11城全面取消限购，业内人士：未来或只有一二线城市核心地区限购

继南京、青岛等多个城市取消现行限购政策后，9月12日，郑州也加入这一行列，目前全面取消限购政策的重点城市已多达11个。

在楼市调控政策中，限购是“五限”（限购、限贷、限价、限商、限售）中的最后一道壁垒，从历史经验来看，重点城市限购的全面退出往往是政策托底的重要环节，释放出的政策信号也最为强烈。

在中指研究院市场研究总监陈文静看来，对限购政策进行优化，有利于释放更多购房需求，进一步修复当地市场预期。陈文静预计，未来二线城市有望继续优化过去市场过热阶段出台的楼市政策，进一步放松限购政策，不排除将有更多城市跟进全面取消限购。

11城全面取消限购

自8月末监管将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，此后又发布了下调首付比例、降低存量首套房贷利率的重磅政策以来，各地房地产调控力度便持续加码，优化政策也在二线大中城市中加速落地。

在限购政策方面，据银柿财经不完全统计，截至9月12日，已有佛山、东莞、嘉兴、沈阳、南京、大连、兰州、济南、青岛、福州、郑州11城全面取消限购。另据诸葛数据研究中心不完全统计，包括苏州、长沙、杭州在内的近20城也针对局部区域或群体或者房源类型进行了放松。

分析认为，之所以存在全面取消和部分调整两种情况，或与城市本身特点有关。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，退出外围限购、保留中心区限购的城市主要分为三种情况：一是一二线热点城市中的核心城市；二是近年来人口集聚规模大、“一省独大”的城市，楼市基本面还不错，比如西安、长沙等；三是供求关系极易紧张、涨落弹性大的城市，比如厦门。

“完全退出限购的城市，主要特征则是楼市下行幅度大，库存去化压力大，二手房挂牌量非常大。”李宇嘉表示。

银柿财经注意到，早在2022年12月，佛山和东莞便已全面取消限购，其余9个城市的调整则发生在近一个月内，嘉兴是2023年首个全面取消住房限购政策的城市，沈阳则是打响了省会城市取消限购的“第一枪”。

银柿财经梳理后发现，在一些城市全域解除限购的背后，是城市本身已陷入新房库存量高于警戒线以及楼市成交疲软的困境之中。2023年以来包括佛山、南京在内的多个省份的新房成交量创下了5年来新低。从去化周期来看，2023年7月，全面取消限购的城市中有5城的去化周期超过14个月，同样意味着销售状况堪忧。

资料来源：CRIC，易居研究院

不仅如此，在率先全面取消限购的城市中，有半数以上城市的经济对房地产有较高的依赖度。其中，郑州2022年房地产开发投资占当地GDP的比例高达19.4%，佛山、嘉兴、南京、济南和福州的这一数据也都超过了15%，明显高于全国11%的水平。

一些城市房地产开发投资增速的快速下滑也对经济增长形成拖累，比如2022年房地产开发投资增速同比下滑了18.7%的郑州，全年GDP增速仅为1.0%，在重点城市中排名偏后，这也使得郑州在楼市优化方面走在前列，成为中央政治局提出“适时调整优化房地产政策”后首个全面出台房地产调控政策的热点城市。

资料来源：各市统计局 注：标*城市的房地产投资数据是根据2021年数据与2022年增速计算

基本面趋势性向上尚需时日

不过从政策效果来看，目前距离佛山和东莞全面取消限购已经过去半年有余的时间，但成交规模提升效果并不明显。而从历史经验来看，政策显效通常需要一段时间。

华泰证券在研报中指出，从历史来看，重点城市限购全面退出是一轮托底政策的重要环节。上一轮二线城市解除限购的高峰期发生在2014年9月，随着“930”政策的落地，行业基本面底部确认。

华泰证券同时表示，限购的全面退出叠加政策组合拳可以确认市场底部，但距基本面趋势性向上的确立尚需时日。比如南京、大连、沈阳均是在2014年9月解除限购，但三城销售同比显著增长是在半年后的2015年3月，均价同比增长趋势明确则还需滞后半年，基本发生在2015年9月。

对于后续其他城市的跟进情况，业内人士普遍持积极态度，认为济南、青岛、南京这类核心二线城市全面解除限购政策对于当前房地产市场而言意义重大，未来或将只有一线城市和热点二线城市的核心地区会保留限购，其他城市则会全面跟进放开。

易居研究院研究总监严跃进表示，当前松绑限购政策主要是围绕大城市，且基本上都对核心城区进行了全面松绑，具有非常好的导向作用，叠加近期的“认房不认贷”政策，在组合拳效应下，房地产市场将进一步趋于活跃。

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