观点直击 | 恒隆业绩半年考 陈启宗称So far, OK

观点地产网 这是恒隆第一次用网上直播的形式召开业绩发布会。

但似乎其他一切都没有变化。就像主持人说的：“我们的团队全部都照常出来了。”董事长陈启宗，行政总裁卢韦柏、首席财务总监何孝昌以及执行董事陈文博全员出动。

同时，恒隆业绩增长的态势没有变。今年上半年是一段非常不简单的日子，恒隆的业务受到新型冠状病毒疫情冲击。

“过去2、3月的时候是非常严峻的。”卢韦柏指出，六个月里有两个月没有开门做生意，基本上已经预定失去了33%的业绩。但还好4月份之后市场恢复得不错。

“内地有奢侈品品牌比较丰富的商场，我们从4月开始看到一个非常强劲的V型反弹。”其称。体现在报表数据上，恒隆上半年内地物业组合的租赁收入仍然增加9%，达到20.62亿元。零售额也有6%的正增长。

恒隆在内地最主要城市上海的两个物业——上海恒隆广场，上海港汇恒隆广场期内分别录得收入8.61亿元、4.53亿元，增幅为4%和15%。零售额方面，表现就更好，分别实现介乎7%至17%的同比增长。

而去年开业的昆明新项目昆明恒隆广场，正在迎接一系列新的奢侈品品牌进驻，商场部分期内录得7400万元租赁收入。

“四五六月的回升是令人鼓舞的。”卢韦柏表示，过去几年一直进行的消费回流，在最近几个月有了明显的体现。2016、17年中国居民的奢侈品消费，仅有约28%是发生在内地，其余都是在海外消费。

“但是今天，其实大部分内地的客户都不能旅游，反而所有的消费，尤其是奢侈品的消费，差不多可以说100%发生在内地。”他说这是一个非常大的改变。虽然后续旅游会慢慢地恢复，但内地客人的消费习惯则有望能保持下去。

另一方面，税务方面的放宽亦有助于刺激奢侈品消费在疫情后的反弹。据悉，自今年5月1日开始，上海恒隆广场成为全国首个离境退税即买即退集中退付点。

除经济大环境的利好外，恒隆本身在复工复产后也做了不少获客措施，促使买家回流。“我们有恒隆会，我们通过恒隆会可以获取大数据，知道客人在以往不同的时间买过什么产品。”

恒隆会是恒隆集团于2018年9月，在上海恒隆广场推出的“全新顾客关系管理计划”，即类似VIP会员制度。

据了解，恒隆会会员将能够享受并满足为个人度身订制的各种独特购物消闲需要和服务要求。某些指定会员还有机会获邀参与海外旅游、国际时装周、品牌全新货品发布会等活动。2019年，该会员制度陆续在恒隆所有内地项目内推行。

“所以当疫情过后，恒隆可以主动出击。”卢韦柏说，目前很方便能叫客人回来，并且告诉他们有什么新产品。同时，恒隆也同时推进一些线上线下活动，帮助客人了解恒隆广场的上新情况。

因此，“就算有一些商场人流跌了三四成，但是销售可能只是跌了一个单位数字。”卢韦柏提出，恒隆客户忠诚度很高。而公司接下来还会继续加大在内地的投资，会引进更多的奢侈品品牌，会做一些资产提升优化，令旗下商场成为更适合进行奢侈品消费的场所。

“奢侈品购物不止是购物本身，是一种享受。”陈启宗决定要讲几句，他说恒隆确实在向奢侈品市场挪移。过去几年，恒隆一直有进行资产提升，包括将类似上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场，“原本是一个四星级的，现在提升为顶级的五星级商场”。另外一些较新的项目，例如昆明恒隆广场则从第一天开始就是向五星级档次发展的。

陈启宗谈到近期中美关系的交恶，他认为这对内地的奢侈品市场有利。“目前国内在税务方面、条款方面、法规方面，已经有很多的调整。”陈启宗表示，现在在中国内地购买奢侈品，价钱已经和外国很相近，那为什么还要出去买？尤其当目前国内正强调刺激内需。

此前，市场上有一些声音对经济恢复情况不太乐观，陈启宗说过去自己曾谈到要“拥抱熊市”，但“拥抱熊市并不意味着要着急”。其指，目前说熊市还为时尚早，“有些东西是要慢慢看的，要看其他的行家如何看待市场。”

