恒隆仍然谨慎 陈启宗交班陈文博（实录）

1月30日，恒隆集团和恒隆地产宣布重磅人事变动。

据公告，陈启宗将退任集团董事长、执行董事及执行委员会主席职位，而恒隆即将迎来由家族第四代陈文博掌控的新时代。

在恒隆集团内部，寻找接班人是一件长期井然有序推进的工作。陈文博的接班，也并非一蹴而就，也经过集团内部长期的观察。

同日，恒隆集团和恒隆地产亦召开了2023年全年业绩公布新闻发布会。会上，仍为集团董事长的陈启宗和“下一代”陈文博均有出席，他们对公司相关人事安排进行了详细回应。

保持风格

根据具体安排，陈启宗将于2024年4月26日举行的恒隆集团及恒隆地产各自股东周年大会后，正式卸任。

此后，其不会担任董事会非执行董事职位，但会被授予集团“荣誉董事长”职衔，以肯定他过去作出的重大贡献。恒隆集团评价称：“陈启宗先生的远见及领导能力为集团的持续增长奠定稳固的基础。”

在此之前，陈启宗1972年加入恒隆集团，且自1991年起担任董事长领导负起领导责任。

恒隆集团由陈启宗父辈陈曾熙于1960年9月在香港创立，整个60年代发展迅速，短时间内成为当地最大型的地产发展商之一。当恒隆在1972年上市时，市值亦是同行中最高的。而在陈启宗治下，恒隆更维持了一套相当独特的经营风格。

有别于同行，这家港资发展商长年专注于自持高端商业地产，并以稳健为经营的重要衡量标准，从管理层架构、公司治理到项目拿地、建设、招商、运营，无不稳扎稳打。

时至今日，他仍然保有这种态度，尤其当世界已越来越陷入到纷乱之中。“世界是一直在改变的，过去几年世界变化特别快，而且变化的方向并不是令人鼓舞的。”陈启宗在业绩会上分享。

他认为，目前大家应该秉承的策略是“保命保本”，而非寻求大发展。因此，对于要作出大资本支出的项目，要十分谨慎，因为这个错误可能是致命的。

接班人陈文博表示认同，他提出恒隆过去的生意模式和商业方针，即在中国内地发展最高端的商业项目，是一个很清晰很稳定的方向。他相信：“未来这几年，公司不会发生策略上的大变化。”

陈启宗对陈文博表达了认可。他透露，公司挑选接班人是一步一步走过来所形成的结果。

“2014年之前，我也有想过，是不是一定要由陈家人接班。”其称，不过，当时自己和公司董事会已经观察了文博4年，都觉得他有接班的可能性，才最终有把握下决定。

资料显示，陈文博于2010年加入恒隆集团。从基层做起，最初在租务管理部门任职，负责集团位于内地的在建项目工程，后逐年升迁为行政助理、高级经理、助理董事等。

如上所述，2014年之后陈文博被认为有接班的可能，因此他在2016年被选举为执行董事，正式进入核心管理层。

2020年9月，陈文博再升任恒隆集团和恒隆地产副董事长，与行政总裁卢韦柏一起组成集团中坚管理层力量，并独立管理集团位于内地的重要业务。

目前来看，未来恒隆集团新领导班子的核心人物将是陈文博和卢韦柏。

仍然谨慎

“谨慎”、“审慎”仍然是恒隆业绩会上被提及最多的词语。过去如此，如今外部环境越来越多变化，恒隆管理层也越来越多谈到“谨慎”。

最新业绩披露，截至2023年12月31日止年度，恒隆地产整体租赁收入上升3%至港币103.16亿元，且年内未有录得物业销售收入。

其中，内地物业组合的租赁收入按人民币计值上升8%，按港币计值，因贬值影响则降只3%正增长；而香港物业组合录得2%的租赁收入增长。

从增幅看，恒隆地产全年在内地和香港的租赁收入增长，但要比上半年的数据13%和4%要低。这一方面来自2022年上半年的基数确实太低，另一方面也因为2023年下半年国内经济恢复放缓，人们在消费上趋谨慎。

