“降价就补差价”：起底深圳开发商满京华

  “海报发出去以后，前来咨询的人数有明显的增长。”满京华金硕华府售楼处工作人员表示。

  8月24日，一张关于新房楼盘“降价补差价”的“保价”海报在社交媒体上流传。海报内容显示，保价对象仅限在满京华金硕华府首批推售单位集中选房当天成交的客户，客户签署《满京华·金硕华府销售价格保价协议》之日起，至满京华·金硕华府全部住宅房源售馨之日止。

  “该项目将于9月份取证上市，房源共有1138套，目前备案价还没出，预计备案价在4.53万元/平方米左右。”上述满京华金硕华府售楼处工作人员表示，我们拿到预售证之后会跟进客户进行诚意登记，然后进行摇号选房，开盘当天有深圳房票的直接来现场正常选房就可以了。”

  她进一步表示，“买房当天选房是有一个定金的，目前定金还没有确定具体金额，假设是10万元的话，当天你的诚意金就会转换成定金，3天或者7天再交手续款就可以了。”

  据了解，保价楼盘名为“满京华金硕华府”，位于深圳市光明中心片区，目前仅开放了样板间，还未取得预售许可证，开发商为深圳市满京华投资集团有限公司。

  值得注意的是，这并不是深圳第一次出现“降价补差价”情况。根据媒体报道，2022年4月，位于深圳大鹏的住宅新盘“满京华云曦花园”因为销售去化缓慢下调了备案价，调价幅度达17%，此后有传言称，开发商计划向前期业主退回价格差额，总补偿金额在3000万元左右。此外，2022年12月，深圳的两个新盘项目华润润曦府、润晖府双项目也曾宣布“降价补差价”。

  针对开发商推行“降价补差价”的活动后续是否有违约风险，高级经济师、北京市众明律师事务所兼职律师宋庭敏表示，“开发商的保值承诺如果对消费者订立商品房买卖合同产生重大影响，应视为要约。开发商如果未能履行保值承诺，所应承担的责任是违约责任，而不构成欺诈。”

  他进一步表示，“房价下跌后，的确有一部分开发商同意给予购房者以差价补偿。但与此同时，也有一部分开发商坚决不同意实行降价补差价，其中包括头部大开发商。”

  房价的调整与楼市成交量不无关系。据乐有家研究中心监测数据，7月深圳二手住宅过户成交2259套住宅，环比下跌6%。自4月以来深圳二手住宅月度成交从高峰期的近4000套回落到如今的接近2000套。

  成交量下行，房价持续下跌。7月深圳二手房成交价环比下跌1%，量价双双处于下行通道。分片区来看，龙华是7月唯一成交量上涨区域，过户198套，环比上涨5%；光明过户套数仅为15套，环比下跌25%。

  深圳市光明片区以往都是新房销售情况较好的片区，但在当前楼市去化趋缓的情况下，“低价、折扣”也不得不成为房企优先考虑的销售策略。

  保价楼盘出炉

  满京华金硕华府“信心承诺保价，降价补差价”海报一经发出，引起业内广泛关注。

  “降价补差价”即开发商在客户购房之后降价，开发商将以降价后的低价为标准，退回客户多付的金额。

  满京华金硕华府售楼处工作人员表示，“推出这个活动是因为现在很多客户觉得市场行情不是特别理想，担心买房后房价出现下跌，或者是在后续楼盘市场销量不是特别好的情况下，商家打折售卖，前面买房的客户就买亏了，基于这方面考虑企业推出了这个活动，保证在最后一套房子卖出去之前，只要中间出现降价情况，都会给前面已经买了的客户补差价。”

  “这个活动对购房者来说，降价补差价意味着购房价格存在一个变动区间，即如果下一时期的房价等于或高于购房时的房价，成交价按购房时的房价确定；如果下一时期的房价低于购房时的房价，成交价按下一时期的房价确定。这使得购房者可以回避房价下跌的风险。”宋庭敏表示，对开发商来说降价补差价意味着，当前的售房价格对以往补差价时间段的售房价格有影响，也对今后售房价格的下降有影响。

  资料显示，满京华金硕华府项目位于深圳市光明中心片区，由原楼村狮山工业区旧改而来，属于土地整备利益统筹项目。该项目总用地面积约10.9万平方米，整个项目从西到东涵盖10块用地，其中项目用地7块，返还政府用地1块，公共绿化用地2块，本次推售的满京华金硕华府仅为其中一个地块上的项目。

  扎根于深圳旧改的满京华集团

  “降价补差价”活动的推出，也把满京华金硕华府背后的房企——深圳市满京华投资集团有限公司（以下简称“满京华集团”）推到了台前。

  作为深圳地产潮商，成立于1998年的满京华集团起家于汽车经销行业，扎根于深圳旧改，涉足造车、教育等板块。

  长期以来，满京华集团通过并购投资等方式不断发展壮大，已形成城市更新、置地开发、文化运营、资产运营管理、汽车等五大板块的多元化版图。

  2005年，满京华集团以中央西谷大厦的开发正式进军房地产行业，业务逐步扩张至住宅开发、商务开发及产业开发等多个领域，目前土地储备用地多达300万平方米。

  资料显示，满京华集团的地产业务基本依赖于旧改项目，在深圳已开发了6个项目，包括满京华·喜悦里、满京华·云著、满京华·云晓公馆、满京华·云朗、满京华前海项目等。

  即将开盘的满京华金硕华府正是属于满京华集团旧改光明楼村项目一期05-10地块住宅项目。该项目后续还会陆续推出金硕和府、金硕瑞府、金硕臻府等项目。

  天眼查信息显示，满京华集团创始人是潮汕商人李绪华。据了解。李绪华与鸿荣源的董事长赖海民、恒裕董事长龚俊龙、茂业董事长黄茂如等人曾入围深圳地产潮商20强榜单。

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