陈启宗提到，所有的国际奢侈品品牌都意识到中国是最大的市场，过去几年它们对中国内地市场非常积极，开店铺很踊跃。“比如去年、今年和明年，这三年之内可能有70个大牌子在我们六七个商场里签约，这不只是上海。”

而恒隆的看法和这些大牌子的看法是很相近的，他总结。

以下为恒隆集团、恒隆地产2020年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：比较关心内地消费市场增长是否能够持续。关于内地奢侈品需求，看到有V型反弹，但持续性会有多强？

卢韦柏：我们有信心，也看到最近一个月——7月的数字依然是鼓舞的，尤其是奢侈品。

最主要原因是在过往几年，第一，回流消费。2016、2017年，当时内地的奢侈品消费可能在100%里面占28%、27%。但是今天，我想大家都知道，其实大部分内地的客户都不能旅游，反而所有的消费，尤其是奢侈品的消费差不多可以说100%在内地，这是一个非常大的改变。

当然旅游会慢慢地恢复，这100%可能也会稍微下调，但是只要我们有信心，将这个习惯成为一个好的经验。当客人知道留在内地购买奢侈品，可能比起他以前去外国消费的体验更好的话，我们很有信心，内地奢侈品这个消费习惯会继续形成。

在未来六个月，疫情是猜不到的，但是我们看现在的势头，下半年强力的反弹应该会继续延续。

现场提问：如果是一些比较高端的消费反弹幅度较快，这会不会加快恒隆提升商场更走向奢侈品方向？

卢韦柏：在我们的定位方面，董事长在很多年前也说过，当我们选址、买地、兴建商场，或者找商户的时候，基本上我们的宗旨都是希望做到呈现一个最好的商场。

其实现在你会看到，除了上海两个非常成功的商场以外，可以说在二线城市我们的无锡恒隆广场，或者刚刚开业的昆明恒隆广场，已经慢慢步入正规，或能呈现我们的想法。

如果你的问题是，我们是不是有意愿继续将我们的商场引入更多的奢侈品牌，答案是“是的”。我们绝对有信心，因为我们的理念，我们懂得做这个。未来希望我们继续做多点，也希望在未来几年可以做得更好。

现场提问：恒隆会不会继续增加投资去提升内地的商场素质，从而增加奢侈品的比例？

卢韦柏：我们会有更多的计划，将一些有机会可以吸纳更多奢侈品的地方进行优化。当然，接下来商场的开幕依然会做到这个势头，包括武汉恒隆广场，我们希望至少做到昆明这样，或者比昆明开幕更好的成功。

其实我们的商场里的销售额大幅提升，除了是消费回流之外，也有不少是我们自己推动的。很简单，不是一些惊天动地的事。当我们有了“恒隆会”（顾客关系管理计划）之后，其实我们有了所有的大数据，知道客人以往不同的时间买过什么产品。

所以当疫情过后，叫他们回来并且告诉他们有什么新产品，恒隆可以主动出击，这和以往有很大的不同。也因为我们有线上线下的活动，可以使他们看到很多的产品在恒隆广场可以买到。

内地有奢侈品品牌比较丰富的商场，我们从4月开始看到一个非常强劲的V型反弹。当然一些不是奢侈品的品牌，其实真的要看客流，但是客流其实也要看当地政府对疫情的关注和所有严格的控制。所以你会看到，一些要靠客流的商场可能V型就没有奢侈品反弹得那么快，可能只是缓慢一点。

但可以看到四五六月的回升是鼓舞的。就算有一些商场的人流跌了三四成，但是销售可能只是跌了一个单位数字。所以我们希望疫情不要再恶化，希望回升可以继续持续。

现场提问：恒隆如何看待下半年香港的零售方面的表现？同时，恒隆具体将如何支援租户，包括香港和内地？

卢韦柏：内地和我们预期一样，其实我们所有的支援已经在6月中完结。可以说内地所有情况都恢复正常，所有减免也已经在上半年发出。

香港方面我想情况有一点不同。香港的环境，尤其是今天我们做不到平时做的记者会的原因就是，我们有第三波疫情，所以我们预期未来的零售额也会有一个相当的压力。

恒隆香港的资产组合中，其实我们有好几个商场都是一些住户的地方（比较民生向的商场），那些影响是比较小的。其实在疫情期间，超级市场生意是非常好的，或者有一些熟食市场也恢复得非常好。我们也比较担忧一些要靠游客的地区，包括铜锣湾和旺角，我们的情况都会和整体市场零售额的跌幅略微差不多。