不过，恒隆地产内地整体租赁收入录得人民币62.63亿元。最重要的高端商场收入录得8%的稳健增长至49.63亿元，办公楼有5%增长至11.61亿元，酒店部分反弹90%实现1.39亿元收入。

高端商场方面，上海恒隆广场收入同比增长10%；上海港汇恒隆广场6%；无锡恒隆广场12%；大连恒隆广场19%；昆明恒隆广场7%；武汉恒隆广场8%；仅沈阳市府恒隆广场有1%的跌幅。增长方面较上半年数据有所回调。

次高端商场方面，沈阳皇城恒隆广场收入同比降2%、天津恒隆广场同比下降5%、济南恒隆广场上涨4%。次高端商场全年表现反而比上半年要好。

陈文博称：“今年（2023年）头4个月的增长势头非常强劲，但从5月中旬开始逐渐减弱，并在下半年延续趋势，最终导致今年以人民币计值的租赁收入增长率为个位数。”

香港方面，恒隆地产整体租赁收入录得33.49 亿港元。代表核心资产情况的零售和写字楼均有增长，表现为4%和1%。住宅及服务式寓所则有7%的回调。

受访港旅客人数回升和香港经济复苏的带动，恒隆地产香港租户销售总额上升了14%，主要商业及旅游区物业组合的整体租赁收入录得6%的增长。写字楼方面也可以说基本挺过了近几年的低迷市况，仍维持了正增长。

核心业务保持了稳定，财务方面，恒隆地产截至期末借贷总额继续上升至507.04亿港元，净债项结余为453.52亿港元，净负债率为 31.9%，较2022年末的28.1%有所上升。

管理层指，负债上升的原因是“内地及香港的资本支出。”过去几年，恒隆地产持续对旗下物业进行翻新改造，而且还有不少在建工程，这些都是公司资本支出的方向。

陈文博透露，2024年是恒隆建筑工程的又一个高峰，全年预计要建设36.5万平方米物业，包括杭州、无锡和昆明的项目。财务总监赵家驹就指，公司今年资本性开支或达60亿港元，因此除已计划的开支，不会随便增加其他支出。

所以土地方面也会继续持保守态度。卢韦柏称，恒隆没有特别着急需要补充土地储备。“目前整个市场比较不明朗，我们也希望储备多一点弹药，做一些比较安全的决定。”他说。

以下为恒隆集团及恒隆地产2023年全年业绩发布会现场问答实录节选，为粤语编译普通话：

现场提问：公司会不会趁低吸纳一些土地储备？

卢韦柏：土储方面，香港我们仍有一些还没销售的物业，所以我们也没有特别着急需要补充土地储备。内地方面，2024年应该会是恒隆历史上最忙碌的一年，我们有很多土地储备在兴建物业，包括杭州、无锡和昆明的项目。

而且目前整个市场比较不明朗，我们也希望储备多一点弹药，做一些比较安全的决定，所以我们也不会着急区补充很多的土地储备。

陈启宗：提问者对我们公司的策略可能不是很清楚。恒隆一直不强调土地储备，我们买两三块最优质的土地，就能支撑很多年的发展。不能将别人的模式，套在恒隆身上，也不能将恒隆的模式套在别人身上。

现场提问：接班时刻，是否有锦囊妙计传授给儿子？怎么看内地的地产市场？以及怎样看2024年内地的消费增长情况？

陈启宗：世界是一直在改变的，过去几年世界变化特别快，而且变化的方向并不是令人鼓舞的。所以我曾经跟大家讲，现在是“保命保本”的时候，而非寻求大发展的时候。

未来几年，我相信外围环境还是会比较困难，但恒隆在财务管理、风险管理等管治工作都已经上轨道，没有太多需要担心的地方。要注意的点，就是不要做大的资本支出，这个错误可能是致命的。

