深圳楼市“凉凉”：业主开启降价卖房潮，连豪宅也“失守”了？

文 | 新浪财经 徐苑蕾

57亿销售额！深圳豪宅市场再现“日光盘”，深铁前海时代尊府270套千万豪宅在6小时内被抢购一空，如此盛况让人们在充满凉意的深圳楼市中看到了一缕曙光。

作为楼市抗跌的风向标之一，今年以来，深圳豪宅市场表现可以说是异常焦灼。成交量方面，深圳豪宅在四个一线城市中跌幅排在首位，且没能逃过降价的命运，单价破10万元的豪宅成交套数有所减少。

豪宅市场只是深圳楼市的一个缩影。下半年以来，为了刺激楼市复苏，深圳接连祭出认房不认贷、下降二套房首付比例以及调整普宅认定标准等政策组合拳，不少业主则开启降价卖房潮，自9月开始，深圳一二手房成交量均出现回升。

有中介人士透露称，目前深圳楼市中的投资客已经被震荡出去，剩下的都是刚需和改善需求。但是客户加杠杆的意愿没有增加，希望能少贷款就少贷款。“目前成交量已经筑底，2024年价格调整在所难免，此外是否会逐步推出放松限购、放开限售等政策，值得期待。”

深圳再现“日光盘”

今年9月，深圳千万级豪宅项目——绿景白石洲和金地环湾城接连开盘。然而即便新项目价格与周边二手房价格严重倒挂，这两个项目去化率只不过6-7成。直至近日深圳豪宅市场再现“日光盘”，人们才在低迷已久的深圳楼市中感受到一丝暖意。

上周末，深铁前海时代尊府开启线上选房，仅仅用了6小时，270套约189-249㎡的大平层全部售罄，销售额达到57.38亿元。截至选房当日前一晚，该项目的冻资入围人数为553批，冻资入围比例超1：2，相当于两个人抢一套房，提前锁定“日光”。

据了解，前海时代尊府作为前海时代系列的三期项目，位于前海CBD桂湾中央，是深铁集团打造的超百万平方米TOD城市超级综合体。项目备案均价约9.9万元/平方米，最低单价约8.4万元/平方米起，套均总价1850万元，最便宜的一套1600万元，最贵的高达2855万元。

去年在疫情严重影响之下，深圳楼市“日光盘”有四个。今年全国楼市高开低走，直至年末，深圳才追上去年自己的“日光”成绩。在深铁前海时代尊府之前，今年深圳“日光盘”还包括信义金域半山、海德园以及深房光明里。

一位房企人士表示，信义金域半山、海德园均是加推盘，而且有上半年的行情加持，深房光明里则属于刚需改善，这三个项目“日光”难度都不算高。因此，深铁前海时代尊府能够实现“日光”，对年底深圳楼市的行情来说确实有一定的提振作用。

根据链家网数据显示，前海时代的政府参考价为10.71万元/平方米。而根据媒体报道，前海时代二手房挂牌价一度高达18万元-20万元/平方米的天价。撇除地理位置、配套资源等优势，单单是在一二手房的价差之下，“买到就是赚到”的心理期待自然让更多买家蜂拥而至。

豪宅卖不动了？

在一个城市的大盘中，豪宅的成交只能算是凤毛麟角，但是由于部分楼盘户型大、总价高、利差吸引，豪宅市场常被视为楼市的风向标之一，在市场上行时反应最快，在价格下行时则较为抗跌。

实际上，今年以来，深圳豪宅市场的表现可以说是非常焦灼。根据中指院数据显示，2023年1-11月，在四个一线城市中，北京、上海、深圳的千万级豪宅成交套数同比均有一定程度的下滑。其中深圳跌幅达到22.74%，远高于北京和上海的0.44%和6.38%。

另一方面，即便是千万级豪宅，也没能逃过降价的命运，单价破10万元的豪宅成交套数也在变少。中指研究院数据显示，最明显的也是深圳，截至今年12月中旬，单价破10万元的豪宅成交套数仅2604套，同比下降近5成。

深圳中原研究中心数据则显示，11月，深圳房价排名前十的多个豪宅片区挂牌均价出现下跌。其中，单价最高的深圳湾片区挂牌均价少见地跌破20万元/平方米。

一位中介机构人士表示，今年不少原本1500万以上的房源都降到了1000万，现在2000万以上的房源中介才会视为豪宅，因为在深圳1000万-1500万区间的房源结构非常复杂。

量价齐跌的情况下，今年11月底，深圳调整楼市政策，取消了总价750万元的“豪宅线”认定标准。以往在深圳核心区域，小户型外的房源基本为豪宅，现在大多变为普宅，满5即可免征增值税及附加税。

新政推出后，深圳豪宅成交有所好转。深圳市住建局数据显示，11月一手豪宅共成交375套，环比上升28.4%。其中，1000万-2000万元价格段成交占比86.7%，上升3.5%。深圳中原研究中心数据也显示，11月2000万元及以下的一手豪宅成交占比保持上升态势，占比高达93.1%，较去年同期提升10.4个百分点。

业主开启降价卖房潮

豪宅市场的变化实际上是整个深圳楼市的行情的一个缩影。除了调整普宅认定标准之外，此前深圳接连祭出了下调住房贷款利率、认房不认贷以及二套房首付比例统一降至40%等政策。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中是最大的。”

而各种楼市政策的调整归根到底还是源于疲弱的成交。据深圳贝壳研究院提供的数据，今年深圳新房住宅成交套数约3.8万套，同比下降8%，二手住宅成交套数虽然同比增长50%，但依然处于历史低位。

前述中介人士透露，深圳楼市经过2年多的盘整，投资客已经被震荡出去，剩下的都是刚需和改善需求。但是客户加杠杆的意愿没有增加，态度非常保守谨慎，全款比例增多，贷款买二手房的比例降至近年来新低，且平均贷款成数升高至5成以上，能少贷款就少贷款。

此外今年深圳新房、二手房价格均下行，价格倒挂优势削弱，一二手房之间互卷。深圳贝壳研究院数据显示，2023年，深圳新房住宅套均总价从去年的700万元降至612万元，二手住宅总价中位数从去年的423万元降至411万元。

尤其是今年10月和11月，降价房源的占比创出新高。“一线城市的业主再次开启降价卖房。”李宇嘉解释称，11月深圳二手房成交价低于指导价占比已达到78%，较10月大幅提升7个百分点。部分业主想在短期内出货或者换房，那就得降价，而且要低于市场价。

在一系列政策组合拳之下，自9月开始，深圳一二手房成交开始稳步攀升，11月，深圳二手住宅成交3133套，创下7个月以来新高。深圳贝壳研究院数据则显示，认房不认贷政策推出后，前后20天签约量环比增加60%，二套首付与“豪宅线”调整后，前后20天签约量环比增加30%。

（来源：深圳中原研究中心）

值得注意的是，此轮深圳楼市调整，仅从降低住房交易成本入手，而并未涉及限购政策。李宇嘉表示，政策小步快跑，没有一次性到位，为下一步政策调整预留了空间。“成交量已经筑底，2024年价格调整在所难免。”前述中介机构人士则称，“2024年是否会逐步放松限购条件、放开限售、增值税5改2、放开公司买房政策等，都是值得期待的。”

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