我们依然采取观望的态度，希望不会越来越差。但是这个我们也很难控制，我们的组合中，因为有不同定位的商场，希望可以减低对收入的影响。

在租金宽减优惠方面，其实每一个案例中，我们会按照客人的销售额去拟定宽减措施，我们当然不会一刀切。因为有一些像我刚才所说的，反而在疫情下做更多生意的租户。有些当然像戏院，或者一些政府今天还需要他们关闭的场所，需要我们更多的帮助。所以不会用一刀切的宽减方法，我们会把客户的长远发展和关系作为依据，希望用纾困的措施帮助他们一起渡过难关。

我们的领导团队和香港的同事，差不多每个星期都会看那个数字，看如何使每一个持份者都拿到一个平衡点，使每一个租户、投资者、公司利益可以采取一个平衡点，从而使大家一起渡过难关。

现场提问：7月香港零售额的势头是不是持续下跌着？

卢韦柏：我不可以说具体的数字，可以告诉大家7月15日之前比起6月是更好的，因为第三波疫情那时候还没出现，那时候会看到所有的餐饮、商场的人流都是比6月更好的。

但是在7月15日之后，因为政府有不同的措施，使人流大幅减低。我自己也觉得7月第二个星期之后的情况不是很乐观，但是希望疫情能够控制住，市场得到更好的反弹。

现场提问：请问主席对于零售的前景以及香港楼市的看法。也知道主席一向都拥抱熊市，这次新冠疫情会不会带来一些新的香港投资机会？

陈启宗：今天还是言之过早，拥抱熊市并不表示要着急，有些东西是要慢慢看的，也要看其他的行家如何看待市场，如果行家都看好的话，那就没什么熊市，这要再观察。不过我们还是会继续物色好的机会。

我在这个行道已经40年了，我还没见过什么时候像今天这样。韦柏刚才说了，今天香港有三件事是大家要面对的，第一，疫情。第二，香港去年的暴乱，会不会反复我们不知道。第三，中美关系全面开始“冷战”。这些是很不利于做生意的。在香港暂时还是看得不太透彻，比如疫情，第三波之后还会不会继续越来越差？这个没人知道，所以这是需要更多观察的。

但是内地，第一奢侈品市场的情况，真的是非常令人受鼓舞的。不只是我们这么看，更要看大牌子，他们开店铺开得很厉害，对中国内地的市场非常积极，这个我们绝对是知道的，因为我们和他们有很多的接触和来往。

比如去年、今年和明年，这三年之内可能有70个大牌子在我们六七个商场里签约，这不只是上海，其实大部分是在上海之外的。我们的看法和大牌子的看法是很相近的，比如昆明，GUCCI本来就在的，LV现在也开了，很多的大牌子都在这里。

刚才有一个问题，是不是慢慢地我们向奢侈品市场挪移？可以说是，也可以说不是。是，是因为我们有一些商场原本不是这样的，但是会慢慢变成这样，举个例子，上海的港汇广场原本是一个四星级，现在绝对是一个五星级，所有的大牌子基本上都在这里，无锡也一样，2013年开始的时候是四星级，现在绝对是一个顶级五星级的商场。

另一方面，因为我们很多商场在开始设计的时候，已经有这个理念在其中，例如昆明，从第一天开始就是向五星级档次发展。我相信武汉也会越来越好，可能一开就是全市最顶级的商场。另外一个是大连，原本不是很多这些一线品牌，最近一两年已经有很多大牌子和我们签约，有些是差不多要签。这三四年左右，有80多个这样的租约。

我们向这方面挪移，也可以说我们向来都是希望达到这个目的，现在越来越好，生意越来越好。外面环境这么差，这门生意对我们来说是最重要的，是我们的主利润，是非常好的。

现场提问：中美关系现在持续恶化，这会不会影响整体中国的经济前景？会不会影响奢侈品牌的销售？

陈启宗：其实中美关系的交恶，对内地的奢侈品市场是轻微的好，不是不好的事。为什么？因为政府一早就意识到有这个可能性，所以放宽了很多，在税务方面、条款方面、法规方面，已经有很多的调整。

现在在中国内地购买奢侈品，已经和外国价钱很相近，不值得再出去外面买。再加上现在不止中美交恶，美国还找来其他的国家和中国对垒，中国人去欧洲是不是一定像以前那么开心？会不会被人歧视？可能将来出去购买的人会越来越少。不在外面买，而以前中国比外国贵，现在这不再是事实，是一样的价钱，那为什么还要出去买？