陈文博：公司多年的方针是在中国内地发展最高端的商业项目，这是一个很清晰很稳定的方向。我相信，未来这几年，是不会发生策略上的大变化的。

主席（陈启宗）刚刚也讲了，未来几年是“保命保本”的时候，保守一点是相对好的做法。2024年公司在内地有很多工程要跟进好，大概要建设36.5万平方米的物业。

卢韦柏：发展项目一直占恒隆集团内部非常小的比例。目前公司在武汉、昆明的发展项目，预计在今年年初或者中期，会陆续落成。目前这个年代，现房销售是比卖期房要好的。恒隆是卖现楼的，而且项目旁边你会看到有一个很好的商业配套，所以我希望项目落成之后，会有好的销情。但我们也看到目前的市场是比较困难的。

零售方面，目前我们看到1月份的零售是有放缓的，但2月份春节期间可能会有回暖。总体而言，我们持审慎乐观态度。

现场提问：能否讲一下确定接班人的过程，是否有其他候选人？

陈启宗：任何一家公司都不可以只是从控股股东家族里面，去找接班人。所以2014年之前，我也有想过，是不是一定要由陈家人接班。不过，当时我们已经观察文博4年了，董事会的成员和我自己，都觉得他有接班的可能性。

前期我们也是没有一个定论的，直到2014年期间，我们才比较有把握。所以文博直到2016年才进入董事会。

我们挑选接班人是一步一步走过来，所形成的结果。

现场提问：在目前前景比较不乐观的时间进行交棒，对于接班人来说是不是一个比较大的挑战？

陈启宗：交棒的时间“择日不如撞日”，明天怎么样，是更好还是更差，没有人知道。所以今天交棒就很好。

陈文博：我反而很欢迎这个挑战，希望在如此的环境下面，能学到更多的东西。

现场提问：退休后有什么打算？

陈启宗：我个人兴趣很多很广泛，喜欢看书喜欢旅游，所以不用担心。

现场提问：杭州项目和昆明君悦酒店开业时间是否有更新？

陈文博：杭州项目目前进度很快，预计明年开幕，甚至今年年底会有一个试营业。昆明君悦酒店则预计在今年6月前就能开门营业。

现场提问：再次询问退休后具体打算？以及陈文博先生对接班是否具有信心？

陈启宗：对我来说退休不退休没有太大的影响，我一天的工作十分忙碌，现在少了一件事，还会忙的不得了。我相信我的生活还是会很多姿多彩的。我身体也没有问题。

陈文博：其实主席一直对我们管理层比较有信心，给我们的空间都非常大。我相信，未来我们的管理方式和工作习惯，不应该会有很大的改变。

2023年在这比较困难的环境下，我们还有8%的增长，一个很不错的表现，未来我们对自己也继续会有很高的要求。

陈启宗：过去这10年，我在内地一个论坛上，一直讲内地的住宅房地产市场是不可持续的。大家都点头，但没有人行动，因为音乐还没有停止，大家还玩得很高兴。对内地的住宅房地产，我早就有相当担忧的地方。

但前两天，我在香港碰到内地的朋友。听说有部分人担忧，中国内地的经济在很长一段时间里都不会好转。听了这些话，我大吃一惊。

我觉得，机会总会回来的。虽然这次的熊市比较复杂，因素很多，暂时还不是入市的时机。但不需要太过悲观，机会仍然在。

现场提问：什么时候是“拥抱熊市”的时间？恒隆接下来有什么财务管理的措施？

陈启宗：目前的情况是，“此熊非彼熊”，相比以前情况复杂了很多。我觉得，目前不应随便的乐观，但也无需太过悲观。不要自己吓自己。

赵家驹：今年公司有很多进行中的工程，资本性开支今年可能会达到近年来的高峰，大约六十亿港币左右。所以对于非必要的资本性开支，我们是非常谨慎的。对于市场环境的复杂性，我们是很审慎的。

同时，恒隆集团的净负债比率在去年年底是有很健康的数字的，约28.6%。恒隆地产则约31.9%。作为一家以租务收益为主的上市公司，我们的杠杆水平是十分健康的。

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