将来规划的新市镇，也必然是围绕着临空相关的产业，再加上各类齐全的配套，形成一个又宜居又能达到职住平衡的地区。因此，与其死盯着临空经济区，还不如多看看周边，可能更合适一些。

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回到粉丝FLY的情况，因为家庭人口较多，有老有小，需要一个三居室，而且还追求一定的生活品质，物业要好，所以不太可能去租周转的公租房住，还是想买一个三居的自住房子。对于他来说，通勤就是首要考虑的问题，有车的他可以开车上下班，但不希望距离太长，半个小时能到单位。而且，因为自己有北京的购房资格，FLY还是更倾向于买北京的房子。这样，他就有两个选择，一是买天宫院一带次新的二手房，但存在一个问题，就是他兜里的“子弹”不多，算算首付能拿出100万出头。而天宫院一带次新的二手房单价一般都在4万以上，400万左右的总价，二手房的首付又要高一些，还是拿不出来那么多钱。况且FLY更希望买新房，那他的选择就是考虑临空经济区周边的庞各庄、魏善庄等地。目前，这两个区域在售的有三个新盘，魏善庄的中海云熙和金茂悦，以及庞各庄的中海云筑，不过都已经大都是销售一年多的项目了，目前还剩余一些尾房。FLY比较了一下这两处地方，更倾向于庞各庄，因为庞各庄离4号线起点站天宫院站大约5公里多，进城要更方便一些。距离机场则是10多公里，开车20分钟上班。而且又不在航线下方，没有噪声困扰。此前，庞各庄也是不少低密度别墅类小区比较集中的区域，居住的舒适较高。目前庞各庄在售的项目是中海云筑，是个限竞房，也是卖了一年多的老盘了，价格上相比当年土拍时每平米42158元的限价，已经降了不少，目前只有38000元/平米。多说一句，庞各庄当年的限竞房定价确实有点高，每平米4万2的价格，已经和天宫院区域的次新二手房相差无几了，毕竟天宫院还守在地铁边。所以开发商根据市场情况下调价格也情有可原。想选的房源更多一些，FLY的另一个选择就是同样位于庞各庄的和悦春风项目，去年9月保利在土地市场拿下的限竞房地块，预计将在近期开盘销售。土拍文件上，该项目的销售均价也是不超过42158元/平米，但参考中海云熙，和悦春风的实际售价肯定不会是4万2。FLY从销售人员口中得知，目前项目的价格还没有确定，但对外的口径是97万元首付起住精装三居，该项目三居最小面积的户型是82平米，那么计算下来，起价应该是3.4万元/平米左右，要更便宜一些。“之前看过一些报道，一些限竞房小区用的是高低配，就是又有高层，又有别墅，结果很多绿化、配套都放在了别墅那边，所以还是想买一个纯的普通住宅小区。”FLY说，相比价格，这是他对和悦春风更感兴趣的原因。和悦春风总占地8.84万平米，总建面17.32万平米，容积率2.0，规划36栋，1914套房源，是一个规模较大的小区。

这里多说一句，大家买房子，也尽量买规模大一些的小区。因为无论是周边配套，还是一些公共服务，规模大、居住总人数较多的小区更容易受到关注和安排。和悦春风全部规划为5-11层的洋房，全部一梯两户，户型从76平米的两居到1百平米出头的四居不等。小区自身配建了2200平米社区商业，还配套建设了一个2400平米的公立幼儿园。FLY的孩子才出生，过两年正好是要入园的时候了。看了户型图，FLY纠结了，86平米的三居，总价要低个十万元出头，而且客厅270度L型大飘窗是最吸引他的。但同时又觉得89平米的三居也挺好的，就是价格要略贵一些。

专家告诉他，既然是有老有小的一家人居住，那么就要考虑将来的使用功能。89平米户型的次卧要更大一些，适合两位老人的居住，而更小一点的次卧可以用来作为儿童房。

而且，86平米270度大飘窗固然诱人，但89平米的三面宽也是一个很大的优势。为什么面宽越大越好，很简单。大面宽自然采光要更好，房间的宽度和深度之比越大，动线就会更合理，居住就更舒适。89平米的户型是南向三面宽，客厅和两个卧室全部都朝南，舒适性显然要更好。“算了一下，89平米总价大约300万出头，即便是40%首付的话大约是120来万，在可以承受的范围，关键是自住完全够用，可以一步到位了。”FLY说。

来源：京房字

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