还有一个原因，“恒隆会”现在非常成功，这也是把客户留在中国内地，特别是留在我们的商场里的一些很有效的手法，所以我觉得内地的奢侈品市场是向好的。

还有一点，就是国内出口一定会放缓，出口放缓的话，怎么刺激经济？最有效的方法就是要刺激消费，而奢侈品市场虽然不是很大的份额，但是很重要。所以现在政府刺激消费对于我们来说也是好事。

现场提问：如何看内地写字楼的市场？

卢韦柏：首先我们选的地点。恒隆在内地所有的商场的地点都是王中之王，是位置非常好的地块。当然你会看到市场的空置率是比较高的，但是会看到我们的数字是相当理想的，虽然有一点回落，原因办公楼尤其是内地的办公楼，我们没有租金宽减。整个行业没有这个需要。

如果其中一些租户不是跨国公司或大公司，可能承受不了就离开了。但是我们客户的素质是非常高的。其实我们在上海恒隆广场的办公楼还有一些跨国公司是趁这个机会去扩张，希望利用这个机会将他们的办公楼地点可以做得更好。

当然整个市场的压力是存在的，但是我们深信因为我们的地点和我们的素质，并且我们的清洁要求非常高，使客人感觉到非常安全，他们是绝对有信心在我们的办公楼上班。我看到有压力存在，但是希望我们的素质可以抵抗这个挑战。

另外，我们在内地除了做一些传统性的租赁，其实也尝试着一些新的租赁。例如在昆明已经做了一些改变，帮客户装修。因为我们已经装修了，如果他们暂时没有预算做装修，其实他会宁愿贵一点都会搬进去。我们有一两层已经成功租出，也可以看到租金比起传统的租赁更高。

另外，我们也尝试做自己的联合办公品牌。我们在无锡已经开始了，并且租赁是非常理想的。

现场提问：关于武汉恒隆广场，新冠疫情对这个项目的竣工会有什么影响，对招租方面会有什么不利的影响？

陈文博：在建设方面一定有影响，目前我们预计大约有四个月的延迟影响，但是我们也做了很多措施，到今天工程也已经是全速竣工的状态。同时我们也会做核酸检测，在保证大家安全的情况下才可以回到工地开始竣工。

招租方面，也有一段时间的影响，但是到今天，大家对我们的信心还是很大的，所以招租率超过50%，接近60%。

卢韦柏：我们的办公楼，年底会竣工，第一批客人也会在11月左右正式入伙。在疫情不会有一个转坏的情况下，我们预计商场会在明年第一季或第二季初会开幕。根据我们的经验，开业的时候预计能和开昆明时取得同样的成功。

现场提问：关于杭州，2024年分期落成的杭州项目，进度会不会有特别的改变？

陈文博：我们正在全速进行着这个我们非常重视的杭州项目。目前仍然希望保持2024年的竣工日子，也希望可以尽快开幕，目前的开幕日子没变。

现场提问：关于香港的楼市，上半年我们还没有出售的一些物业，怎么看待未来这12个月或一年多的楼市市场？

何孝昌：整体上疫情使成交量和成交金额都有所下跌，我相信限聚令对看楼人数和意欲都有影响，但不知道疫情怎么发展，现在来看楼价可能是窄幅调整也不一定，始终香港对于住的需求也是有的，也要看供应的情况，整体上12个月内我不相信有很大的改变。

其实我们上半年也卖了一间复式的单位。只不过是会计的准则，浪琴湾最后一个单位已经在5月份卖了，收入和盈利要在下半年才能入账。

现场提问：关于非核心资产的出售，我们有没有计划出售这些物业？

何孝昌：过去很多年来我们都有留意市场，适当的时机也会把部分非核心物业放手，但是很肯定来说，恒隆没必要把非核心物业贱价出售，因为大家都看到我们的财务情况相当稳健，适当的时候有合理的价钱我们会考虑。

现场提问：恒隆会不会再有机会在内地买到新的项目？特别是主席觉得昆明西南城市的表现理想，会不会再考虑在其他二线城市买地？

陈启宗：我们一直都在看，买到的时候就向各位公布，很多人对内地的认识不太够，觉得昆明很远的，其实昆明是全中国的西南大门，你要去东南亚的大门在哪里？第一就是昆明，第二就是广西。

另外，昆明是全中国第四大国际飞机港口，并且那里气候非常好，中国古代都把它叫做春城，四季如春，有一些朋友知道我在那里建住宅，已经和我说“陈先生，给我留一个单位”，所以昆明是非常好的，还有很多其他地方都不错。

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